中南好故事 从“黑马”到“白马”的奋斗史

经济观察报2021.04.3019:25

法国作家加缪曾说，“在隆冬，我终于知道我身上有一个不可战胜的夏天。”2020年，在与黑天鹅共舞的同时，江苏集团股份有限公司（000961.SZ，简称“中南建设”）也终于看到，自身不断穿越阴霾、可持续高质量发展的韧性，打出了一场又一场的硬仗。

4月26日晚间，中南建设发布2020年度报告，业绩表现亮眼，各项核心指标稳步增长。数据显示，营业收入实现786亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%，营收净利双双稳步增长；基本每股盈利1.87元，同比增长67.5%。

亮眼业绩背后，“追根溯源，一方面有赖于投资精准度、成本和费用管控能力、项目全周期利润管理水平的不断提升，更与职业经理人团队的加速培养和优质人才的不断引进息息相关。”中南建设董事、总经理陈昱含在4月27日业绩见面会上表示。

稳中有进实现高质量发展

在2020年房地产行业变局重重的大环境下，凭借长期主义发展的韧性，中南建设在速度和质量之间取得了良好的平衡，交出了一份不错的成绩单。

数据显示，2020年，中南建设实现盈利能力显著提升。公司归母净利润70.8亿元，同比增长70%；权益净利润率9.0%，同比上升3.2个百分点；加权平均净资产收益率28.18%，同比上升6.60个百分点。不仅如期兑现了70亿归母净利承诺，盈利能力也持续改善。综合毛利率从16.75%提升至17.29%；归母净利率从5.80%大幅提升至9.0%；加权平均ROE从21.58%提升至28.18%，以有限净资产的规模实现业绩快速增长。

2020年，在应对三道红线的总体策略上，中南建设兼顾发展的同时、有序降负债和稳步增加净资产，负债率实现大幅优化，三道红线降至黄档。计划在明年实现三线全绿。公司保持财务稳健，现金流充裕。

数据显示，公司总负债率86.54%，同比下降4.23个百分点；净负债率97.27%，同比下降71.12个百分点；经营性现金流净额84.7亿，连续三年保持正值；年末有息负债799.0亿，占年度销售金额的36%，保持行业低水平。

多元均衡的融资渠道也不断优化了中南建设的财务结构。2020年，公司银行贷款和债券等债务融资工具占全年融资额的78%，共获得各类银行授信额度1725亿元，其中未动用授信额度为1312亿元。2020年疫情期间，中南建设发行了17亿元的疫情防控债；8月，公司境外全资子公司完成了2亿美元高级无抵押定息债券发行，获超5倍超额认购，票面利率较19年首次发行下降187.5BP。

分析人士表示，如果说中南建设过去三年的高速增长，让投资者发现了A股市场的一匹“地产黑马”。那么2020年的业绩，则让投资者相信，这批“黑马”已经成长为能够持续稳健发展、规模和利润同步高质量增长的“白马股”。2017年净利润只有6亿元左右的中南建设，仅仅在3年的时间里、2020年已实现70亿元以上的净利润，呈现出规模与利润的共同高速增长态势。

得益于综合实力和良好经营业绩，中南建设信用评级稳步提升。2020年公司获得了多家境内外评级机构上调评级。比如，将公司主体信用评级从B2正面上调至B1稳定；标准普尔将中南建设的长期发行人信用评级由B稳定上调至B+稳定。

值得一提的是，中南建设在2020年也为股东带来丰厚的投资回报，与股东共享发展成果。基本每股收益1.87元，同比增长67.5%，并拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元（含税），预计共派发现金红利21.27亿元，派息率高达30%，为2009年上市以来最高比例。同时，从去年3月至今，中南建设控股股东中南城投多次增持公司股份，传达对公司长期价值创造能力的认同和对未来发展的坚定信心。

产品力“出圈”多元业态融合

作为国内产城融合、产营结合的领军企业，中南建设在产城融合发展上有了一系列的尝试，地产+模式探索逐渐成型，打造标志性品类标杆，比如，南京中南璞境（府系产品）、中南智在云辰（TOD项目）、西安中南無山居（文旅）、海门中南足球小镇（小镇）。

在城乡建设和运营领域也具有相当潜力和特色，除前期南通CBD、盐城城南新区、海门城南新区等一、二级开发建设外，2020年我们还进一步获取了海门足球小镇、常乐张謇小镇、南宁那马项目、云南普洱项目等产城联动及文旅小镇项目。

中南建设还积极布局商业领域，加速深耕。2020年，公司有六个商场全新开业，并新增四个商业项目储备。2021年，公司将继续坚持商业住宅联动项目的获取，计划每年获取一到两个一二线城市的优质核心商业资产，通过三到五年的积累，为上市公司贡献稳定的运营现金流和优质资产沉淀，增强业务对冲和周期穿越能力。

中南建设核心业务是房地产开发和建筑施工。公司房地产业务推出健康住宅标准体系，建设健康TED社区.致力于为全国420个项目、200万业主提供健康、人文的生活方式。凭借“出圈”产品力，公司荣获“2020-2021年度国家优质工程奖、”“2020-2021年度中国建设工程鲁班奖”、“2020年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”等奖项。

深耕核心城市土储丰富未来可期

随着新型城镇化的深入推进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口，中南建设通过战略性布局获得了显著土储优势。

在城市布局上，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市。截至目前，中南置地已成功进驻上海、北京、深圳、南京、苏州等112个城市，开发项目开发项目集中在长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及内地中心城市。

中南建设准确理解地产行业周期规律，拓展多种拿地方式，通过招拍挂、收并购等多种方式进行投资布局，持续深耕长三角、珠三角以及内地核心城市。

利用时间差，中南建设提前布局城市轮动洼地，避免了土地市场过热后的高位拿地，结合多元化拿地。在竞争激烈的2020年，公司在房地产业务方面，新增107个项目，总规划建筑面积1523万平方米，同比增长54%；楼面地价5002元/平方米，同比下降248元/平方。按面积计算一二线城市占比44%，长三角占比50%。为后续业绩增长奠定了良好基础。

2020年，中南建设房地产业务合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，合同销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%。其中，销售金额中，一、二线城市占比41%，三、四线城市占比59%。长三角（江苏、上海、浙江、安徽）占比61%。

截止2020年末，在建项目规划建筑面积3,042万平方米，未开工项目规划建筑面积1,430万平方米，全部项目资源规划建筑面积合计4,472万平方米。其中长三角2080万平方米，占比47%；一、二线城市面积1626万平方米，占比约为36%。

中南建设的城市更新从无到有，在深圳和昆明落地生根。这些投资表现无论从量还是质的角度看，都比2019年更积极有为。在空间上公司积极贯彻围绕优势都市圈近核不进核、适度下沉的布局策略，不断强化中南集团内部多元产业联动的优势。

中南建设对自身有着冷静且理性的分析。陈昱含表示，中南建设的‘青春期’，即高速增长的阶段已经过去。如果没有合理的发展观、没有面向存量要红利的经营态度、没有卓越的运营和优秀的产品、没有穿越周期的永续经营能力、没有上下同欲的组织和人才，就无法越过山丘。以往“高增速、强兑现、好团队”的中南好故事要开新篇。

“未来的中南好故事，是从‘黑马’到‘白马’的奋斗史”，陈昱含表示，面向未来，中南建设将持续践行“美好就现在”的企业理念，致力于用爱筑就健康丰盛人生、成为不断创造历史、令人向往的美好组织。“从做大到做强，是中南建设的必然选择。10%左右的复合增速是个理性安排，可以兼顾发展和经营质量的提升。让能力决定发展，让发展与质量齐飞。”陈昱含对公司未来发展表现出信心满满。

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