文/吴婷婷

前天我外地的同学发微信我，说想在无锡投资一套房，问我哪个地段好。

先说我的看法：想在无锡买房自住可以，不限购区域内随便挑。如果加上我个人喜好的话，我还会强烈推荐你去看看东亭的绿城诚园以及胡埭板块的北控雁栖湖。

无锡在哪里（无锡在哪里在哪个省份）

但，如果是想投资，还是算了。

都知道房产投资短期看政策，中期看土地，长期看人口。而无锡不管从哪个期来看，都不够有吸引力。

单说政策。无锡目前的房产政策可以说是同类城市里最严的那一列：限购限售限贷一股脑全上了。这几个政策反应到买房人身上就是投资成本持续走高。

投资成本具体又分买入成本，持有成本和卖出成本，等等。

举例买入成本。

事实上，外地想来无锡买房的人一直很多，过去几个月，我遇到过不少拿着三四十万就想来无锡掘金的外地投资客，但真来无锡看了，大多会无功而返。

因为他们发现无锡的房价远比传说中的要高不少。

外地一直有“无锡房价低”这样的传闻。低到什么程度呢？坊间传闻，说无锡的房价比南通，甚至比常州还低，是个洼地。

可真来了才知道，无锡只是房价的天花板比这几个城市低而已。

比如，目前无锡报价最高（别墅等除外）的可能就是放风价3.5万+的融创壹号院，但在南通，早就有了单价奔五万的仁恒公园世纪——这么一比，无锡真的好便宜好有潜力啊！

可这有啥用？有多少人会去买房价天花板区域的房子？还是要看市场流通的大部分房子的单价和总价水平。

就目前看，无锡拥有30多个2万+楼盘、且以120平大户型为主，总价动辄就要180万+、首付起步60万+，想在这样的无锡投资，而且是要跑赢银行利率的那种投资，可不是件容易的事。

尤其外地人，要买房只能去不限购区域，导致不限购区域房产的需求量平白就比其他区域多出几倍，人工造就了一个“牛市”。牛市之下，鸡犬升天，只要是房子就能涨（要命的是，这种基于需求量大涨起来的价格也是泡沫最大的）。

以天一新城为例，从最初太平洋城中城一万出点头的单价到现在最新德信对外报价的2.4万，房价接近翻倍！就连寺头家园这样的安置房转商品房，短短几个月也从1万不到的价格炒到了14000+！

如果是无锡本地人，2万左右的价格可以到更有潜力的区域买更有潜力的房子，比如太科园万科观湖礼著，比如主城的华润公元九里，又或者新吴金桥旁边的吉宝季景铭邸，等等，都是藏着较多升值机会的楼盘。

但外地人呢？只能在不限购的区域选，选择余地少，房价还高，风险大好几倍。

如果这批外地人都是去不限购区域买房自住，那对未来市场的影响还不至于太大，但可惜，这其中，投资占了大部分。

这就意味着，一旦限售期结束，会有大量的房产涌入二手房市场。

刚刚说了，基于需求量激增导致的房价本身有着更多的泡沫，在二手房市场，泡沫轻易就会碎裂。

买的早的人，便宜点能脱手就脱手，买的晚的人，比如现在才去买的，你的价格已经在高点了，你又能挤多少空间出来去和别人竞争？

退一万步说，就算你愿意平价出，有没有人能接、愿意接又是另外两回事。无锡的二手房市场的成色，什么样的房子最不容易出手，我已经写过很多轮了。

所以总有人说，外地人到无锡投资房产的最好时间是2016年，之后就一泻千里了。

当年的无锡新建住宅均价仅每平方米7875元，远低于上海、南京、苏州；且房贷利率排名全国第三低，还登过“买房最容易城市排行榜”榜首，不管是房价成本、利率成本、政策成本还是机会成本都非常低，是投资的最佳时机。

用时下投资界流行的话说，当时的无锡就是葱郁的韭菜，随便割。但如今，风水轮流转，当和地产完全不相干的人都想进入无锡投资的时候，投资客本人就是韭菜了…

回到本文最初提的问题，无锡下一个更好的投资契机什么时候会来？从无锡的政策看，从土地看，从人口，目测都是遥遥无期。

借用一下资深投资客小鳄鱼给我发过的一段关于目前是否适合在无锡投资的话结束本次提问：

目前无锡的房子适合投资吗？欢迎大家在评论区留言~也欢迎向我提问，我会从中选一个问题作为明天的问答~

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