我是沪叔，松江2023年拆迁规划，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问:沪叔你好，能帮忙分析下闵行梅陇镇地区的人群，配套和未来的房价趋势嘛？然后500万-600万左右二房有哪些小区推荐

松江2023年拆迁规划（上海旧房改造名单）

沪叔:你好，梅陇镇地处上海西南，闵行接壤徐汇外环的地界，二手接盘的本区客和外区客55开。

目前集中性的商圈围绕在沪闵路和古美西路之间的南方城，中庚和莲花国际。版块内无梯队学区。

版块小区房龄老小区楼梯房1990年前后，品质商品房2005年前后，房龄基本都有15年以上。

600w二房靠近15号线朱梅路附近的晶欣坊，晶采坊，次新动迁好买的。

靠近阳城这边的品质商品房只能买1房，松江2023年拆迁规划，2房买不进去。

提问：沪叔，你好，第二套，因为小孩十九岁了也大了，想在买套将来自己住或者是孩子将来上班工地稳定了，我们打工的地方在松江小昆山这边，这边均价都两三万了，更买不起了，就想着看金山那边房价便宜，就看了亭林和枫泾，还有亭林的金水湖，不知道未来那个地方好，但我们看了世纪金源的那个梧桐印象也还不错，离乐高那有十公里，还有购物医院学校都还好近，现在有点纠结了……我们一共才四十几万，加上商贷和公积金也要贷好多，光首付就是个大问题了。能否给点意见，看后面枫泾梧桐那个后期会不会有升值空间？

沪叔:你好，金山枫泾是值得购买的，属于长三角一体化辐射区，这边有乐高乐园，阿里飞天产业园，同时也有17号延伸线，目前还是价格洼地，未来会有涨幅，梧桐印象精装交付，自带商业配套，未来属于枫泾核心位置，目前二套，也是首付五成，现在贷款也好贷。这三个地方首选枫泾。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，松江2023年拆迁规划，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，过户记录看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。

过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。

二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。

因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

首付比例要细聊一下你的情况。

提问：沪叔好。预算是600w，两房，目前我和我母亲最看中张江板块（不过另外只实地看了金桥和三林），但我觉得有可能是因为我一直生活在川沙对于张江比较熟悉，我看有的自媒体推荐三林板块，但我get不到。所以想问问有没有什么推荐板块。想投资兼自住（即满足通勤）。另外我和我妈妈在张江板块觉得可选的房有三个片区。一个是高斯路那边（在建的21号线高斯路站附近），房龄00年之前的动迁小区，但两房房源非常少，买得起的学区也很一般。第二是中环外的玉兰香苑片区，那边总共有四期时间跨度04年-10年。但在售的两房已经在预算的临界线了，且离地铁站远。第三是往南华夏高架附近的川杨新苑和申城佳苑，房龄新，10年-18年。如果出于投资兼自住哪个片区更合适呢。

沪叔：你好，就你目前关注的张江片区里面：

①紫薇公园附近的动迁+老楼梯房，21号线新线辐射1公里附近住宅。

②二中心小学+竹园初的二梯队学区动迁但不临近配套。

③孙桥的次新动迁。

从保值上来说，选②确定性更多。从自住属性来说，①③临近配套，生活更便利。

600w实际上看你这边选择的产品情况，基本可以买到浦东中内环的2房。

房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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