2021年，是城市更新大开大合的一年。

如今已是2022，禁止大拆大建后，哈尔滨该如何破局城市更新？

小平房村（建平县小平房村）

2021年3月5日，“城市更新”首次写入政府工作报告。

可以看到对于“城市更新”的重视。

进入8月，风云变幻。

住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，表示：

实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

明确了原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。

就是说，如果你所在片区的建筑面积总共为100万平米，那么最多就可以拆除20万平米。

根据《新规》，2022年后这三类房子将纳入拆迁名单：

?地段优越的低密度老旧房子。

有些老旧房屋处于城市的核心地段，配套非常成熟。

拥有医疗、教育、就业等这些无法移动的优质资源。

这类房屋的土地价值十分珍贵，备受开发商青睐。

当然低密度的房屋也值得关注。

密度低、户数少，赔偿前面也划算。

?有碍城市发展的各类房子。

如果老城区迎来新的规划，那么处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能将要搬迁。

随着经济发展和城市人口增多，市政公共配套将会增加。

像高铁、地铁、公路等建设，需要大量用地。

那么，处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。

?多孔板建材等危房将会拆迁。

多孔板建材，主要是指70年代-90年代期间建造的预制板、现浇板多孔建材房屋。

这类房子房龄较老、抗震性差，存在许多安全隐患。

一时间，城市更新仿佛被按下“暂停键”。

这是否预示着，棚改被“叫停”？

近几年，对于棚改的限制已经初步显现。

可以看到，自2019年开始，全国棚改数量大幅度缩减，几乎折了一半。

2020年，比2019年进一步下滑。

到2021年，全国棚改数据为165万套，逐年递减。

2022年开年，超过30个省市政府在公布的政府工作报告中提出实施城市更新行动。

具体内容涵盖老旧小区、街区、片区整体改造提升......

到2022年底，上海市将全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；

新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；

建设“美丽家园”示范小区100个；

住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

广州将优化城市更新专项规划，加强片区统筹和计划管控。

推进白云机场、国际金融城、广州南站、琶洲等周边“三旧”改造提升，建设一批“主题活力街区”。

采用微改造“绣花”功夫，推进100个以上老旧小区改造。

加强历史文化名城、历史文化街区、历史建筑等保护和利用。

成都将打造20条特色街区，完成15个片区的既有建筑风貌提升，打造200个“金角银边”示范场景。

启动30个片区更新项目、改造601个老旧小区、4394户城镇棚户区，增设1500台电梯。

北京有序推进老旧楼宇、老旧厂房等6大类更新项目，完成老楼加装电梯200部以上，支持配合央属产权单位老旧小区改造。

探索市场化更新机制，鼓励多元主体参与街区更新和商圈升级。

5月16日，据安徽日报报道：安徽老旧小区和棚户区改造加快推进。

“十四五”期间，力争完成全省2005年底前建成、有改造需求的城镇老旧小区改造5923个，基本完成2000年以前建成的老旧小区改造任务。

据河北省住房和城乡建设厅介绍，该省自2008年启动棚户区改造工作以来，累计改造棚户区住房194.6万套，帮助500多万棚户区居民改善了住房条件。

今年还将建成10.5万套安置房。

......

可以看到，棚改不是被“叫停”，而是在符合规定的情况下形成各具地方特色的“城市更新”。

那么，哈尔滨呢？

自2008年至2019年，哈市共完成208个成片棚户区改造项目，改造各类房屋1365万平方米，涉及居民19.1万户。

之后，哈市住建局对主城区现存的2.46万棚户区制定了“棚改三年攻坚”计划。

2019年改造0.7万户，

2020年改造约1.2万户，

2021年完成剩余的0.56万户。

同时根据《中共哈尔滨市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》第47条，哈尔滨将加快城市更新。

实施老旧小区改造，完善消防设施、无障碍设施等小区配套和市政基础设施，拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

利用老工业企业搬迁腾退的厂区建设新型产业园区或双创基地，把老工业区建成现代产业新区。

加快实施主城区棚户区改造，开展重点区域城中村改造。

争创国家园林城市，坚持宜绿则绿、还绿于民，提升公园绿地服务半径覆盖率，构建内外衔接的绿道网络。

回顾2021年，哈尔滨的城市更新已初见成效：

?棚改

2021年，哈尔滨市共统筹谋划了17个棚户区改造项目，涉及居民1.24万户。

据了解，哈市香坊区旭升街239—279号地段、香坊农场北家属区、南岗货场街等7个项目已启动实施征收，涉及居民4488户；

其中，旭升街239-279号地段棚改项目有货币化安置，现房安置和货币补偿三种补偿方式。

选择现房安置的居民可在道里清河湾、哈西阳光家园、香坊跃兴家园、铁路街中兴阳光家园四个小区中选择满意的房源。

哈市道外区二十道街项目，香坊区东巴安里地段、公滨路化工四路等3个项目将于近期启动征收。

其中，道外区二十道街地段棚改项目征收范围：东起南二十道街、西至南十八道街，南起靖宇街、北至北新街合围区域。

涉及房屋征收面积2.39万平方米、总征收户数702户。

该项目是“老道外”二环以内为数不多的集中连片棚户区。此外，哈市道外区东化工路项目、北树二期项目和香坊成高子地段项目已全部实施建设，将于年内建成棚改回迁房5000套，用于居民安置。

2021年后的棚改政策已经有了新的变化，主要有以下两点：

重新回归棚改的政策初衷，对棚改的范围进行清晰界定。

即仅包括对老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区（场）、垦区棚户区，符合当地棚户区改造范围和标准的城市危房等拆除新建、改建（扩建、翻建）。

突出与地方财政承受能力相符，项目具备还款能力，能够及时还款，坚决杜绝新增地方政府隐性债务。

十四五期间，棚改工作将更注重因地制宜、实事求是，提高建设效率，加强工程实施监管，确保项目的高质量完成。

因此，2021年后的棚改工作将走上规范化的轨道，将更注重其社会效益，而非经济效益。

?老旧厂区改造

【哈轴厂搬迁】

2021年，哈轴厂破产重整一年后，带着800名职工和总重4760吨的175万件物品，迁入新居。

【东安动力搬迁】

2021年10月17日，东安动力发布公告称，为解决东安动力与中国航发东安所处同一厂区所导致的空间、时间、能源、成本等方面的制约问题。

东安动力拟利用5年时间整体搬迁至哈尔滨新区。

老旧厂区搬迁是必然的，配套跟不上，如何更好地完成工作。

但遗留下的旧厂区也不一定都要推翻、重建。

就像，哈尔滨西城红场就是原哈尔滨机联机械厂改造的。

既不浪费资源，又保留文化气息。

?老旧街区改造

2021年，哈尔滨对五个文化街区进行规划改造。

【中华巴洛克街区】

2021年11月7日，道外区与市城市建设投资集团有限公司召开中华巴洛克三期改造项目建设联合指挥部工作例会。

据了解，中华巴洛克三期改造项目西起景阳街头道街，东至十道街，南起丰润街，北至升平街地灵街。

占地面积19.02公顷，总投资约23亿元，主要包括征收及建筑修复工程和改造工程。

据了解，改造提升后的中华巴洛克历史文化街区，将实现历史文物、餐厅、酒吧、咖啡屋、民宿、创客空间、绿化小品、步行道等要素的科学有效整合。

打造新型文化和旅游消费集聚区，推进街区商旅文融合发展。

【中央大街历史文化街区】

具体范围南起经纬街—西十六道街，北至江畔路—防洪纪念塔，西起通江街，东至尚志胡同—尚志大街。

总用地面积89.84公顷。

其中核心保护范围17.95公顷，建设控制地带71.89公顷。

【道外传统商市历史文化街区】

南起南勋街、丰润街，北至同发街、升平街、大新街、地灵街，西起景阳街，东至十道街，总用地面积49.53公顷。

其中，道外传统商市历史文化街区占地面积47.23公顷，街区外规划范围2.30公顷。

核心保护范围主要为靖宇街两侧及南头道街—南四道街区域，北头道街—北四道街区域。占地面积为19.76公顷。

【花园街历史文化街区】

由联发街、海城街、西大直街、北京街、花园街、红军街、木介街、公司街围合而成。

占地面积32.84公顷。

其中核心保护范围面积8.56公顷，建设控制地带面积24.28公顷。

核心保护范围为木介街、北京街、规划路、海关街围合区域。占地面积为8.56公顷。

【石公祠历史文化街区】

规划范围位于呼兰老城区南部，呼兰河以北、萧红大街以南，邻近萧红故居。

具体范围是西至南二道街，北至萧红大街，南至自然陡坎，东至百舸路，占地面积26.56公顷。

其中核心保护范围面积9.25公顷，建设控制地带面积17.31公顷。

核心保护范围包括呼兰文庙、黑龙江省结核病医院建筑群、石公祠及钓台等文物保护单位及历史建筑。

占地面积为9.25公顷。

其中，历史文化街区更是记录着城市的历史记忆。

既是城市的缩影，也是城市综合竞争力的体现。

2022年，哈尔滨各区对城市更新进行了规划。

根据《南岗区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》：

?南岗区将打造多元的城市更新策略

聚焦老旧小区、老旧厂房、棚户区等不同的城市更新改造对象的自身特征与更新需求，打造多元化、具有针对性和落地性的城市更新策略。

制定综合整治的更新方式，对老旧小区的基础设施、公服配套设施、环境品质进行升级提升。

制定老旧厂房更新策略，妥善处理产权、安全、保护与开发程度等方面的问题。

针对城市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧住宅、住宅区和城中村等棚户区改造项目，支持采取拆除重建、安置补偿的方式进行，并制定相关的更新策略。

?南岗区有序开展城中村改造工作

完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续全面发展，打造全省城中村治理样板。

按照先易后难、重点突出的思路，合理安排城中村改造进程，利用振兴村改造经验，

依次推进永红村、哈达村、房身村、兴利村等城中村改造，确保城中村改造规范、有序、快速推进。

力争到2025年底，实现全区10个城中村改造完成。

加快改善居住条件，加强城中村改造与基础设施建设、公共服务设施建设的有机结合。

统筹考虑好道路、给排水、供热、供电、供气、通讯、充电桩等市政设施

和公交、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施，满足人民日益增长的美好生活需要。

根据《道里区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》：

道里区全面完成老旧小区改造，整治小区及周边绿化、照明等条件，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

根据《香坊区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》：

香坊区继续加快棚户区改造进程。

重点推进城中村改造，支持符合国家棚户区改造政策的项目申报棚户区改造专项贷款。

推动重点村屯改造，重点启动哈平路与学府路之间区域的拆迁及基础设施建设改造工程。

根据《哈尔滨市道外区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》：

道外区到2025年，全面清理城区规划范围内7片棚户区、15片“城市疮疤”，完成征收面积151.12万平方米。

【龙江楼市】在百姓谈不完全整理，今年哈尔滨将要进行棚改、城中村改造的项目如下：

问：哈达新区什么时候能动迁？

答：首先很感谢你对我区城中村改造工作的关心，收到你的网上留言，我局高度重视，责成专人了解情况。据了解，我区现已经制定了城中村改造工作计划，哈达村已经列入改造计划内，目前正在向省、市有关部门申请办理相关改造手续，待完成相关改造手续办理后，将根据实际情况启动实施哈达村城中村改造。

问：香坊区民主屯靠近成高子高速口那里今年能动迁吗？

答：香坊区幸福镇民主村已列入城中村改造计划，待改造资金到位后方可启动。

问：船厂社区动迁，之前不同意动迁的，现在同意的话，去哪里报？

答：按照市、区2022年工作部署，如对船厂社区进行征收，我们将继续按照法律规定的程序开展房屋征工作。该项目能否启动房屋征收工作，以房屋征收意见通过率达标为准。我区将根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序，按要求发布《房屋征收通告》及《房屋征收决定、公告》。房屋征收时间按我区发布的《房屋征收通告》及《房屋征收决定、公告》为准。

问：幸福镇靠河村莫力村啥时候开始动迁？

答：香坊区幸福镇莫力满族村已列入城中村改造计划，待改造资金到位后方可启动。

问：哈尔滨南岗区王岗镇永红村什么时候动迁？

答:南岗区现已经制定了城中村改造工作计划，永红村已经列入改造计划内，目前正在向省、市有关部门申请办理相关改造手续，待完成相关改造手续办理后，将根据实际情况启动实施永红村城中村改造。

问：曹家村何时动迁吗？

答：曹家村市棚改项目已于2021年7月11日启动征收，目前征收工作正在有序推进中。

问：请问一下幸福镇西柞村今年有规划么，会拆迁吗？

答：香坊区幸福镇西柞村（现宏伟村）已列入城中村改造计划，待改造资金到位后方可启动。

问：现在已进入3月，什么时间能盼到新立屯动迁？能明确时间吗？

答：计划今年启动，目前暂无具体时间。

问：道外区商务学校宏南四道街棚改最新动向。

答：因涉及商务学校退地，目前正在协商当中。

问：今年韩家洼子新立屯和五道街动迁，具体时间在什么时候？先征收哪边？

答：初步计划今年年内，暂无先后顺序。

问：道口街、道口四，五，六道街棚改是不是应该给一个准确时间？

答：时间初步计划今年年内。

问：我是振江小区7号楼居民，2021年道外区征收办来发调查问卷关于振江7号楼是否有意愿动迁一事。次月工作人员挨家喷涂动迁号码，说是已经纳入陶瓷三期项目，2021年10月陶瓷三期正式启动，振江小区7号楼一点消息都没有。请问7号楼还有动迁计划吗？如有何时实施动迁？

答：振江小区7号楼为楼房，此次动迁只动符合棚改征收政策的平房部分。

问：红利村郭地方屯属于城中村吗？什么时候动迁？

答：红利村于2020年纳入城中村改造，现已完成各项规划手续，待有开发企业介入，目前尚没有确定动迁时间。

.....

目前，哈尔滨尊重居民自主选择：

可以选择搬迁、回迁；

也可以选择货币化补偿。

总的来说，禁止大拆大建后，确实对楼市有所抑制。

如今，郑州楼市已经“下猛药”，出台了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。

其中，第十四条明确表示推行货币化安置。

实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。

棚改货币化实施后，将有大量“有钱”的购房者进入市场。

短时间内激增的住房需求，会有效刺激楼市。

这也是公认的救市终极杀手锏，没有之一。

哈尔滨呢？

以上正文，来自@龙江楼市

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