1.3 研究框架

基于前述研究背景，本研究围绕两个核心内容展开：

（1）业主参与的必要性论证：总结归纳历史街区保护更新的相关研究进展与实践现状，剖析业主参与历史街区保护更新的必要性与现实价值；

（2）业主参与的引导方法探索：引入产权理论，解释业主在保护更新过程中的行为逻辑，总结引导促进业主参与保护更新的策略方法。

在此基础上，论文内容以“什么是业主参与”“为什么要业主参与”“业主为什么不参与”以及“如何引导业主参与”的逻辑展开论述（图7）。

图7 论文研究思路

0 2 / 主要内容

2.1 业主参与的概念主张——

“什么是业主参与？”

（1）“业主参与”的概念缘起

一方面，“业主参与”是“公众参与”的参与主体细分研究。针对当前公众参与主体细分不足导致的参与失效问题，将研究焦点集中于作为核心利益相关者的业主群体。在历史街区保护更新的多元利益相关者中，业主是除了政府以外，唯一享有实际参与权利并能承担相应责任的主体。

另一方面，“业主自主更新”是“业主参与”的重要内容，着重从财务维度强调业主通过出资实质性参与保护更新活动。这种参与方式不仅体现了“公众参与”理念下的实权参与，更是“业主参与”在保护更新过程中的关键环节（图8）。

图8 业主参与相关重要概念的逻辑关系

（2）“业主参与”的概念内涵

本研究采纳狭义上的“业主”定义，聚焦于“个人业主”这一特定群体，即私有产权的持有人，特指在历史街区中通过依法登记取得或其他法定途径获得建筑物专有部分所有权的个人。强调个人作为主要权责主体，在保护更新事务决策与实施中的作用。其中，业主主要通过自上而下的集中整治与自下而上的日常管理两种途径，参与到历史街区的保护更新中。

2.2 业主参与的必要性论证——

“为什么要业主参与？”

通过系统综述业主参与的相关研究进展与实践现状，梳理了历史街区保护更新与业主参与的发展历程及现状问题等，进一步推导出引导业主参与历史街区保护更新的必要性。

图9 业主参与相关研究与实践现状的综述框架

（1）历史街区保护更新不可持续困境的现实要求

当前历史街区保护更新理念趋向于更加精细化的多元协调，产权和业主意愿越发得到重视。然而，由于对多元主体尤其是居民业主的行动模式认知存在局限，以及相关的规划应对策略不完善，业主参与不足的问题仍然存在，历史街区保护更新仍面临不可持续困境。

图10 历史街区保护更新模式的相关研究与实践现状总结

（2）改善公众参与主体界定模糊影响模式有效性的理论需要

公众参与能够将业主的意愿与诉求纳入规划考量中，但既有公众参与研究存在“重参与、轻公众”的特征。理论研究中参与主体的模糊影响了实践中参与模式的有效性，导致当前公众参与仍停留在象征性参与阶段。尤其是业主只限于参与讨论，而无法参加到涉及自身利益的决策中。

图11 公众参与的相关研究与实践现状总结

（3）遗产保护目标下引导业主自主更新需要制度支撑

自主更新理念的出现有其深刻的背景因素，包括市场供求关系的转变、利益分配的优化以及业主权利意识的提升等。但当前学界对于自主更新的理论总结尚显不足，影响了其在实际操作中的指导意义。同时，在历史街区的具体情境中，由于产权结构复杂、社会空间特殊以及管理协调难度大等诸多因素，单纯依赖业主的自发行动往往难以取得理想的更新效果。

图12 公众参与的相关研究与实践现状总结

2.3 基于产权理论的业主参与实践

困境剖析——“业主为什么不参与？”

（1）历史街区的房屋产权现状

受复杂历史背景及城市发展影响，历史街区房屋产权展现出类型上复杂多样与空间上密集杂糅的特征。这种产权结构是在不同历史阶段住房政策与社会经济因素共同作用下，经历多次变更逐渐形成的。根据影响因素和目的不同，新中国成立以来历史街区的房屋产权变更方式体现为：产权转换、产权限制和产权流转三种类型。

① 住房政策改革中的产权转换

图13 新中国成立以来我国城市房屋产权演变过程

② 保护法规实施中的产权限制

表1 保护法规中对历史街区房屋产权的限制条例

③ 内部发展需求带来的产权流转

图14 产权流转中的房屋产权变更示意

这些因素交织影响，衍生出一系列与产权相关的问题。其中，产权碎化与产权模糊是两个最为显著的问题（图15）。

图15 历史街区的房屋产权现状

（2）产权问题导致的业主参与困境

基于前述分析，结合产权理论，研究进一步剖析了导致业主参与陷入困境的权利动因及其理论原型。

① 产权碎化引发的业主参与“组织困境”

具体表现为，产权过度碎化使得单位空间内业主数量众多，意见难以统一。导致在历史街区保护更新过程中，资源整合与利益协商的成本高昂，降低了保护更新的效率，引发了业主虽有参与意愿却难以有效组织起来的困境（图16）。

在一个有多个产权单位建筑单体中，一旦个别业主为了追求自身利益最大化而提出反对意见、拒绝参与更新，便会阻碍整个项目的推进，使原本有益于整体的项目无法实施，这就是组织困境的典型体现。

这种困境本质可归结为一种“反公地悲剧”，即产权过度碎化导致众多排他性产权所有者对可能的帕累托改进形成人为障碍，从而使得资源使用的最大化价值无法实现，最终酿成资源利用不充分的悲剧。

图16 产权问题导致业主参与组织困境的逻辑示意图

② 产权模糊导致的业主参与“意愿困境”

具体而言，由于历史街区存在产权模糊问题，保护更新中的权责利关系往往难以界定清晰。使得业主倾向于采取“搭便车”策略，即依赖他人努力而自身不直接参与，长此以往，形成了一种只想使用不愿维护、只想获利不愿付出的思维惯式，陷入了缺乏参与意愿的困境（图17）。

当前历史街区保护更新中，部分私有产权历史建筑业主疏于对自身物业的维护，并希望依赖政府统一整治行动的现象，就是业主参与意愿困境的直观体现。

这种困境本质上可以归结为一种“公地悲剧”，即由于产权界定不清，导致产权排他性弱，理性个人在决策时只考虑个人收益而忽略其行动带来的社会成本，使得负外部性成本由集体共担，最终引发公共资源被过度使用甚至走向衰败的悲剧。

图17 产权问题导致业主参与意愿困境的逻辑示意图

2.4 基于产权理论的业主参与引导

框架构建——“如何引导业主参与？”

① 破解业主参与组织困境的产权理论框架：分级整合产权

在产权理论中，解决反公地悲剧的一般思路是整合产权。通过追溯反公地悲剧的成因，可以识别出导致反公地的具体产权问题有三个：产权规模过小、产权数量多以及产权主体之间存在异质性（图18）。

图18 反公地问题的成因及其理论内涵

基于上述产权问题，进一步推导出了整合产权、破解困境的“微观-中观-宏观”三个关键环节，分别对应历史街区保护更新中的三个尺度空间单元（图19）。

图19 业主参与组织困境的破解思路

在实际操作中，以这三级空间单元作为组织业主参与的平台，通过分级组织参与的方式，来突破业主参与的组织障碍，提升资源的配置与利用效率（图20）。

图20 业主参与的三级组织体系示意图

② 破解业主参与意愿困境的产权理论框架：分层明晰产权

在产权理论中，明晰产权是解决公地悲剧的关键途径。根据前文产权理论及其内涵的相关论述，产权的界定和明晰化可以概括为三个核心层次：产权主体明晰、产权主体的权能和利益明晰，以及产权主体行为外部性引发的权责承担问题的明晰（图21）。

图21 产权明晰的层次及其理论内涵

以产权明晰的三个核心层次为依据，进一步识别了业主参与意愿困境破解路径的关键环境，可以具体分为“空间-权属-行为”三个层面（图22）。

图22 业主参与意愿困境的破解思路

在实际操作中，通过确立明确的业主产权边界、业主权责内容，以及业主行为的补偿机制，构建一个权责利平衡的激励制度框架，能够在保障业主的个人权益的同时，有效激发其参与的积极性和主观能动性（图23）。

图23 建立业主参与三层激励机制的示意图

0 3 / 总结反思

3.1研究创新点

创新点一：在研究视角方面，聚焦核心利益相关者——业主，提出“业主参与”主张，丰富了历史街区保护更新公众参与的研究视角。

本研究在视角上进行创新，对历史街区原住居民进行进一步细分，引入在地居民中的产权主体“业主”这一群体，运用这一角色含义下特定的权责关系，探索政府引导下，“责权利”相统一的历史街区保护更新“业主参与”模式。

创新点二：在理论应用方面，引入产权理论，解析历史街区保护更新中业主参与的集体行动困境。

结合社会学中的集体行动理论与经济学中的现代产权理论，围绕业主的经济理性特征和历史街区产权的不完全排他性特征，演绎了集体行动困境在历史街区保护更新中的具体表征，并将问题概括为产权模糊导致的意愿困境（公地悲剧）与产权碎化导致的组织困境（反公地悲剧）两个方面。按照新制度经济学中产权理论的分析框架，进一步提炼导致业主参与困境的关键问题，并探讨破解困境的相应路径。

3.2 研究不足与展望

第一，研究视角上，业主参与行为受到社会、经济、文化等多重因素影响，其复杂逻辑远非单一视角所能全面揭示。因此，本研究虽立足于经济理性前提，但仍需进一步结合更多维度的理论与实践进行验证和深化。

第二，研究方法上，本研究以理论探讨为主，结合部分实践案例进行了初步分析。整体上仍缺乏深入的实证研究支撑，未来研究应更加注重实证分析与案例研究，进一步验证和丰富理论框架。