曾经有人说，上海是一座很「新」的城市，永远在建设中，一不留神，就平添出一些建筑，原本熟悉的街道变得陌生起来。

的确，在1990年代初期，上海曾经历过「一年变个样，三年大变样」的飞速发展期，彼时城市规划对上海的定位是「现代化国际大都市」。

到2015年左右，上海启动了面向2035年的整体规划，提出建成「卓越全球城市」并「坚持规划建设用地总规模负增长」。在增量被严格控制的背景下，「大拆大建」的发展老路难以为继，中心城区建设从旧城改造转向城市更新。

近几年来，上海优秀历史建筑群落保护与城市更新的有机融合已逐渐进入佳境，以往「养在深闺人不识」的历史建筑，如今以「修旧如旧」的全新的姿态与商业、文化、产业相结合，对外开放成为城市公共空间，让更多的人能触摸感知所生活城市的历史。

作为行业媒体，我们亦愿意付出热心与情怀记录城市中优秀建筑背后的动人故事。

第一篇，我们来写张园。

张园的历史价值不仅在于其是上海现存规模最大、保护最完整、建筑风格最丰富、种类最多的中后期石库门建筑群，TA也是上海首个保护性征收改造的城市新项目。

去年底，张园西区亮相，云集三大奢侈品集团入驻，时尚「引领者」与百年上海沧桑巨变「见证者」之间的碰撞，一时间，吸引了全上海人的目光，也成为最亮眼的地标。

张园编年史

张园始建于1882年，其一百多年的历史可以分为四个阶段，每一段都与上海历史进程紧密相连，是上海近现代的见证者。

第一阶段：张叔和的私家园林（1872年-1885年）

1872年，英商和记洋行经理格农（Groome）向农户租得静安寺路（今南京西路）、慕尔鸣路（今茂名北路）、麦特赫司路（今泰兴路）之间一片农田共20.25亩，辟为花园住宅。

*图片源自《张园传奇》（连环画）

多年后，该地块在丰泰洋行与和记洋行间多次转租又复添土地，最终由寓居上海的富商张叔和于1882年自和记洋行购得，计面积21.82亩，价银一万数千两，命名「张氏味莼园」，简称张园。

*「味莼园」出自晋代诗人张翰的典故。大司马东曹掾张翰，在仕途顺畅时，一日见秋风起，便想到了故乡吴都吴县（今江苏苏州）的菰菜羹和鲈鱼脍，留下「人生贵得适志，何能羁官数千里以要名爵乎!」一句，遂辞官归里。不久，齐王兵败，恋于官位的同僚多在斗争中丧生，张翰却因辞官而幸免于难。这也是成语「鲈脍莼羹」的出处。

张叔和用「味莼」命名，有不恋官位的寓意，也与其自身经历有一定关联。

*张叔和1850年生于江苏无锡，17岁时到上海，捐资取得清政府候补道员的官街。1880年，他以广东候补道身份，到轮船招商局帮办事务。1885年，因招商局亏款问题，张叔和被革职，任途受挫。1887年，他在一次船难中幸存，经此大难后，他似乎再未参与招商局事务，从此改变人生轨迹转投于实业投资。

1882年-1885年的三年间，张园并不对外开放，是张叔和侍奉其母养老之地。在母亲病逝后，张叔和听从友人建议开放张园，一来可使花园得以保存，二来可使花园与众人共享（因当时西式公园规定「华人无西人同行，不得入内」，而一般寓沪达官显贵虽坐拥私家园林，但也不对外开放。普通上海市民面对众多花园，却无园可游的窘境）。

张园的开放，标志着私家园林向公共花园的转变。

第二阶段：海上第一名园（1885年-1918年）

1885年4月17日，张园正式开园，收费洋银一角，儿童免费。

张叔和心怀和洋人园圃「别苗头」的民族自豪，在园林打造上别具匠心，投下重金，不断扩建，全园面积最大时达61.52亩。

园内崇楼高阁，层林环抱，草色如茵，池上架桥，岸边垂柳，既有「碧云深处」旧式洋楼，还有「海天胜处」露天剧场，还增设曲池、荷沼、花房、茅亭、双桥、假山、花蹊等景，誓要建设一处华人能入内游乐的沪上顶级名园。

为填补晚清沪上公共娱乐空间的空白，张叔和还在在园中曲池内设无锡灯船（水上酒家），供游人登舟把盏。此外，园内还有酒吧、点心铺、茶座等，甚至还有西式旅馆一座，设施具当时一流水准。

早期的张园还是延续了传统园林的赏憩功能，直到1893年安垲第竣工，张园社会功能改变，走向全盛时期。

*图片源自《张园传奇》（连环画）

安垲第（Arcadia Hall，意为桃花源宅邸），时为上海最高大的西式楼厅，可容纳千余人，因此在1900年前后逐渐成为清末上海各界集会、演说的场所，各类重大政治活动多在张园举行。孙中山、蔡元培、章太炎、马相伯等都曾在张园发表演讲。

*清末民初于安垲第举办的社会活动 | 图片来源见水印

从1893年到1909年之间，「张园」就是上海潮流生活的代名词，也是举行室外大型群众性集会的场所。

季节赛花会、拳王擂台赛、赈灾义演、筹款园会、时髦展览、新奇焰火、惊险运动、时事演说，各种新奇展会和活动都会在张园举办。

与此同时，安垲第前大草坪是西方著名马戏团在沪首选演出地，搭建棚屋帐篷展演象狮、虎豹、熊马等动物表演。

*位于张园中央的安垲第 | 图片来源见水印

此外，张园还有舞厅、酒吧、滚球场、网球场、溜冰场、弹子房、电气室等体育、游乐设施。

在疏柳画桥、风帘翠幕的江南园林中尽情欣赏西方文明与现代生活的最新成果，无疑是对晚清上海民众的绝大吸引。

于是乎，张园之名，日日见诸报刊；张园之事，人人喜闻乐见，成为当时人游览、娱乐、集会、演说的不二之选，被誉为「海上第一名园」当之无愧。

*《海上第一名园》| 上海小校场年画

直到辛亥革命后，张园虽还在盛景时光，却已开始流露出日暮气息。

一来，愚园、徐园、爱俪园、哈同花园等分割了张园的人气，但真正对张园正面冲击的是1912年上海第一家游乐场楼外楼的开业，以及之后新世界、大世界等大型综合游乐场的盛行。

1918年，张园出售，其作为休闲娱乐场所的历史宣告终结。

第三阶段：石库门里弄社区（1918年-2017年）

在长达近百年的石库门时代，张园经历了民国建立、抗日战争、解放战争、新中国成立、改革开放等历史时期，见证了上海城市变迁，承载了独特的人文印记。

1）1918年-1937年，高档石库门社区

1918年，张园土地被时任财政部长的王克敏购得，他将土地划分为28个地块陆续出售，并由28家业主分别设计建造，由此带来了28种、170栋不同风格的里弄建筑，外界统称这28条弄堂为「张家花园」。

「张家花园」东临同孚路（今石门一路），西临慕尔鸣路（今茂名北路），南临威海卫路（今威海路），北临斜桥路（今吴江路）、静安寺路（今南京西路），麦特赫思脱路（今泰兴路）从中间穿过。

*原「张家花园」规模示意图

当时28个建造商建造张园除了自住，也将房屋出租。因静安寺路当时环境幽静，商业渐起，张园的租金不菲，因此第一批租户多为殷实之家，不少为商人、律师、会计师、医师等职业，也不乏政府官员和文艺人士等。

这一时期的张园，一幢石库门大多只住一户人家，生活环境相当优渥。

2）1937年-1949年，逐渐走向平民化

抗日战争时期，上海周边、华界居民纷纷涌入「孤岛」租界，租界面临空前居住压力。原本一家一户的张园，空间被重新分割，原本高档社区呈现平民化趋势，这也是张园石库门社区衰退的起点。

由于地处商业区，张园居民多从事经商及其相关职业，高级知识分子颇多。因此，相比其他里弄，张园的居民空间仍较为合理、居民层次也相对较高。

随着人口的增多，张园的功能性更为多元。

据《1941年行号图录》记载，张园弄堂里设有同孚大戏院、印刷厂、出版社、出租车公司、古玩木刻厂、成衣铺等。还有幼稚园、小学、夜校等等。

张园石库门社区已从单一的居住空间，向居住、小商业、小工业、文化娱乐等多功能混合体的城市空间转变。

3）1949年-1990年，「七十二家房客」的市井百态

这一时期，张园的弄堂空间和规模都没有改变，但石库门建筑被超负荷使用，居住空间空间极度拥挤。一幢房子住五六户、七八户人家的现象普遍。滑稽戏「七十二家房客」是对当时石库门居住空间最形象的描述。

由于家家户户都想拥有更多的面积，因此也催生出不少违建。石库门建筑本身在这一阶段逐渐走向衰败，完全改变了最初建筑于居住、生活的状态。

居住空间密度的提高，改变了居民的生活方式，也孕育了上海独特的弄堂文化，弄堂成为了上海底层老百姓的市井百态图。

闹哄哄又暖融融的弄堂孕育了几代人，亦是许多上海人不可磨灭的记忆。

上海女作家程乃珊曾经写道：百年多来，上海人心目中的理想居家，上海人花一生甚至几代人的时光孜孜不倦，苦苦经营的梦中家园，漂泊异地他乡的上海游子夜半梦回的「屋里厢」，根本不是什么豪宅华厦，而仅仅是一幢二楼的青灰或褚红砖头砌成的房子，上海人称之为石库门。

4）1990年-2017年，转型为石库门生活艺术社区

经过百年的历史沧桑，张园迈入暮年，建筑老化衰败，原住民大量搬离，大量来沪务工者的进驻，使弄堂变得杂乱且安全性降低。

加之张园地块又经历了几次城市建设包括轨交2、12和13号线以及吴江路改造，面积大幅缩小，规模只剩下原来的近三分之一。

另一方面，随着市区石库门建筑大量拆除，张园石库门社区的文化价值优势凸显，成为当今上海石库门社区的一个活「样本」。

静安区政府顺势启动张园再次转型，原先的洋房89号被整体开发为「张园99」，集聚一批人气酒吧和咖啡馆。弄堂里一些房屋也被改造为摄影工作室、美发沙龙等。

此外，张园的一些居民也抓住转型良机，破门开店，一时间美甲店、编绳店等小店百花齐放，好不热闹。

张园悄然开启从居住社区到石库门生活艺术社区的转型发展之路。

*图据上海静安&澎湃新闻

5）2018年-至今，张园迎来上海战略性城市更新

张园的中心区位与独一无二的历史文化魅力，使其成为城市更新的战略发展点。

2018年2月，张园地区的控制性详细规划调整获得上海市政府批复。张园地块通过「征而不拆」、「人走房留」的方式实施土地储备，对张园历史建筑进行成片保护——

2020年11月23日，张园最后一户居民完成签约 2021年9月，张园正式启动保护性修缮工程 2022年11月27日，张园西区修缮完毕的17幢历史建筑正式揭幕 2022年12月1日，张园西区对公众正式开放

张园曾经的名建筑

张园内共保留有13处上海市优秀历史建筑、24处静安区文保点、5处规划保留建筑，每一栋建筑都有其独特的历史印迹。

为留住原汁原味的张园，还原张园的特色，静安区探索形成张园「一幢一档」资料库，被认为是城市更新的标杆。

*具体修缮保护过程可见：张园“有机更新”延续城市文脉。

得益于这样的更新方式，我们可以在游逛张园的过程中，完整浏览建筑的「前世今生」，追怀曾经的过往，感受时光的变迁。

*图片源自「上海张园」公众号

安垲第

安垲第始建于1892年9月12日，由有恒洋行英国工程师景斯美（kingsmill,T W. ）、庵景生（B.Atkinson）两人设计， 浙西名匠何祖安承建 。

*有恒洋行是当时上海相当著名的建筑设计事务所，作品包括公共租界总巡捕房等。1894年以后，庵景生与人合伙开办通和洋行，日后成为20世纪初上海规模最大、影响最大、作品最多的建筑设计机构，圣约翰大学科学馆、大清银行、旗昌洋行、新世界游乐场等建筑都是他们的手笔。

虽然安垲第现已不复存在，但值得一提的是，安垲第在二层建敞开望楼，宾客凭栏远眺可赏阅全园景色。登高安垲第，鸟瞰上海滩，成为世纪之交游上海者所必到之处。

威海路590弄41号（现为江诗丹顿体验空间）

建筑是一幢中西合璧的里弄公馆独立式住宅。主体公馆建筑为砖木结构4层，分为南北两部分，以内天井相隔，细部具有巴洛克风格和装饰主义风格特征。

房屋设计于1932年，设计营造商为大耀建筑公司建筑部。

该公馆是当年渣打银行买办王宪臣旧居。在抗战初期被五昌公司整幢租下，给来沪避难的殷实富户，包括医生、银楼老板、绸厂老板、中学校长等。

41号最多的时候曾住过约42户人家，我国著名小麦专家余松烈院士当年就住在一楼靠南的东厢房，余家后代一直住到2019年3月，四代人在此楼住了80年左右。

威海路590弄77号（现为迪奥上海张园限时精品店）

建筑为中西合璧式花园住宅，房屋设计于1921年，设计者为英国建筑师格莱汉姆.布朗，他同时也是嘉道理住宅（现中国福利会少年宫）的设计师。

建筑主体2层，局部3层，主楼底楼是敞开式外廊，二楼是封闭式连廊，中部圆形小厅，上有圆顶，左右对称。整幢建筑好似展开双翅的蝴蝶。

该建筑是王宪臣的弟弟花旗银行买办王俊臣旧居，解放后77号被收归国有。2017年，经过一次全面修缮后，大多作为办公及展示使用。

威海路590弄89号（现为路易威登Objets Nomades旅行家居空间）

该建筑由一幢主楼、西侧附楼及一幢东侧扩建附房组成，内设中部围合庭院，建国前曾为私人住宅，建国后，其最后一任产权人为李鸿章侄孙李荫轩，之后逐渐纳入公私合营。

建筑主楼为三层砖木混合结构，屋顶为木屋架，外墙为清水砖墙面，搭配山花、壁柱、线脚，风格兼具巴洛克装饰特征和中式传统元素，属中西合璧。

89号在建国后曾被多次租用，先后分别为上海市人民检察署行政办公地、上海市新成区人民法院、静安区党校、上海半导体四厂以及「张园99」所在地。

茂名北路200-290弄

茂名北路沿街的石库门里弄建筑分别为荣康里、震兴里和德庆里，为典型的石库门里弄建筑，沿街立面均采用古典装饰符号，弄口均有巴洛克式门楼。

德庆里曾办过学校，新中国首任国家出版总署署长胡愈之的妹妹胡颐生就曾在此办过上海市私立颐生小学，现入驻BY FAR张园亚洲旗舰店、意大利家居Seletti张园限时快闪店、DAL CUORE和BVLGARI宝格丽香氛。

*图据品牌官方

震兴里也居住过不少名人志士，如爱国企业家王性尧、中国著名集邮家张赓伯等，现RE而意开在其中一幢石库门里。

威海路590弄61支弄，69支弄；威海路590弄59号、35支弄1-5号

这两条弄堂福如里和修得里，也均为典型的清水砖墙石库门建筑，保留完整石库门门头、山墙、阳台，细部装饰带有巴洛克风格。其中，福如里69支弄4号和6号分别为海上文人吴眉孙和邓秋枚故居。

张园未来立体全景拼图

目前，西区地上建筑面积约为2万平方米，云集多家品牌首店、旗舰店。

我们在开业之初曾单独写过一篇报道：CRR百图斩 | 百年张园揭幕日之所见。目前，最新品牌落位图如下。

*图为上海张园品牌落位标注，原图源自「上海张园」公众号

要知道，西区仅为张园全景的「冰山一角」，未来的东区更是「内有乾坤」。今年初，东区已启动文保建筑的平移施工，预计于2026年整体亮相。

根据张园整体规划，东区未来有如下三大亮点。

*图片源自「上海张园」公众号

1）向地下探索空间

一直以来，由于张园的横亘，地铁2、12、13号线的南京西路站虽近在咫尺，却一直无法实现站内换乘。

张园东区未来将通过三层空间建设，实现三轨交换乘，地下500个停车位，以及商业连通功能。整个区域将与周边交通、商圈形成互联互通、立体纵贯的格局，成为一个沉浸无界的高端商业街区。

2）文保建筑规模更大，修缮难度更高

张园东区地上建筑面积约4.2万平方米，地下建筑面积8.22万平方米。上海是软土地基，打造如此大面积的地下空间已属不易，更不论张园地下有三条运行中的地铁，四周遍布城市管网，且地面还有老建筑保护要求，对于施工者们来说，辗转腾挪是唯一的办法。

据悉，东区将设计25幢建筑的平移、托换，首批9幢房屋平移已于今年初启动。

*上海张园东区，摄于2022年

3）业态实现「东静西闹」

张园业态分布以「东静西闹、沉浸无界」为核心框架，强调公共性、开放性和多元性。

目前已向公众开放的张园西区主要作为商业百货零售区域，东区未来的功能性则更为多元，其中东面规划精品酒店、住宅和高端办公。

南面沿威海路区域将打造潮流文化中心及演艺中心，分别由华建上海院唐玉恩设计团队、英国大卫·奇普菲尔德设计团队（DCA）形成新建建筑方案，该区域将展演沉浸式剧目，展示以非物质文化遗产为核心的中国传统文化，建立广泛深入的全球文化交流；北侧靠近吴江路区域将由隈研吾团队形成美术馆设计方案。

历史学家熊月之先生四十年多年前在历史的蛛丝马迹中发现了张园，经过十年研究，用文字还原了百年前的「海上第一名园」历史原貌。

他说，「张园是最能体现上海时尚的地方，最能反应上海人的气质，听到上海人声音的地方」。

百年流转，张园在时光的打磨下几经兴衰，从海上第一名园的热闹，到石库门洋房高档生活的精致，再到市井文化的杂烩，张园的功能性在不断发生变化，但其所承载的海纳百川的生活方式却一脉相承，上海的精神在这里得以延续。

*文献及资料参考：1、《张园记忆》上海市静安区文史馆，上海石库门文化研究中心编著。2、熊月之《张园——晚清上海一个公共空间研究》，《档案与史学》 1996年第6期。3、刘雪芹《张园石库门社区的前世今生》，《都会遗踪》2016年第4期。4、张伟、严洁琼《张园传奇（连环画）》，同济大学出版社。5、微信公众号「余人带你逛魔都」，主编：徐欢。6、官方微信公众号「上海张园」。