何欣/发自北京

过去一年，对于荣安地产股份有限公司（以下简称“荣安地产”）是其“高光”之年。

何欣子（何欣子个人资料简介）

2020年8月5日，经过261轮竞价，荣安地产拿下了宁波市江北区总价“地王”项目。同时，荣安地产频现浙江宁波、嘉兴、杭州等地的土拍市场，高溢价拿地。

相比2019年，2020年荣安地产出手也更加“阔绰”。据中指研究院数据，荣安地产2019年拿地金额为123亿元，2020年，这一数字增长至300亿元，同比增长143%。

出手“阔绰”的背后，荣安地产深陷在一个困局中：现金流为负、负债率攀升。

2020年，荣安地产经营活动产生的现金流量净额为-107.28亿元，同比下降2393.38%。负债方面，截至2020年末，荣安地产资产负债率为84.46%。

公布这一数据后，资本市场率先反应：3月23日，荣安地产股价大幅跳空低开近-7%，早市开盘10分钟后，荣安地产下跌9.85%，报3.02元，封上跌停板，资金出逃明显。3月24日，荣安地产股价持续下跌，以2.88元收盘。

3月22日至3月26日，荣安地产股价累计跌幅11.76%。

荣安地产总部位于浙江宁波，是宁波第一家房地产上市公司和长三角地区第一家深交所上市公司。因此，荣安地产也被称为宁波房企“一哥”。

近几年来，荣安地产通过拿地，已在宁波、杭州、台州、温州、嘉兴、苏州、重庆、西安、绍兴、金华等城市拥有上百个项目，开发业态涵盖住宅、商业、写字楼等。

增收不增利高溢价拿地扩张

3月22日晚间，荣安地产发布2020年业绩报告。报告中的数据表明，2020年荣安地产虽然营业收入同比增长，但也深陷增收不增利、现金流为负、负债率攀升困局。

同时，荣安地产在用拿地的脚步不断扩大这个困局的基本面。

数据显示，2020年，荣安地产实现营业收入111.78亿元，同比增长67.77%；归属上市公司股东净利润为17.43亿元，同比下降7.75%。

在销售方面，2020年，荣安地产及所投资公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.5亿元。

值得注意的是，2020年荣安地产花了258.2亿元拿地，其中不乏高溢价地块。

2020年5月，荣安地产以溢价率48.4%竞得宁波市鄞州区一宗地块；6月，荣安地产又经过108轮竞价、溢价率为49.43%，竞得浙江嘉兴一宗地块；7月，荣安地产以19.67亿元的高价、溢价率为41.6%，夺下宁波一宗地块……2020年，荣安地产主要是在其大本营浙江省拿地，一共竞得宁波9宗地块、嘉兴4宗地块、温州4宗地块、抚州2宗地块、台州2宗地块、绍兴1宗地块，土地总价款为280.3亿元，权益对价为258.2亿元。

高溢价拿地的另一面是荣安地产现金流趋紧。

回看这5年荣安地产资金流情况，除2016年和2019年现金流为正外，其余几年荣安地产的现金流净额一直为负。

2016年至2020年，荣安地产经营活动产生的现金流净额分别为1.81亿元、-2.62亿元、-27.16亿元、4.68亿元、-107.28亿元。

同时，这几年，荣安地产也一直在加快扩张补充土储。

2017年，除了在浙江杭州、宁波、嘉兴、台州等长三角城市布局外，荣安地产在重庆连下4子，走出了长三角区域；2018年，荣安地产又通过合作、公开市场竞拍等方式新增20宗地块，新增权益建筑面积近88万平方米；2019年，荣安地产又布局西安，一年新增16宗地块，土地总价款158.18亿元；2020年，荣安地产又频现长三角区域的土拍市场，一年拿下土地总价款为280.3亿元的22宗地块。

截至2020年末，荣安地产及所投资的公司总可售建筑面积281.96万平方米，其中荣安地产权益占比约为65%。

借钱开发项目为子公司提供上亿元担保

细看荣安地产发布的公告可以发现，面对手中大量的待开发的项目，现金流为负的荣安地产通过为新设立的子公司提供融资担保来维持项目正常运转。

2020年，荣安地产新设了74个子公司。并在一年中，频繁为新设的子公司融资担保，其中所涉及的担保项目包括荣安地产在2020年新增土地项目。

以2020年11月26日荣安地产发布的《关于对控股子公司提供担保的进展公告》为例：荣安地产在公告中表示，因房地产项目开发融资需要，荣安地产控股子公司宁波康发置业有限公司（以下简称“康发置业”）接受嘉兴桢立投资合伙企业（有限合伙）提供的本金数额人民币7.9亿元的借款。为支持子公司房地产业务开展，荣安地产为“康发置业”提供本金总额人民币7.9亿元的担保，担保期限为债务履行期起始日至履行期届满之日起三年。

公开资料显示，康发置业成立于2020年10月23日，股权穿透可知，荣安地产间接持有该公司55%股权，嘉兴桢立投资合伙企业（有限合伙）间接持有该公司45%股权。

这项担保中，“康发置业”开发的项目正是荣安地产在浙江宁波竞得的奉化区金钟路东侧舒前村住宅一号（FH24-03-01gi、FH24-03-03a）地块。此地块的土地总价款为12.4亿元，荣安地产权益比例为100%。

这只是荣安地产以担保的方式为新开发的项目提供资金的一个缩影。据中国房地产报记者不完全统计，2020年荣安地产新增的22宗地块，至少有14宗地块是荣安地产在2020年新设立的子公司开发。

为保证项目进展，荣安地产新设立的子公司向金融机构、合伙企业等机构进行了融资和借款，荣安地产为其提供了担保。

截至2020年末，荣安地产及控股子公司对外担保总余额为人民币186.5亿元，占荣安地产最近一期经审计净资产的227.19%。其中荣安地产及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总余额为人民币21.3亿元，占荣安地产最近一期经审计净资产的25.95%。

荣安地产在公告中表示，上述担保金额均为荣安地产对合作开发房地产项目的项目公司提供的必要担保

值得注意的是，根据2020年年报显示，荣安地产约有50.65亿元的融资将在1年内到期，占其融资总额的31.80%。

负债方面，截至2020年末，荣安地产的负债总额572.36亿元，资产负债率为84.46%；而上年同期的负债总额为332.64亿元，资产负债率83.13%

在房地产市场中，通过高杠杆拿地扩张占领一席之地的房企有很多，但因盲目扩张深陷债务危机的房企也有，荣安地产的下一站在哪，还有待时间验证。