房地产市场调研的作用市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场是房地产企业在对房地产市场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。房地产市场环境调查1.宏观环境调查层面（1）政治法律环境应当关注政府有关方针政策，如住房制度政策、旧城改造政策等；现在的新国八条、一房一价等制度也要调查有关法律法规是否有新的调整；必要时也需要关注政局的变化，如政府人事变动以及社会动荡等情况。（2）宏观经济环境。

包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度；物价水平、CPI数据（如我国2011年1月份我国CPI同比上涨4.9%环比上涨1.0%）、通货膨胀率、金融市场环境等；城乡居民家庭收入、个人收入水平；通讯及交通运输、能源与原材料供应、技术协作条件等。注意：在经济环境调查中，房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。【案例】中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，进入2011年以来第二次加息。（3）房地产市场总体运行状况对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测，是项目前期投资决策工作的重要环境，对项目开发有着根本性的影响。（4）人口环境人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况，人口地理分布、民族分布，出生率、结婚率以及家庭规模等。（5）技术环境主要包括有关建筑设计和建筑材料等方面的新技术、新工艺、新材料的技术现状、发展趋势、国内外先进水平、应用前景等。【案例】南京锋尚国际公寓利用可再生能源使夏季制冷不用传统电力，一年四季保持适宜居住的温度和湿度，室内装修和配臵超过五星级酒店，实现六星级的舒适和节能环保。

锋尚国际公寓卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中；除精装修质量外，在建筑科技上还设有卫生间墙排水系统（根除卫生间异味）、健康臵换式新风系统（预防空调病）、垃圾处理系统等八大子系统。（6）对外开放程度对外开放，是我国进行对外房地产交流、房地产合作的重要举措。【案例】2007年11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。《目录》规定，从2007年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。2.区域环境调查层面（1）经济发展水平主要调查城市或区域的经济总体水平，主要产业及分布、居民收入水平、购房消费能力等情况。（2）城市发展规划主要调查城市发展的战略方向，这是项目选址着重考虑的问题，它直接关系到项目的潜质和增值的可能性。（3）房地产市场供需状况以此判断市场供给和需求的基本状态，从而为项目定位、开发规模、风险程度等参数提供依据。注意：在房地产市场行情调查中，价格调研尤为重要，包括：整体价格水平和变化趋势、影响房地产价格变换的因素、变化并引起的反应、新的价格政策等。

（4）社会文化环境。包括教育程度、文化水平，价值观、风俗习惯，社会阶层分布、宗教信仰等。企业营销人员以此了解不同消费者行为，以正确细分市场，制定企业的市场营销策略。（5）房地产企业情况。包括城市房地产企业的数量、类型、企业资质与实力等概略资料。（6）专业机构与中介商情况调查。主要调查工程咨询公司、规划建筑设计单位、房地产销售代理公司、广告策划公司、物业管理公司等等。（7）城市或区域的交通条件研究。对城市或区域的交通条件进行调查和分析，有助于项目选址、交通组织方案设计、项目定位等工作。（8）影响区域发展的其他因素和条件。主要包括对城市或区域内的历史因素、文化因素、景观因素、价值取向、意识形态、气候条件等方面的调研，有助于做好项目总体战略性定位。3.微观环境调查层面又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：（1）用地现状调查与分析。主要对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行现场勘察和分析。（2）项目周边环境调查与分析。周边环境主要指地块周围的物质和非物质的环境与配套情况。（3）项目对外联系程度、交通组织等分析与调查。

房地产市场需求调查1.市场需求容量调查需求容量，是指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。主要包括以下几个方面：（1）项目所在城市人口总量、家庭数量及家庭结构；（2）有购房需求的人口数量（现实需求和潜在需求）和整体特征；（3）居民对各类房地产商品的需求总量；（4）居民的消费结构；（5）居民的收入水平、储蓄余额和支付能力；（6）影响房地产市场需求的因素。购买者需求的主体需求行为的实施者购买欲望需求的动力需求行为的源泉购买能力需求的实施条件需求行为的物质保障2.消费者调查（1）消费者个人特征即消费者的个人基本信息，消费者个人特征调查是客户甄别的重要依据。主要内容包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地、宗教信仰等。（2）消费者购买动机消费动机是引起人们购买房地产产品的愿望和意念，即消费者出于什么目的去购买房地产商品，是产生购买行为的内在原因。11%6%7%9%2%6%0%9%地段交通价格文化氛围周边商业小区规划施工质量小区内配套开发商及品牌户型设计物业管理其他（3）消费者购买力水平消费者购买力水平是指消费者对某类房地产产品的最大支付能力，这是影响房地产消费的最重要因素，它直接决定了消费者的购房承受能房地产市场供给调查1.房地产市场供给总体调查对整个地区房地产市场供给情况的总体调查主要包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外地房地产企业的生产与经营等方面的调查等。

在房地产市场行情调查中，价格调研是重要内容之一。2.竞争楼盘调查竞争楼盘分为两类，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。主要包括：（1）竞争楼盘的产品调查主要有楼盘区位调查、产品特征调查、交房时间调查等。（2）竞争楼盘的价格调查 它是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最 难取得的真实信息。 包括单价调查、总价调查和付款方式调查。 单价反映的是楼盘品质的高低，而总价反映的是目标客户群的选择 结果。 注意区分：起价 均价 主力户型单价 项目名称 项目地址 开发商/投资商 开发商名称： 投资商名称： 联系电话 建筑及景观设计机构 策划代理机构 项目占地面积（亩） 绿化率（%） 均价 建筑面积m 容积率最高价 规划用途 规划幢数 车位数量价格 土地年限 朝向差规划户数 销售率 建筑结构交付日期 商铺价格（元/m 工程进度物业管理费 付款方式及优惠 户型区间(m 主力户型开盘及入住日期 开盘日期 入住日期 楼盘特点： （3）竞争楼盘的促销手段调查 竞争楼盘的促销手段是项目市场竞争调研的重要方面之一。 广告促销调查。这是房地产促销的重要手段，对竞争楼盘的广 告调查是市场调研的重要组成部分； 活动促销调查。

通过开展一系列促销活动的安排，可以营造楼 盘的销售氛围，促进销售； 人员促销调查。与客户面对面的人员促销是传统的促销手段， 也是目前开发商的主要促销形式之一。 客户关系促销调查。目前，房地产促销的竞争已经从单纯的交 易营销上升到客户关系营销的层面，这是一种企业与客户共同创造价 值的营销理念。 （4）竞争楼盘的销售情况调查 销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但也是最难获得准确信息的部 分，主要包括： 销售率。最基本的指标，反映了一个楼盘被市场接纳的程度； 销售次序。指不同房屋的成交先后次序，反映了市场需求结构和 强度； 客户群分析。通过对竞争楼盘客户的特征分析，可以分析其购买 动机，从而找出本楼盘影响客户购买行为的因素以及其影响力大小； （5）竞争楼盘的物业管理调查 物业管理调查包括物业管理的内容、管理情况、物业管理费以及物 业管理公司背景、实力以及操作过的项目等。 3.竞争对手调查 对竞争对手的调研可从以下几个方面进行考察： （1）专业化程度。指竞争对手将其力量集中于某一产品、目标客 户群或所服务区域的程度； （2）品牌知名度。指竞争对手主要依靠品牌知名度进行竞争，而 不是依靠价格或其他度量进行竞争的程度，如万科、中海、金地等开发商 品牌。

（3）推动度或拉动度。指竞争对手在销售楼盘时，是寻求直接在 最终用户中建立品牌知名度来拉动销售，还是依赖分销渠道来推动销售的 程度； （4）开发经营方式。指竞争对手对所开发的楼盘是出售、出租还 是自行经营。如果出售，是自己销售还是通过代理商销售等； （5）楼盘质量。指竞争对手所开发楼盘的质量。 （6）纵向整合度。指竞争对手采取向前（贴近消费者） 或向后（贴近供给商）进行整合所能产生的增值效果的程度。 （7）成本状况。指竞争对手的成本结构是否合理，企业开 发的楼盘是否具有成本优势等； （8）价格策略。指竞争对手的产品定价策略，会影响到项 目的目标客户分流以及市场推广工作等，开发商必须认真组织调研， 并提出对策； （9）与当地政府部门的关系。指竞争对手与当地城市建 设规划部门、土地管理部门等政府职能部门的关系。 （10）竞争对手历来的项目开发情况、土地储备情