假期结束，上海2023年新房楼盘，大家该当老板的继续当老板、该打工的继续打工、该上学的继续上学，该买房的当然要继续看房。

上海2023年新房楼盘（上海2023年新房楼盘汇总）

环线业务也陆续恢复，2023年继续为大家提供专业、客观的楼市分析，希望能给大家买房之路提供一星半点的帮助。

大疫结束，经济起飞，2023年的上海楼市将迎来很多变化，远比2022年“有趣”得多，接下来环二将持续与大家探讨、分享。

今天先聊聊当下“肉眼可见”的几个变动。

浦西七区，普陀垫底，无论是资源、房价还是口碑。

普陀非常低调，楼市中一直声音不大，热点板块前滩、北外滩、徐汇滨江、大虹桥、唐镇、临港统统与普陀无关。

近20年普陀就真如声音大点，还是负面信息居多。长风建设的不错，却一直不是核心规划。

2023年，普陀将当一次主角，普陀的消息将不断占领楼市头条。

普陀发展不行，本质是缺少产业、缺少公共活动中心，长风两者都不错，却都不是顶级。

现在普陀的机会来了。

桃浦智创城是核心产业载体，今年进入开发时间；真如是西北部公共活动中心，核心项目今年开始落地。

桃浦智创城如果发展成漕河泾，带来一群高收入群体，普陀楼市不再缺本土购买力；

真如如果发展成徐家汇，彻底改变当地商业、商务氛围，普陀楼市将虹吸整个西上海。

不管你信不信，目前就是这样一个规划。

桃浦智创城首发项目是四个住宅，联动价高达8.3万元，令人咋舌。

当然普陀有办法，项目让上海人民喜爱的宝华、金茂操盘，不愁卖不出去。

只要卖出去了，价格就坐实了。

四块地宝华拿了两块，金茂拿了一块，8.3万单价去化存在难度，两个开发商肯定会拿出巨额营销费用。

而且土拍价不高，留出了足够利润空间，开发商也有钱搞事情。

ZF也来助推，去年就给了三甲医院的预期，今年给什么我们拭目以待。

承载普陀人民希望的重点板块、呼声极高的开发商操盘、天量的的营销费用、ZF给力的适当宣传，四者结合在一起，2023年桃浦火了。

另一记重拳是真如。

2023年全市一共有四个10万方以上大型商场开业，其中两个都在真如。

上海LOVE@大都会更是以22万方的体量，称霸2023。

接棒李嘉诚，成为真如新“救星”的中海，商业也在今年开出，体量高达14万方。

盒马已经开业，山姆2023年开业，真如终于担当的起商业中心的名头。

真如周边还有新房在售，几个重磅利好一定会漫天飞扬。真如，火了。

当然普陀火归火，并不代表是抄底时机到了。除了苏河玺，普陀的其他新房并不便宜。

桃浦8.3万的单价，可能要套一段时间。

桃浦智创城的产业落地，可能依旧遥遥无期。

2021年，五大新城有29个项目触发积分。

2022年，五大新城只有14个项目触发积分。2023年，可能会进一步减少。

2017年之后上海楼市开始分化，五大新城开始跟不上市区涨幅。

不过五大新城依旧是上海楼市主战场，土拍不能停、土拍收入不能停。

为了吸引开发商进场，新房备案价越批越高——总得给人家留出利润。

新房价格放开，一二手倒挂消失，上海2023年新房楼盘，五大新城新房吸引力迅速下滑。

五大新城近些年经济有所增长，当地居民收入提升却非常有限，本土购买力并不强。

更重要的是五大新城大部分规划都已经落地，很难再给市区刚需造梦。

2016年青浦新城凭借17号线吸引了不少客户，说17号线与2号线无缝衔接，将来上班方便；地铁落地房子还能升值。

现在五大新城地铁全部落地，该挖的湖挖完了、该建的学校已经建了、该建的图书馆投入使用了，还拿什么给大家洗脑？

更重要的是，五大新城虽说落户政策放松，上海吸收的外地购买力却偏向市区。

大家通过临港新城等途径落户上海，转头就去徐汇区买房。

本地客户购买力起不来、市区刚需导入不来、外地客户不愿意来，五大新城购买力现在并不强悍。

这种情况下放开供应、放开限价，新房不会那么火了。

之前新房卖的好，很大程度是限价导致的一二手倒挂，现在有些新房也不便宜了。

松江新城抢在了涨价前列，2022年中骏璟荟、首创禧瑞云庭单价高达5.8万，几乎与二手标杆持平。

2023年入市的龙湖御湖境，地段稍差，价格却飙到了5.85万元。

奉贤新城二手房单价都4万出头，新房奉发名邸直接顶到4.75万元。你别嫌贵，还买不到，奉发名邸积分高达51.6分，在郊区不算低。

市区项目提价的也不在少数，去年中企云萃森林破10万，今年前滩海德一号单价高达12.98万。

保利光合上城位置

更有甚者，上海2023年新房楼盘，15号线元江路保利项目，单价达到了6.99万。不直接写7万怕吓大家一跳。

同样距离市区18公里的杨行，新房单价才4.8万左右。上海南北差距已经大到这个地步？

而且元江路周边目前是欠开发，远不如杨行配套成熟。环二调研时想买瓶水都买不到，一时间不知道业主以后怎么生活。

有同事打趣到：光合上城，意思是靠光合作用吗？

另一个意外的联动价是梅陇新中心地块，原定2022年入市的，现推迟到2023年第一批土拍。

这个地块就在梅陇镇政府东侧，联动价达到7.5万元/平米，比仁恒天樾园和还要贵。

仁恒那边已经比春申远一些、配套比春申差，该地块地段还不如仁恒，周边几乎是纯天然的待开发状态，单价却高过仁恒。

内环其实也在渐渐提价，原先内环内还有10万左右的项目，现在基本都11万左右，苏河玺这种算漏网之鱼。

去年西岸金融城地王住宅项目（香港置地启元）没批，价格报的太高被打回，今年价格可能通过了。

2023年的新房，终于变贵了。

2017年新房限价以来，开发商基本躺平，品质上的追求开始倒退。

江桥某品质楼盘，一期设计于限价之前，各方面几乎都是标杆设计。方案确定后就开始限价，项目拖了很久还是忍不住上市，一炮而红。

二期立马学乖，各方面严重减配，装修成本由2400元/平米降低至500元左右。

小区内部道路设计、绿化水平甚至小区大门都统统减配，为此还爆发了维权。

此后上海新房维权不断。

抛开交付质量不谈，2017年后的小区整体设计都有倒退。几乎全部机械化采用行列式布局、外立面几乎全部采用真石漆、几乎没有小区再花心思打造水系中央景观区等等。

想想也能理解，限价后利润空间不大，不这么做可能就进入亏损。

这个局面2022年开始好转，奉贤神盘奉发名邸能够火起来正是因为品质打动了本地客户，不然4.75万元的单价肯定不好卖。

桃浦宝华、金茂项目8.3万元单价，肉眼可见的也不好卖。两个开发商均以品质著称，为了卖得动项目品质应该不会太差。

领导的用意是靠几个优质项目提升地段价值，对品质上早就有自己的要求，拍地时已经说得很清楚。

外立面优先选用造价较高的金属、石材等等，装修成本不能低于4000元/平米，妥妥的准豪宅配置。

用品质提高溢价的时代，回来了。

松江新城一二手倒挂几乎消失，前面提到的5.85万元单价的龙湖御湖境面临一定去化压力，也只能在品质上打打主意。

项目尚未上市房子大家还看不到，环二通过多方途径了解到项目设计还是非常用心，大面积的铝板设计非常有“逼格”。

项目方的说法是，至少保证比前几年的二手房品质上有相当优势。

松江新城一直新房不断，价格涨上去后大部分客户是地缘性的，没有优质产品打动不了他们。

所以2023年新房更贵了，其实也不完全是一件坏事，追求品质的朋友会有更多选择。

2017年-2021年这几年的新房成为一个特殊存在，可能会影响到二手市场表现。

受限于篇幅先讲这么多，更多信息大家可以添加客服微信沟通。

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