本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

近日，北京市规划和自然资源委员会方面透露，北京市将力争在3年内基本解决符合城市规划的不动产登记历史遗留难题。

随着自然资源部出台的相关法规为化解遗留问题提供了明确指导方向，各地正加速解决不动产登记历史遗留难题。

今年初，为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（以下简称“《通知》”）。

《中国经营报》记者注意到，《通知》针对用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、开发建设主体灭失以及项目跨宗地建设等五项历史遗留问题提出了具体的解决措施。

多位行业律师及专家接受记者采访时表示，《通知》中的相关举措既解决了民众因相关问题办理不动产“登记难”的问题，也有助于统一各级各地政府对具体问题的政策执行，化解相关利益方的矛盾，明确了主体责任，加强各个环节的监管，减少了未来出现相关问题的可能。

提出具体解决方案

据了解，为了更好地保护个人产权和方便群众，2015年11月，北京市落实国家有关要求，在北京市范围内实施不动产统一登记制度，随着登记业务的全面开展，不动产登记历史遗留问题开始逐步显现。经统计，北京全市存在住宅类历史遗留不动产登记问题项目911个，涉及房屋约57万套，力争在3年内基本解决符合城市规划的不动产登记历史遗留难题。

实际上，针对各地的不同情况，《通知》针对五项历史遗留问题分别提出了具体的解决方案。

如针对用地手续不完善的问题，《通知》提出，由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续；国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续；对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

而针对欠缴土地出让价款和相关税费的问题，《通知》则提出了“证缴分离”的原则，即对已销售且已入住以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售的项目，因未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费而难以进行不动产登记的，可报经地方人民政府同意，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

对于另外三项历史遗留问题，《通知》也提出了相应的解决方案。

“针对不动产登记常见的遗留问题，《通知》分门别类地设定了具体的解决方案：一方面解决老百姓因为这些原因办证难的问题；另一方面其实并没有放松对一些违法违规主体的追索。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，以往对相关问题往往是在依法依规的大前提下，进行一定程度的灵活处理。此次《通知》中有一些比较大的举措，如“证缴分离”即是一个很大的变化和创新。

“此前针对相关问题，各地处理方式不同，针对个案可能会灵活制定不同的处理方案。进行处罚和拆除占了一定的比例。”北京京润律师事务所律师默立贤也认为，此次《通知》既为解决历史遗留问题提出了具体的方案，也有利于具体政策的统一，化解了相关利益方的矛盾，为日后各地相关部门处理类似问题提供了指南。

问题成因繁复

“《通知》中提到的很多历史遗留问题和商品房预售有着比较直接的关系。如欠缴税费、开发主体灭失等，多是因为开发商预收了房款，但未依法依规建设项目或使用相关房款，导致了相关问题的产生。”王玉臣分析认为，上述问题的形成都有相应的历史因素，其中多项与商品房预售相关。

王玉臣进一步分析称，用地手续不完善问题产生的主要原因是建设主体没有依法通过划拨或出让的方式取得并实际占有使用土地，这一情况在一些拆迁安置项目中显得尤为突出。

“欠缴相关费用的问题产生主要是由于建设主体的资金能力有问题，或者一些保障住房年限届满对外销售（比如经济适用房5年后对外销售），未能及时缴纳出让金和相关税费。”王玉臣称，除上述情况外，还不乏一些开发商在预收预售房款后，故意转移预售房款，导致相关费用的进一步拖欠。

“未通过建设工程规划核实的问题，则主要是建设主体未严格按照建设工程规划许可证及建设用地规划许可证进行建设；开发建设主体灭失往往和开发建设主体年久注销、吊销，或因为经济问题破产、跑路等有关；项目跨宗地建设问题产生的主要原因是项目供地非一次性进行，或房屋所有权转移和土地使用权转移不同步等。”王玉臣称。

“这些问题的产生与开发商不按规定操作、相关部门的监管实施力度以及商品房预售制度都有一定的关系。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，商品房预售制度在建设初期可以帮助房企解决资金问题，缓解紧张的住房需求，但是商品房预售制度也容易为开发商转嫁风险提供便利，容易产生烂尾等遗留问题。

“我国用地手续办理的程序繁杂、周期长，加之有些项目建设确实存在一些特殊性，因此上述问题是多方因素造成的。”默立贤认为，不能将相关问题完全归咎于商品房预售制度本身，相关问题的产生主要还是在于地方政府没有认真落实我国土地管理方面的法规、相关法律法规的配套规定不成熟、缺少细化规定以及相关部门对于法律法规的学习和理解存在偏差等。

补缴费用主体仍存争议

根据《通知》提出的“证缴分离”原则，部分因欠缴土地出让价款和相关税费而难以进行不动产登记的项目，有望在相关部门追缴相关费用的同时办理不动产登记。

但相关费用该由谁承担，具体责任该如何划分，各利益相关方仍存在一定的争议。有声音认为，相关房屋在销售时售价明显低于合规房屋，因此业主方需承担部分相关费用；也有声音认为，相关费用的缴纳是开发主体的责任，业主方面并不需要承担相应责任。此外，由于开发主体可能已经灭失等原因，现实执行过程中，相关费用的责任该如何划分仍需进一步细化。

“相关问题产生的主要责任一般在开发商而不是业主，一般业主不需要承担相关费用。”王玉臣认为，一般开发商在缴齐土地出让金后才能取得土地使用权证并进行后续开发和销售，因此缴齐土地出让金本身就是开发商的义务，和业主没有关系。并且开发商在进行房屋销售时，已将相关开发成本纳入房款的计算，因此业主不需要额外再支付相关费用。

陈霄和默立贤则认为，业主是否需要承担相关责任以及责任如何划分等，需要结合房屋所在土地取得方式，以及业主和开发商签订的房屋买卖合同约定等方面来确定。

“业主是否需要承担相关的费用还是要看具体情况，比如看开发商本身情况、双方合同约定以及具体的出售价款等。”陈霄称。

记者注意到，《通知》对“证缴分离”原则的适用范围进行了严格的限制，仅适用于已销售且已入住的住宅项目，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售等情况。房屋尚未入住的住宅项目以及划拨土地上自建房擅自对外出售等情况，仍需依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

对此，王玉臣分析认为，主要是由于划拨土地的特殊性。“划拨土地往往是针对公共利益、政府部门用地等，一般都是非营利性的，土地使用权人不需要支付土地出让金。因此划拨土地上的自建房一般是不允许对外出售的。如果经过了特殊的程序可以对外销售了，往往应当是由建设单位补缴土地出让金，但也可能会将这笔钱转移到购房人身上。”

此外记者注意到，国家机关、企事业单位利用自有土地建设的房改房、集资房等，因用地手续不完善而无法进行不动产登记的，《通知》提出可按划拨方式补办用地手续。对此有声音认为相关房改房和集资房离“私有化”更近了一步。

但同样由于划拨土地的特殊性，王玉臣和默立贤分析认为，即便按照划拨方式完善了用地手续并进行了不动产登记，相关房屋一般仍是不允许买卖的，除非按照相应法定流程，取得相关的批准，并补缴土地出让金。

值得注意的是，《通知》针对因未通过建设工程规划核实而难以进行不动产登记的情况提出了相应的解决方案，多位专家认为相关方案在实际执行过程中仍需加强对中间环节的监管，以防有项目借此机会进行“违建”等。