一、关于用地手续不完善的问题

二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

三、关于未通过建设工程规划核实的问题

四、关于开发建设主体灭失的问题

五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致或房地权利主体不一致的问题

六、关于项目跨宗地建设及因跨宗、越界超占引发的登记问题

七、划拨土地上房屋申请办理不动产登记的处理

自2015年实行不动产统一登记制度后，因土地、房屋分散登记带来的遗留问题集中爆发，不动产登记历史遗留问题表现形式多样化，产生的原因亦复杂多元，无法正常办理登记或延续登记导致登记机构陷入进退两难的境地，影响了登记业务开展，也影响了不动产权利人的合法权益。为妥善解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，国家、河南省、郑州市层面先后出台了一系列的政策。

2021年1月4日，自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发【2021】1号），加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题；2021年6月16日，河南省自然资源厅出台《河南省自然资源厅贯彻落实的意见》（豫自然资发【2021】34号）；郑州市层面，在河南省国土资源厅于2016年11月下发的《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》的基础上，郑州市政府已于2017年7月出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政【2017】6号），于2018年6月25日出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政【2018】33号文）。

通过对相关政策的梳理，笔者认为对实务中下述不动产登记遗留问题的处理提供了政策依据和解决办法：

一关于用地手续不完善的问题

1、政府主导的安置房、棚改房、经适房等项目，符合规划条件的，按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。补办的用地手续也可以依据政府的文件要求予以确定，一并作为办理不动产登记的依据。

2、国家机关、企事业单位利用符合规划用途的自有土地建设房改房、集资房项目，按照划拨方式补办用地手续。

3、其他建设项目，按照属地实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

4、已经办理房屋所有权登记且房屋占用土地的宗地权属界线清晰，经地籍调查并公告，权属无争议的，报经人民政府同意，可直接按现状用途补办划拨或者协议出让手续。

5、多个权利人合宗建设房屋，且房屋建设已经规划批准，对于出让国有土地合宗后不调整土地出让价款的，经依法申请，并经权籍调查，可将多宗土地合为一宗（共用宗），按照共有使用权办理不动产登记。

6、因划拨用地建设的城镇住宅转让需补办土地出让手续的，在保证同幢建筑物土地出让终止时间和土地出让价款标准一致的前提下，简化政府出让审批、简化土地出让合同签订、明确土地出让价款标准（由市县人民政府确定）等方式，完善相关制度，减少办理环节。

二关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

1、对房屋已销售且已入住的住宅项目（含因将经适房等政策性住房按商品房对外销售但未补缴土地出让价款和税费的），经市（县）人民政府同意并出具明确意见或者经市人民政府同意的区人民政府出具明确意见后，可按照“证缴分离”的原则，在向开发企业追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

2、对符合规划但房屋尚未入住的住宅项目（含因划拨土地上自建房擅自对外出售而欠缴土地出让价款和相关税费的），应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

3、对因改变原土地用途而需补缴土地出让价款和相关税费的，区分如下情形：

（1）经批准改变用途，但未及时办理相关手续，可不予处罚，按照当地人民政府确定的土地价格补缴土地出让价款。

（2）对未经批准改变用途的，改变后的土地用途符合城市总体规划和控制性详细规划的，补办规划手续后，按照当地人民政府确定的土地价格补缴土地出让价款；改变后的土地用途虽符合城市总体规划，但缺乏控制性详细规划的，无需再编制控制性详细规划，由自然资源主管部门按现状出具认定意见，提交当地人民政府研究提出意见，再按照当地人民政府确定的土地价格（可根据项目开工或销售时间合理确定）补缴土地出让价款。

三关于未通过建设工程规划核实的问题

1、按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续。

2、确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，经当地人民政府同意后，自然资源主管部门可以按现状出具认定意见或核实意见。

3、项目部分符合规划的，对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见，先行办理符合规划部分的不动产登记。

4、项目未按要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积：

（1）具备补建条件的，先补建完成再补办规划核实手续；

（2）因建设已经完成确实无法补建的，可由开发企业将已建成的房屋足额抵补应配建的公共用房后，补办规划核实手续；

（3）既不具备补建条件，又不能足额抵补配建面积的，经当地人民政府研究，由开发企业补缴配建费用。

5、项目未按规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或入住的，自然资源主管部门依据实际测量成果出具规划核实情况说明函，规划行政执法部门依法处罚。处罚到位后，规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴款凭证可以作为申请不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。

6、因其他问题造成规划核实未通过的，先依法处理到位，后按照处理文件办理不动产登记。处理文件可以作为建设工程符合规划的材料。

四关于开发建设主体灭失的问题

1、开发企业或有关单位灭失后，根据是否有承继单位或上级主管部门区分不同情形，由承继单位或者上级主管部门或由不动产所在地县级人民政府指定的机构或者组织代为申请办理不动产登记。

2、开发企业或有关单位灭失后不动产转移登记的办理问题：

（1）开发企业或有关单位灭失，但未办理首次登记的，将首次登记和转移登记一并办理。先将首次登记的不动产权利人记载为已灭失的开发企业或有关单位，但需在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况。再按照取得不动产的合规材料，将转移登记的不动产权利人记载为购房人。

（2）开发企业或有关单位灭失，但已办理首次登记的，经在自然资源主管部门门户网站及不动产所在地公告 15 个工作日无异议的，购房人可单方申请办理转移登记。

3、因开发企业失联导致无法依据当事人申请办理不动产登记的，可在自然资源主管部门门户网站及不动产所在地进行公告，当事人应在公告结束之日起 15 个工作日内申请登记。超期不申请的，可按照当地人民政府或者有关部门的要求以及不动产登记规定的材料，办理不动产登记。

五关于原分散登记的房屋、土地信息不一致或房地权利主体不一致的问题

1、对已经分别登记，且房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原登记的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

2、对于利用单位自有国有建设用地建设拆迁安置房、房改房等福利性住房申请首次登记，且已经过相关部门前置审批但存在房屋规划用途和土地用途不一致问题的，按照“地随房走”原则，不动产登记部门依据房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

3、对因房屋所有权多次转移但土地使用权未同步转移，导致房屋、土地权利主体不一致的：

（1）房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产转移登记的规定，由房屋所有权人的单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

（2）房地权利人可以达成一致的，不动产登记机构按照一致意见办理更正登记。

（3）房地权利人有一方灭失的，经公告无异议的，不动产登记机构办理更正登记。

六关于项目跨宗地建设及因跨宗、越界超占引发的登记问题

1、对房屋和土地取得合法、跨宗地建设未超出批准用地范围的跨宗地建设问题：

（1）如无调整宗地需求，经人民政府核定，出具不需调整土地出让价款的书面证明的，可直接办理首次登记业务。出具需调整土地出让价款证明的，依法办理相关手续后，再办理不动产登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

（2）如有调整宗地需求的，可经自然资源主管部门进行边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产变更登记。

2、因历史原因造成的一套住房人为分为两个登记单元、颁发两本房屋权属证书的，经不动产权籍调查和房管、税务部门办理相关手续后，按照不动产合并的规定办理变更登记，颁发一本不动产权属证书。

3、对因跨宗、越界超占引发的首次登记问题，如《建设工程规划许可证》、《规划核实报告》中宗地综合经济技术指标符合《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标，不动产登记部门直接办理首次登记。登记时，按房屋主体所在宗地落宗。

4、对因房屋越界超占引发的首次转移登记问题：

（1）房屋所在楼幢跨宗（所跨宗地为同一权利人），房屋已经办理过初始登记的，可以办理首次转移登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

（2）开发企业已办理房屋首次登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的，若开发企业与土地权利人有合同约定的，由开发企业提供相关证明材料；若无约定的，可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明；若占压的土地权利人被注销且无承继单位的，由越界房屋权利人申请公告，公告期不少于15个工作日，期满无异议的，参照证缴分离原则按办理登记，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。

七划拨土地上房屋申请办理不动产登记的处理

1、经适房项目配建商业部分申请办理不动产登记的相关问题

（1）新供应的经适房项目配建商业用房的，办理用地手续时，在规划部门依据政府批准的控制性详细规划明确规划指标及商业用房配建比后，国土部门按照宗地规划指标及商业用房配建比评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收土地出让金。

（2）已供应的经适房项目配建商业用房的，在首登环节或首次转移登记环节前，商业用房未完善商业用地手续的，规划部门出具商业用房配建比情况说明，国土部门委托具有相应资质的评估机构，以规划部门核发《建设工程规划许可证》时间为评估基准日，评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收，商业用房有偿使用年期自土地证登记时间起算。

（3）对配建的商业用房超出规定配建比例的部分，执法部门需明确处理意见，在开发企业完善商业用地手续后，不动产登记部门办理首次登记或首次转移登记。对已实际建成，需完善配建商业部分用地手续的经适房项目，可先期办理住宅部分销售、登记手续，配建商业用房完善商业用地手续后方可办理销售、登记手续。

2、划拨土地上其他类型房屋的不动产登记办理

对于已办理过初始/首次登记的商品房（非经适房项目）申请首次转移登记的，办理过土地出让手续的，凭出让金缴纳凭证，土地性质按出让登记；未补缴土地出让金的，按原证载内容予以登记。

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本文作者：姬烨，合伙人、房地产业务部副主任，上海大学法律硕士。

执业领域：房地产、 公司法 、民商法等法律事务。

姬烨律师执业期间致力于房地产全流程法律服务，先后为河南饭店、香港锦艺集团有限公司（含多家关联公司）、中建七局地产集团有限公司、河南优居房地产开发有限公司（远洋地产郑州公司）、旭辉集团河南事业部、中梁集团豫北区域公司、河南荣佑房地产开发有限公司（荣盛发展河南公司）、郑州欣宇原房地产开发有限公司（阳光城集团郑州公司）、河南中建地产集团有限公司、和昌地产集团有限公司、中原信托有限公司、河南资产管理有限公司、万汇投资控股有限公司（含多家关联公司）、中能华启投资集团有限公司、郑州台科置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、北京怡昌投资有限公司、武汉兴和昌置业有限公司、嘉兴东富南禾投资合伙企业（有限合伙）等提供专项及常年法律顾问服务，涉及住宅、商业地产、养老地产、物业等多个领域。参与郑州市区黄家庵、大王庄及新郑海寨村、开封、驻马店、昆明等多地的城中村改造、合村并城、棚户区改造及城市综合体房地产尽职调查项目，及某大型生产企业、施工企业的股权收购项目等。熟悉房地产开发业务及房地产经营中的风险并能有效应对。掌握全流程法律风险控制技能，熟悉土地一级开发、城中村改造、合村并镇项目、旧城改造、棚户区项目改造等房地产项目转让、并购、重组、合作开发等业务，为各类客户提供全流程风险控制体系、土地开发、投融资、公司改制、重组等专业的项目法律服务。

参与房地产企业运营及房地产项目开发过程中面临多类型诉讼，如代理某房地产公司与某公司的建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同纠纷；代理某商业管理公司与300余名业主托管合同的群体性纠纷；多次代理房地产企业与业主的商品房买卖合同纠纷、物业纠纷等群体性案件。