四会市人民政府文件

四府函〔2021〕288号

各镇人民政府、街道办事处，市有关单位：

新修订的《四会市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市资源局反映。

四会市人民政府

2021年7月6日

四会市解决不动产登记历史遗留

问题的处理意见（试行）

为妥善解决我市不动产登记工作中存在的历史遗留问题，切实保障不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）等有关规定，结合我市实际，就解决我市不动产登记有关历史遗留问题提出如下处理意见：

第一条按照“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”的基本原则，以政府为主体，以维护人民群众利益和促进我市社会和谐稳定发展为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。切实落实政府管理责任，强化责任当担，积极主动作为，牢牢守住防止国有资产流失这条红线。

第二条 已取得房屋所有权属证书，未进行土地使用权登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

（一）有合法土地权属来源的国有建设用地，按照以下情形办理：

1.已取得划拨决定书或出让合同或土地出让金缴纳凭证或用地批文或建设用地许可证等合法土地来源材料的，依法确认土地权属并结合房产办理不动产登记；需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

2.已取得宗地土地使用权证的，由权属人向登记部门申请注销原土地使用权证。如存在因原权属人已注销或无法联系或不配合等原因，无法申请注销原土地使用权证的，由不动产登记部门核实后依规定发布注销公告，如无异议或异议不成立的，登记部门注销原土地使用证，将土地使用权登记为全体业主共有。需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

（二）无合法土地来源的国有建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，按照以下情形办理：

1.房屋在1987年1月1日[《中华人民共和国土地管理法》颁布实施之日]之前已建成使用至今的，可以依法直接确定土地使用权，使用权类型为划拨，办理不动产登记。需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

2.房屋在1987年1月1日之后建成使用至今的，土地使用范围属国有存量建设用地，经权籍调查和在现场及有关媒体发布《公告》等程序，权属无异议或异议不成立的，按划拨土地报市政府批准后，再办理不动产登记。公告期不少于30天，需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

（三）土地权属有争议的，一律不予受理。

第三条 已取得土地使用权证书或有合法土地来源材料，未进行房屋所有权登记，当事人申请办理不动产登记，按照以下情形处理：

（一）缺少房屋所有权登记资料的，按照以下情形办理：

1.未进行建设工程规划报建或验收的，由自然资源部门依据城乡规划相关规定进行规划验收或确认，并出具规划验收意见。未进行建设工程竣工备案的，由建设单位提供验收材料报住建部门进行竣工验收备案；无法提供验收材料的，由建设单位委托第三方有资质的房屋安全鉴定机构对房屋进行可靠性鉴定，住建部门根据鉴定结果及图纸等相关技术资料出具对房屋可靠性鉴定报告的意见。不动产登记部门依据自然资源和住建两个部门的意见再办理不动产登记。对建设单位的违法、违规行为由自然资源、住建、城管等部门另行处理；但房屋于1990年4月1日[《中华人民共和国城市规划法》颁布实施之日]前建成的，相关部门不需要进行处罚。

2.个人遗失购房合同或购房发票，无法重新补办的，不动产登记部门查阅档案资料、现场调查、当事人签具结书、公告等权籍调查程序能确定产权归属的，不动产登记部门出具证明材料给当事人到税务部门补办发票和完税手续或相关证明材料后可以单方申请不动产登记。公告期不少于30天。

3.个人遗失契税完税凭证的，由申请人自行向税务部门举证，不动产登记部门凭税务部门确认的完税证明材料办理不动产登记。

（二）房屋所有权登记资料齐全，若房屋基底或建筑面积超过批准面积10%以内（且房屋基底超出批准面积≤10平方米、私宅建筑面积超出批准面积≤30平方米、其它建筑物建筑面积超出批准面积≤200平方米）但不影响公共利益的，由自然资源和住建等部门根据申请人和宗地实际情况依法提出处理意见，报市政府审批。申请人依据自然资源和住建部门已处理的文件材料完善土地使用权手续后，再申请不动产登记。超出上述标准的，不得办理不动产登记。

（三）房屋所有权登记资料齐全，若房屋报建用途与土地证载用途（仅限城镇住宅用地和商服用地）不一致但符合当前控规的，先由权属人申请办理改变土地用途手续并经市政府批准后，再办理房、地用途一致的不动产登记。

（四）对于同一栋楼房已部分办理房屋登记，剩余未办理登记的房屋所有权人可凭当时的购房合同、购房发票、完税凭证等资料单方申请登记。

第四条 因各种原因不能双方共同申请不动产登记的，按照以下方式处理：

（一）已取得房屋所有权证的，在理顺土地手续后，房屋所有权人可以单方申请不动产登记。

（二）未取得房屋所有权证的，在完善用地、工程规划验收、工程竣工备案等手续后，权利人可持购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，单方申请不动产登记。不动产登记机构经核实并发布《不动产登记公告》，权属无异议或异议不成立的，在申请人签署《具结书》或《声明》后，办理不动产首次、转移等登记。

第五条 个人已取得房屋所有权或房屋登记材料合法、齐全，但土地使用权或合法土地权属来源材料为机关、事业单位或国有企业的，权利人申请不动产登记的，应该受理。如土地使用权已登记的，由登记机构发布《国有土地使用权注销公告》，如公告无异议或异议不成立，登记机构依法注销原土地使用权，将土地使用权登记给全体业主共有后，结合房屋所有权证或确定房屋所有权的材料办理不动产登记；如土地使用权未登记的，登记机构利用合法土地权属来源材料，经权籍调查、公告等程序，权属无异议或异议不成立的，将土地使用权以划拨性质登记给全体业主，最后结合房屋所有权证或确定房屋所有权的材料办理不动产登记。需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

第六条 集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

第七条 合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，现房屋所有权人持房屋所有权属证书和原土地使用证书申请不动产登记，不动产登记部门经查阅房屋、土地登记档案属实的，注销原土地使用权证，按现房屋所有权人直接办理不动产登记。需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

第八条 符合交易条件的房改房、经济适用房等福利性住房申请不动产转移登记，宗地为出让土地的，申请人应先到住建部门办理审批手续后，再申请不动产转移登记。需补缴土地出让金的，依照本处理意见第十六条执行。

第九条 需重新核定土地用途或明确规划设计条件的，按照以下情形处理：

（一）原土地用途登记为综合、商住、商住综合，批准使用年限为50年，已完成开发建设的，按原规划许可或原设计用途重新核定；如原规划许可或原设计用途不明确的，按房屋登记用途重新核定；如通过上述两种方式都无法核定的，按房屋实际用途重新核定；如采用上述方式无法核定用途的原综合用地，可参照《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）第八条有关规定核定其登记用途；或按现行控规核定其登记用途。按现行控规核定其登记用途的，应按照《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）有关规定以评估方式核定其地价款是否发生变化，如地价款增加的，需补缴地价款；不动产登记时，土地终止日期与原土地来源材料保持一致，并在附记中记载原土地用途。

（二）原土地用途登记为商住或商住综合、批准使用年限为70年，房屋登记为住宅、商业或其它的，当事人申请不动产登记时，土地用途确定为住宅，房屋按原登记用途进行登记，在附记注明土地原批准用途。

（三）涉及广大人民群众利益的商品房、房改房、经济适用房及集资房在补办土地出让手续时，按房屋登记用途重新核定土地用途；如房屋登记用途不明确的，按房屋实际用途重新核定土地用途。

（四）原登记的土地用途不规范（如登记为宾馆、超市、饭店等），但能明显与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类用途对应的，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用终止日期与原土地来源材料保持一致；不能明显与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类用途对应的，根据“一事一议”的原则逐宗处理。

（五）原土地用途登记为商住、商住综合，批准使用年限为50年，土地非因自身原因导致未完成开发建设的，按照《印发关于已取得国有土地使用权未确定规划条件的地块补充规划条件的实施意见的通知》（四府〔2009〕34号）有关规定，将土地用途重新核定为商服、城镇住宅用地（商业服务设施建筑面积占总建筑面积比例不超过15%），再办理不动产登记。

（六）原土地用途登记为综合，土地非因自身原因导致未完成开发建设的，按照《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）有关规定，办理改变土地用途手续后，再办理不动产登记。

（七） 综合用地原没有明确容积率、最大建筑高度等规划条件的，按现行控规并结合实际规划管控要求，提交市项目方案审查委员会和市空间规划委员会审定后予以核定；核定的容积率高于2.0的，应按照《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）有关规定以评估方式核定其地价款是否发生变化，如地价款增加的，需补缴地价款。

第十条 改变房屋结构以及更正房屋登记用途的处理方式：

（一）成套住宅或商铺等不动产进行分割、合并，导致房屋结构与原设计、验收蓝图不一致的，须经有资质的设计单位出具改变结构的房屋布局蓝图并经住建部门重新备案后，不动产登记机构予以登记。

（二）申请更正房屋登记用途的，若原房屋登记时有明确的房屋规划设计用途，按原房屋规划设计用途更正房屋登记用途；若原房屋登记时没有明确房屋规划设计用途，按房屋使用现状更正房屋登记用途。但须与土地用途保持一致。

第十一条 不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

第十二条 不动产统一登记实施前，违反相关法律法规以土地等不动产设立抵押权的，由市政府组织金融等部门，根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

第十三条 已依法取得宅基地使用权的地上房屋申请不动产登记的，按照以下情形办理：

（一）不动产所在乡村规划批准实施前的房屋，可不提供符合规划或者建设的相关材料。

（二）不动产所在乡村规划批准实施后建成的房屋，需符合现行不动产登记相关规定。

（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，转让税费征管由税务部门按规定办理，申请人须提供纳（免）税证明。

第十四条 已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，自然资源管理部门按照房屋与宗地对应一致原则，对涉及宗地进行分割、合并或调整边界处理后，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

第十五条 当事人申请不动产一手转移登记或房、地一体不动产换证登记时，要求土地使用权保留划拨性质的，应予允许，但登记机关须如实在登记簿和不动产权证附记中注明：土地出让金未缴，不动产再转让的，须按规定补缴土地出让金。

第十六条 解决不动产登记历史遗留问题范围内的不动产如需补缴土地出让金的，按以下标准执行：

（一）属独用宗土地的，按四府办〔2008〕60号文规定执行（土地评估价×宗地面积×45%）。

（二）属共用宗土地且房屋用途为住宅的：不动产所在区片基准楼面地价×建筑面积×年限修正系数×10%，年限修正系数以该宗地第一次出让时间来计。

（三）属共用宗土地且房屋用途为非住宅的：不动产所在区片基准楼面地价×建筑面积×年限修正系数×20%，年限修正系数以该宗地第一次出让时间来计。

（四）属共用宗土地且房屋用途为住宅的房改房（经济适用房）的：不动产所在区片基准楼面地价×建筑面积×年限修正系数×3%，年限修正系数以该宗地第一次出让时间来计。

第十七条 本处理意见尚未规范的其它不动产登记历史遗留问题，按“一事一议”的原则，由市不动产登记历史遗留问题专责工作组拟定处理方案，报市政府批准后执行。

第十八条 本处理意见自颁布之日起实施，有效期至2023年11月30日。《四会市人民政府关于印发的通知》（四府函〔2020〕289号）和《四会市人民政府关于印发的通知》（四府函〔2020〕884号）同时废止。

公开方式：主动公开

相关政策解读：《四会市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》政策解读

附件：

1．四会市人民政府关于修订《四会市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》的通知（四府函〔2021〕288号）.doc