商住混合型历史文化街区的保护更新模式研究 ——以哈尔滨市道外历史文化街区为例 崔婧琦 陆明 邢军摘要：商住混合型历史文化街区是一种以商业和居住为主要功能的历史文化街区，由于功能已经不能满足现代生活的需求以及自身环境的恶化，在城市的发展中逐渐衰落。商住混合型历史文化街区因其自身的复杂性，目前保护更新面临很多的难题。本文从商住混合型历史文化街区的内涵和特点入手，以道外历史文化街区为实例，在全球经济化与市场经济体制的背景下，分析道外历史文化街区的现状以及存在的问题，在此基础上探寻商住混合型历史文化街区科学合理地保护更新模式，同时提出相应的规划对策，目的是协调保护与更新之间的关系，实现历史文化街区的经济价值、物质环境价值、历史文化价值、社会价值的统一，兼顾社会公平，保证历史文化街区的可持续发展。 关键词：商住混合型历史文化街区 保护更新模式 哈尔滨 小规模渐进式 当今，国内外对于历史文化街区的保护与发展问题一直在进行着不懈的探索与努力，但是仍然面对很大的困难。全球经济化与市场经济体制的背景下，我国的历史文化街区既面临着发展的机遇，又要接受新竞争、现代文化的挑战。目前，工业型历史文化街区的保护与更新已经取得了较为显著地成果，并且在保护更新理念上也达成一定的共识。

然而，商住混合型的历史文化街区因其涉及的因素更为复杂，经济的发展、物质环境的保护、社会安定之间的矛盾因素更为突出。这导致已有的商住混合型历史文化街区的保护与更新理念还存在很大的争议。用科学的方法进行商住混合型历史文化街区的保护与更新具有重要的现实意义。 1商住混合型历史文化街区的内涵和特点 商住混合型历史文化街区的内涵 我国2008年开始实施的《历史文化名城名镇名村保护条例》规定：历史文化街区是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并有一定规模的区域。历史文化街区根据其职能和特点可以分为许多类型，包括以工业发展起来的历史文化街区、以传统民居为主的历史文化街区、以传统商市为主的历史文化街区、以传统居住和商业混合的历史文化街区，还有以宗教活动发展起来的历史文化街区、因一些重大历史事件形成的历史文化街区，如以红色长征为特色的历史文化街区，等等。本文主要研究的是以传统居住和商业混合为主的历史文化街区，并将其称之为“商住混合型历史文化街区”，指在长期历史形成的、具有一定规模、文2726物古迹比较集中,或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族地方特色的、以商业和居住为主要功能的街区。

商住混合型历史文化街区往往曾经是城市中较为繁华、具有较好的区位的传统商市，同时也是居民较为聚集的居住地。在城市的不断发展中，受到新区开发、城市发展重点转移的影响，加之自身的旧有功能难以满足现代生活得需求，这些历史文化街区不断衰落，人气剧减，难以再现往日繁华景象。甚至部分商住混合型历史文化街区沦落为城市中的“贫民窟”。 商住混合型历史文化街区的特点 相对于其他类型的历史文化街区，商住混合型历史文化街区具有自身的特点： (1)商业具有一定规模，商业发展潜力较大。 商住混合型历史文化街区曾经是繁华的商市，店铺林立，人气鼎盛。发展中虽然逐渐衰落了，但是许多老店、老字号仍然存留下来。这些老字号记载了城市居民对过去的记忆和情感，因此它们仍受到城市居民的认可，具有一定的市场。这些老字号的聚集形成了一定的规模，为进一步的商业开发奠定了基础。 (2)社会网络复杂，开发中利益协调较为困难。 在商住混合型历史文化街区中，居住用地占了很大的比例，居住人口较为密集。这就使得历史文化街区的社会网络要比其他类型的街区更为复杂。在保护更新中，除了对物质环境要进行保护，对于社区居民利益的保护也成为街区稳定发展的重要内容。

复杂的社会网络关系使得商住混合型历史文化街区对开发行为更为敏感，加重了更新中协调各主体利益的困难。图1道外历史文化街区 区位图 2哈尔滨市道外历史文化街区现实特征评析 哈尔滨市道外历史文化街区位于哈尔滨市老城区之一道外区的中部，是哈尔滨市十大历史文化保护区之一，也是哈尔滨的近代发展中历史最为悠久的地区。（图1）其距火车站公里，保护区北面是松花江，有较好的区位优势。历史文化资源众多，对外交通联系便捷。哈尔滨道外历史文化街区用地功能主要为居住与商业，总用地为公顷，现状居住用地公顷，占总用地的%，商业金融业用地公顷，占总用地的公顷，商住综合用地公顷，占总用地的%，属于典型的商住混合型历史文化街区。 物质环境 道外历史文化街区作为哈尔滨的发源地，至今仍保存大量历史建筑、胡同、院落和历史2727风貌街区，形成了以“中华巴洛克”为主兼容古典主义、文艺复兴和新艺术运动等时期的建筑风格，它们都是哈尔滨近代发展史的见证，具有极大的历史价值和美学价值。（图2）保护区内分布着大量的合院，主要是以商住混合功能为主，间或有完全为公建或是住宅的。（图3）院落的分布很密集，布局形式各不相同，大院建筑多为砖木结构，由于年久失修，老化破损现象严重，大部分已成为危房。

院落内部混杂，私建、乱建建筑物阻塞通道，存在很大的火灾隐患，总的来说居住条件差。许多传统商业建筑的店面或年久失修、广告招牌及摊位设立杂乱。现区域内人口密度过高，市政基础设施缺乏，公共设施不完善，交通组织混乱，道路狭窄，环境质量较差。（图4） 图2“中华巴洛克”建筑 图3 道外特色大院“仁和永” 图4 部分居住环境恶劣 经济产业 道外历史文化街区曾是哈尔滨市三大商业区之一，靖宇街是哈尔滨出现较早的商业街之一，集聚了全市的老店、名店，商业气氛浓郁，老店历史悠久，知名度高，信誉好。然而，随着城市新区建设和道外历史文化街区自身的环境质量的下降，现在保护区商业特色逐渐减弱，已成为廉价商品和小商小贩的集散地，丧失了其应有的商业优势和竞争力。道外传统商市所服务对象为中、下阶层的市民，店铺规模相对较小，但是数量多，服务内容多，多为当地市民参与经营，道外全民经商的意识很强。特色小吃、陶瓷批发、建材批发是该街区的特色经营产业，在整个城市中的影响力较大。 社会环境 保护区内的居民多为中、下阶层的市民，整体收入水平和消费水平都偏低。道外的传统商市本来就是由薄弱的民族产业支撑起来的，所服务对象为中、下阶层的市民。

随着城市新区的建设和街区自身生活环境的恶化，许多有工作能力的年轻人和中层阶级的居民搬离街区，剩下的多为在该区从事小商品经营的商人，没有工作能力、经济能力较弱的老人和下岗人员。他们大部分都是城市里的弱势群体，应对环境变化的能力较弱，社区稳定性差。一方面他们迫切的需要居住环境条件的改善，另一方面又担心街区的改造会破坏自身利益。 27283哈尔滨道外历史文化街区保护与更新模式探寻 目前，国内外对历史文化街区保护更新模式进行不断的探索，试图从规模和速度上对历史文化街区的保护与更新进行科学的整体引导控制，从宏观上处理当前与未来的关系。目前我国的历史文化街区主要有三种保护更新模式，下面将对各种模式的特点进行分析，探寻一种适合于哈尔滨道外历史文化街区的保护更新模式。 静态保护 对历史文化街区的静态保护通常是制定比较硬性的保护规划，对容积率、建筑高度、建筑风格、色彩等进行硬性限制，规划缺乏弹性，日常的维护费用主要由政府来承担。静态保护理念将历史文化街区保护与文物保护等同起来，认为历史文化街区需要严格反映旧有城市的面貌与生活，在保护时力求全盘重现原有风貌。虽然这种保护方式对于历史保护建筑的伤害相对较小，但是它限制了历史文化街区自身的发展需求、居民自主选择生活方式的权利，也违背了当地居民想要改善生活环境的意愿。

保护资金来源的单一阻碍了日常的维护。总体来说这种保护方式在市场经济体制下难以实施，不利于历史文化街区的复兴。 以新建为主的开发这是一种“功利主义”为价值取向的历史文化街区开发模式，难以称之为“保护”。它是开发商对经济利益过分追求的体现。这种大拆大建的开发方式对历史文化街区产生不可逆转的破坏。同时从长远角度来看，也不利于经济的发展。发达国家曾经犯过这样的错误，而我国许多的城市都在重复着这样的错误。任何历史文化街区都需要杜绝这种开发方式。 小规模渐进式保护更新 在反思了消极的静态保护和具有破坏性的、以新建为主的开发方式所带了的不良效果后，动态保护理念与“微型化”改造理念结合而成的小规模渐进式保护更新模式渐渐为人们所认同，小规模渐进式保护更新就是采取由多方力量参与小规模展开，历时性推进的新机制，[3]使历史文化街区处于有机更新过程，其过程又不是突飞猛进的。小规模渐进式的更新保护模式具有实施的灵活性，小规模的改造周期较短，结合多方参与改造，使得资金的筹措、拆迁安置工作相对容易许多，有利于整个历史文化街区的安定。但应该注意的是这种小规模渐进式保护更新应在历史文化保护的“整体性”原则下进行的，局部的保护更新行为要符合整体历史文化街区的发展目标。

现今的“微循环式”保护更新理念和吴良镛先生的“有机更新理论”等都是对小规模渐进式保护更新模式的理论支持。 哈尔滨道外历史文化街区这类的商住混合型历史文化街区历史文化遗产集中，社会网络2729复杂，社区应对环境变化的适应性差，对于改造敏感度较高，小规模渐进式的有机更新模式更有利于克服这些困难，带动道外历史文化街区的动态有序发展。 4哈尔滨道外区历史文化街区保护与更新实施对策 基于前面的现状分析研究，根据商住混合型历史文化街区的特点，在保证街区内部有机肌理及民俗民风的原真性特征的前提下，本文提出以下道外历史文化街区实施小规模渐进式保护更新的对策，谋求社会、文化、经济与环境的综合效益最大化，实现保护街区传统风貌及文化全面复兴。同时也为同类商住混合型历史文化街区的保护更新提供借鉴。 注入新城市“基因”，实现功能多元复合 历史文化街区是一个不断进行新陈代谢的生命体，需要不断地发展。目前，道外历史文化街区内部许多“部件”已发生老化，许多功能已经不能符合现代生活的需求，导致整个街区逐渐衰落。简雅各布在《美国大城市的生与死》中提出过，老街区要保持活力，最重要的就是保持街区功能多样性。要使道外历史文化街区恢复生机，就必须对原有的部件进行修缮的同时，注入多种能满足现代生活的新城市“基因”来激发整个街区的活力。

而这个过程应该是小规模渐进式的进行，避免过快的改造更新超过街区自身的承受力。居住功能和商业功能是道外历史文化街区的主要功能，是该街区发展的主要动力，在规划中应通过对居住环境的整治和商业用地的整合来完善这两大功能。同时，还可以借助旅游来带动道外历史文化街区的发展，激发街区活力。通过在该街区增添许多新的功能，如文化体验、休闲娱乐、商务会议等等，完善整个街区的服务体系，实现道外历史文化街区功能的多元复合（图5），从而吸引旅游，发挥旅游的经济效益和活力效益，使道外历史文化街区重现往日的繁荣。并通过小型商业开发和旅游开发策略，提供更多适于原住民的就业岗位和小型经营机会，从根本上改善居民的生活现状。但同时，道外历史文化街区要建立一个动态的监控机制，及时的对新功能进行反馈调整，并规范旅游行为。 图5 哈尔滨道外历史文化街区土地利用规划图 图6 哈尔滨道外历史文化街区分期建设规划图 2730分期开发实施，妥善安置居民，保障社会公平 道外历史文化街区这类商住混合型历史文化街区，居住人口密度大，数量多，弱势群体所占的比例较重，缺乏对环境的应变能力。商住混合型历史文化街区的保护更新应该把切实改善保护区居民的生活质量作为其保护目标。

因此，在道外历史文化街区改造中应该尽可能的考虑到原住民的利益，包括拆迁的安置工作、居民未来的生活问题和就业问题等等，以此维护整个街区的稳定。道外历史文化街区的保护与更新宜分期实施，根据不同地块的改造的紧迫性和对整个区域的影响力，分期进行保护更新（图6）。这样有利于拆迁居民的分批安置和回迁，避免安置不利所带来的社会不安定和社会不公问题；这样也有利于道外历史文化街区传统民俗和生活方式的延续；同时还可以由影响力大的地块的率先发展来带动整个地区的发展。 改善物质环境，分层次进行保护 保护改造物质环境是商住混合型历史文化街区保护最基本的途径。基于小规模渐进式有机更新，道外历史文化街区的保护更新应该是分层次的、渐进动态式的。根据保护价值的不同，应将道外历史文化街区保护范围划分成核心保护区、建设控制区、更新发展区（图7）。对核心保护区进行严格的控制，保留整体风貌的同时强化街巷风貌，改善街区内部基础设施与公共环境质量，对保护建筑强化保护，控制新建行为。建设控制区在核心区外围，对其注入新的功能元素，促进多元化，以提升街区活力为目标。更新发展区位于建设控制区外，是历史文化街区与外围的过渡，对其进行进一步的更新和控制，与历史文化街区整体风貌协调，形成历史文化街区与城市在景观和功能上的衔接。

道外历史文化街区的建筑需要采取修缮、更新与改造等多种方式进行保护更新，确保其更有针对性、灵活性。同时梳理车行交通，设置步行街，增加公共设施，完善基础设施，增添开放空间和绿化，改善居民的居住环境、营造商街的商业氛围和文化氛围，从而促进街区旅游发展。 图7 哈尔滨道外历史文化街区保护范围规划图政府引导，市场运作，公众参与 历史文化街区保护主体是多元化、复杂化的，政府、公众、开发商三者是商住混合型历史文化街区保护更新的主体，有各自的利益，又相互影响。要使街区稳定、有序的运营，必须使三者都参与到保护更新决策和实施工作中，协调平衡三者的利益。因此，道外历史文化街区应该采用“政府引导，市场运作，公众参与”的运营模式。政府对于历史文化街区的保护的引导和管理是对历史文化街区保护的必要保2731障。市政府应该对道外历史文化街区的保护制定相应的政策、法规，如针对历史文化保护区的人口政策、住房政策、税收政策以及奖惩措施，以此引导开发商的投资和居民参与的积极性。设立道外历史文化保护区保护专项基金，用于宣传、研究和保护区的日常管理工作，并用于第一期保护启动的资金，作为实验，以寻求推广正确的保护方式。同时，鼓励各种类型的居民参与，充分调动居民和单位的积极性，鼓励居民在专家指导和政府监控下进行自主的投资经营和合作进行小规模的社区建设。

公众参与、社区合作有利于保证商住混合型历史文化街区的社会安定。采用多渠道、多层次的资金筹集与利用方式，鼓励保护投资的多元化，用以弥补政府财政上对保护事业投资的不足。同时在市场经济体制下，可以用现行的“住房改革”的方法—住宅商品化—来实现建筑的保护与更新改造，改善居民的居住条件，“居民参与”也会因此而具有实际意义和作用。 5总结 商住混合型的历史文化街区作为目前一种主要的历史文化街区类型，它的发展不仅关系到城市的经济发展和历史文化的保护，也涉及到整个社会的稳定和民生问题。因此在实施保护更新中，需要进行全面的调研、谨慎的决策、反复的论证，把经济、社会、环境、文化等各个方面的影响因素都统筹起来，在保护中求发展，实现政府、开发商和当地居民利益的动态平衡，保证商住混合型历史文化街区的可持续发展。 参考文献 [1] 陆明，吴松涛，郭恩章.传统风貌保护区复兴实践——以哈尔滨道外区传统风貌区控制性详细规划为例[J].城市规划，2005，(11)：89—92. [2] 王景慧.历史地段保护的概念和手法[J].城市规划，1998(3):34-36. [3] 姜成学.中国城市化进程中历史街区保护模式的探索[D].东北师范大学，2008. [4] 方可.当代北京旧城更新[M].中国建筑工业出版社，2000. [5] 徐荣.历史地段中新城市“基因”注入的适应性研究[D].合肥工业大学，2007. 作者简介 崔婧琦，女，硕士研究生，哈尔滨工业大学。 陆明，女，博士学位，哈尔滨工业大学，副教授。 邢军，男，硕士学位，哈尔滨工业大学，副教授。 2732