众所周知，自从2021年开始，国内买房的热情就出现了不断下降，不论是投资还是刚需，买房的人越来越少了。但是值得注意的是，虽然咱们经常在各大媒体看到国内的房价出现了一个下行状态，但是到目前为止，百城新建住房依旧保持着1.6万元一平的价格，同时二手住房价格也要1.5万一平。

一边是不断减少的需求，另一边房价却居高不下，很多人分析，会出现这样一个状况，主要还是因为实体经济大环境不理想，经历了三年疫情后的老百姓收入出现了大幅减少，才导致很多人不敢买房。

但是也有人觉得，经济低迷期房价不跌，随着经济的逐步复苏，未来老百姓赚钱容易了，房价还可能出现上涨。

那么，未来中国的房价究竟还会不会上涨呢？关于这个问题，有专家表示，谁也无法精准预测未来！好在，我们目前还属于发展中国家，可从与我们国力差不多的发达国家那里得到一些启示。也就是说，看美国房价的变迁历史，答案会很明显。

美国房价变迁史

美国的房地产发展大概是从1890年开始，截止到去年，2022年已经有132年的历史，其中，房价上涨的年份总共有103年，下降的年份有29年。同时这期间有两个时期出现了连续5年下降：

一个是1929年—1933年间，五年时间累计下跌了27%；下跌的主要原因是经济大萧条引发的经济危机。

另一个是2007年—2011年，累计下跌了32%，下跌的主要原因是次贷危机引发的金融危机，当然这段时间也是美国房价下降最多的一段时期。

但是如果从涨跌年份占比来看，美国房价100多年的发展历史中，下跌年份占比只达到了22%，但是上涨年份占比却高达78%，明显涨多跌少。

如果将这100多年的涨跌，换算成年均变动幅度，那么美国132年的房价变迁历史中，年均增幅达到了3.4%，与美国同期2.9%的通胀率相比，高不了多少。

所以，单从这一点来看，实际上，绝大多数资产都跑不赢通胀，包括美国的楼市。

中国房价发展史

其实，从我们国家的房价发展历史当中，可以发现我们与美国之间有不少相似之处。

虽说我国房地产发展历史较短，从1978年开始到现在，也不过45年。但是具体的房价涨幅，从有统计记录的1987年算起，1987年全国商品房均价为408元一平，到今年均价10000左右，30多年时间，总共上涨差不多23.9倍。

其中，房价出现负增长的时间段也有两次，一次是在1999年，还有一次是2008年，不过这两次下跌空间都不大，跌幅均在个位数。

由此可见，从对比美国房地产发展史中可以了解到一点：房子在大多数城市不可能沦为负资产，因为大多数时候都是上涨的。即使这期间出现了连续几年房价不怎么涨，但是拉长时间周期来看，依旧是“横得越久，持续上行的也更长”。

比如美国100多年的房价历史，即使期间有两次总共接近10年的下降，但是后面的时间也基本把价格补涨回来了，我们有两次下跌期，但最终与美国房价的结果很相似。

那么问题来了，为什么无论是美国还是中国？房价总是涨多跌少？

行内人士觉得，主要是因为4种因素的综合作用导致：

1、城市化

众所周知，商品市场需求决定了价值，如果没有需求，那么这个商品的价值就一文不值。

但是我们从98年房改开始，那个时候的城镇化率只有30%左右，到2022年底，这个比例就上升到了超过65%。24年时间，城市人口从3.7亿一路增长到了如今的9.2亿。相当于平均每年有2291万农村人到城市买房定居，与我们平均每年600-700多套商品住房竣工量基本相当。也就是说，需求带动了价格的上升。

但是有一点值得注意的是，2021年末，美国的城镇化率已经实现了82.86%，也就是说咱们还有17.6%的增长空间。如果咱们要发展到同比例的城镇化率，按照年均0.8%的城市化增速算，市场还有20年左右的发展期。

这也是为啥专家们总是强调，拐点虽然来了，但是不是意味着就要大跌，因为就城镇化率来看，这个拐点的到来，只是告别了高速增长，并不意味着不发展，一定量的城市化需求和城市本身的改善需求仍可保持住房市场的可持续发展。

2、通胀

超发货币助推房价上涨，这在过去似乎是世界通用。比如美国，早两年开始，城镇化基本到顶，再上涨的空间已经很小了，但是从2020年开始，美国房子均价依旧涨了35%，要说突然增加这么多购房需求，可能性不大，大概率就是印钱所致，比如美国为了刺激经济，把国债上限从约31万亿美元提高到50万亿美元，疯狂印钞近20万亿美元，CPI疯狂飙升，带动包括房价在内的所有价格上涨。

美国民众为了抵抗通胀，就将房产和黄金当作了避险工具，买的人多了，价格自然快速上涨。

而咱们呢？2013年，我国M2从110万亿元一路涨到2023年4月末的280万亿元，增加了1.54倍。如此看来，房子作为大宗商品，跟随物价就很正常了。

而且，值得注意的是，如果经济要求增长，印钞机就不可能停，毕竟经济体量越大，基数越大，发展的压力就越大。

所以，这也是为什么美国城市化率已经很高了，而且新生人口增长也不行，但只要启动印钞机，各种原材料、人力成本价格等上升，房价也跟着随之而涨。

3、住房策略

从98年房改开始，咱们的房价一路上涨，除了上述所讲的城镇化率以及通胀两大因素以外，还有一个很多人忽视的因素，那就是“长期轻租赁房建设、重商品房发展”策略。

这个主要还是与土地财政有关，地方靠地收占比太高，房价涨了，地才能卖个好价钱，这个都比较好理解。

除此之外，银行对住房提供的宽松环境，也是我们房价“易涨难跌”的重要原动力之一。

4、缺乏投资渠道

国内的投资渠道基本上分两种，一种是股票投资，另一个就是房子。

投资股票，赚钱的人占比可能只有5%，甚至只有1%的人赚钱。理财产品，靠谱的也不多。有些赚钱的项目，虽然亏的概率低从目前门槛太高，普通人没机会。

所以，为了抗通胀，大家手上有钱了就习惯买房子，这也是为啥拆迁户买房囤房的原因。毕竟房子买来以后既可以自住，也能出租赚钱，房子本身还有价值，还有资本利得收益。所以，对于普通人来说，要拓展投资渠道，在未来相当长时间基本是无解的。

至于未来房价，最好的法子就是对比美国房价变迁历史，从中可以看到，其实答案已经很明显了，而且这玩意，有时真不以个人意志转移。