关键点

一、美元加息作用初显，6月美国房价涨幅收窄2个百分点，7月预估再收3个百分点

美联储从3月份开始到7月份，先后4次大幅度加息，四次累计加息225个基点。迅速增加的贷款成本，已经对美国疫情以来旺盛的购房需求，给予了有力的打击。抵押贷款利率持续上升和更广泛经济体的通货膨胀，导致 6 月份美国的住房需求急剧下降，迫使房价下跌走低，显示出美联储利用加息手段压抑需求，打击通胀的效果还是不错的。

美国知名的抵押贷款软件、数据和分析公司的Black Knight在评价美国最新的房价时表示：虽然目前的房价仍高于一年前，但 6 月份涨幅以有记录以来最快的速度收窄。该公司于1970年代初开始跟踪这一指标，积累有接近50年的行业经验。据该公司的跟踪数据显示，美国房屋价格涨幅已经从5月份的19.3%下降了2 个百分点至 17.3%，7月份的涨幅预估将进一步收窄3个百分点到14%左右。

自美国两房危机开始，美国房地产市场就存在供应少于需求的状况，房地产市场供应一直严重短缺。在起初那几年，可以认为那是对之前住房需求旺盛的修正。但疫情开始需求爆发，强劲需求加剧了这种情况。由于供需失衡，房地产价格涨幅强劲，成为推动美国这一轮通胀的主力军，对通胀的贡献，甚至大于飞涨的能源价格。

即使在 2007-2009 年美国经济衰退期间，房价大幅下跌时，单月最强劲的房价涨幅收窄也只有 1.19 个百分点，一个月的涨幅收窄2-3个百分点，十分罕见。鉴于整体房地产市场仍在需求超过供给的强势状态，所以预计美国全国平均房价近期不会下跌太快，但更高的抵押贷款利率肯定会造成房价涨幅的进一步收窄。

据 Mortgage News Daily 报道，美国6 月份 30 年期的固定抵押贷款的平均利率超过 6%，这个水平已经超过了中国5%左右的长期房贷利率。不过如此高的房贷利率也损害了商业银行的贷款业务，所以在在美联储7月份宣布加息75个基点之前两周，美国的30 年期的固定抵押贷款的平均利率，又回落到了较低的 5% 范围内，虽然与中国的房贷利率接近，但这仍明显高于今年年初的 3% 的范围利率。

二、美国高房价地区房价明显下跌

Black Knight Data & Analytics 总裁 Ben Graboske 表示：“在地铁级附近的前 50 个房地产市场中，房价涨幅广泛回落，一些地区房价的降温更为明显。事实上，25% 的美国主要市场在 6 月份房地产销售增长放缓了 3 个百分点，仅当月就有 4 个市场减速了 4 个百分点或更多。”

Graboske 表示，尽管这是全国有史以来最严重的降温，但市场必须再经历六个月的这种减速才能使房地产的价格增长恢复到长期平均水平。他按照历史数据经验推算出，利率影响要完全反映在房价中，大约需要五个月左右的时间。

数据显示，房价跌幅最大的市场是以前全国价格最高的市场。过去两个月，加利福尼亚州圣何塞的平均房价下跌了 5.1%，是所有顶级市场中跌幅最大的。由于价格下跌，这一地区的每套房子的平均售价降低了7.5万美元。

在西雅图，过去两个月房价下降了 3.8%，每套房子总价减少了 3万美元。旧金山、圣地亚哥和丹佛是房价降价幅度最大的五个市场中的第3-5名。

三、房地产下行带动美国房屋出售量大幅度增加

根据 Black Knight 的房地产月度报告，房地产价格的降温与待售房屋供应的急剧增长相吻合，在过去两个月中，房屋供应增长了 22%。但同时也要注意到，待售房屋的库存量仍比 2017-2019 年的水平低 54%。

一般而言，在房地产上行周期，地产商和有出售需求的业主会待价而沽，等待更高房价的出现以期获取更大收益，这客观上减少了供给，刺激了价格上涨。反过来，当房地产出现下行苗头时，地产商和有出售意向的房主会加速出手，避免价格损失。这会加大房产市场供给量，反过来刺激房价下行。

按照美国的房地产经验数据，由于美国全国房屋库存短缺超过 70万套，正常情况下，库存水平需要超过一年的创纪录增长才能完全恢复到正常化。但人们加速出手库存房产，无疑提前完成供应平衡。

四、美国房价下跌对普通房主影响不大

房地产行业人士认为，房屋价格下跌不会像大萧条时期那样，对普通房主产生影响，因为今天的房主拥有更多的资产，房地产资产在当今美国人资产总额中的占比，已经小于五分之一，24%以内，甚至低于股票资产27%的占比。另外，紧缩的承保和几年的强劲价格升值，导致房屋净值水平创下历史新高，即使房价下跌10-20%，房屋净值，依然高于大流行之前2019年的水平。

尽管如此，最近市场的强劲需求，依然可能会给一些人带来问题。因为大约 10% 的抵押房产是在去年房地产价格高点时期购买的，可以看作是中国人形容的“接盘侠”。毫无疑问，美元加息导致的这一轮房价转跌，可能会导致这一部分借款人的净资产大幅下降。

五、美国这一轮房地产周期转向下行，给中国消费者的启迪

中美房地产市场虽然存在很多差异，但都有一个共同的特性，那就是供求规律决定价格。美国这一轮房地产价格走弱，也给中国的消费者带来有益的经验参考。那就是在房地产下行周期开启后，千万不要高位接盘。

我们的房地产从去年二季度开始，成交量萎缩，今年开始，成交量腰斩。但因为开发商惯性依赖政府的救市政策，所以并未因为越来越严重的供过于求，而采取正常市场环境中的供过于求、下调价格的销售策略。这导致目前房地产销售量已经腰斩，但房价仍处于高位。

从各地政府7个多月的救市政策与房价走势看，托底房地产的，并非政府救市政策，而是居民的债务杠杆和消费能力。当居民的债务负担较小，居民收入增长较快时，房地产有充足的发展空间，房价也有较强的上涨动能，各地政策只要稍微松动一点，房价就会蹭蹭上涨。

如今居民债务杠杆已经临近极限，居民收入增长长期乏力，房地产市场的托底力量已经年老力衰，房地产已经完全失去了继续繁荣的基础条件。

在这样的格局下。房价持续走低，只是时机问题。在这个时期会有大量的二手房抛盘，但买盘基本消失。此时买房，将面临巨大的价格风险和财产损失。