一、物业管理领域第三方机制概述

（一）第三方机制的意义

市场经济中主体与客体之间的纠纷与政府没有直接关系，政府的职责是依据《立法法》、《行政许可法》等立法、制定政策、依法行政，监督指导各行业各主体依法进行各项经济活动，对违法违规经营主体进行处罚。政府不直接介入市场经济主体之间的各项微观事务，不参与经济活动纠纷和处理。发达市场经济国家中，矛盾纠纷的解决都是依靠第三方机制，第三方机制失灵就去找法院。

第三方机制，包括市场化的第三方机制，如评估机构、资产管理、金融信托、顾问咨询等专业化第三方机构，通过具有专业资质的机构和人员介入调查、评估、监督、提供信息、议价、谈判、调解……，对于物业管理中没有议价权，没有知情权，没有话语权，没有商品性价比权的广大业主是一种必要和重要的救济机制，第三方机制是一种朝阳产业，它的出现和发展，是市场经济体系成熟的一大表现，也是社会发展的大势所趋，但是其社会价值目前尚不被中国广大业主了解。

（二）第三方机制建设

在北京，第三方机制的建立是依据北京市219号令《北京市物业管理办法》及其配套的“1+36”法规，自2010年10月1日开始确立。政府文件要求第三方机构秉承“独立 客观 公正 专业”行业理念，引入物业行业创新管理市场化机制，采取评估监理手段引导并规范物业管理核心专业价值：物业保值增值并延长其使用寿命；在物业小区各权益主体间搭建沟通平台实现物业信息对等化；厘清各权益主体间核心利益边界：责、权、利，看得见、听得懂更能行得通；应用市场化及制度规范化实现业主对物业服务管理知情权、共同管理权。根据“1+36”制度建设：建设单位、物业企业、业主、业主委员会、法院、政府，任何一方质疑相对方，都可以委托第三方评估机构作出物业费、物业服务质量评估报告，用于协调、协商、判决时作为专业技术证据使用。这一创新制度设计不够完善之处是应延伸到立法授权，赋予第三方评估机构报告的司法证据效力。同时，第三方评估监理机构应承担造假、虚假报告法律责任或经济赔偿责任，这将有助于物业管理领域内市场经济秩序制度的重建。

北京市物业服务第三方评估监理机构，于2010年10月1日由北京市住建委以部门规章形式发布执行至今，经过国家工商总局特批北京市工商注册目录之后于2014年10月1日成立物业服务第三方评估监理机构，目前北京市注册备案机构共计50家法人企业，并获得北京市民政局批准注册成立了北京市物业服务评估监理协会。2010年11月6日至2014年10月15日累计完成三类评估业务总量为796个小区。其中：物业服务费用评估项目716个，占三类评估业务的89.9%，服务质量评估38个，占4.8%；承接查验评估42个，占5.3%[数据来源：北京市住建委物业处2014年10月31日]

二、第三方机制的任务环节

就物业管理活动全过程而言，第三方机制主要包括以下环节的任务：

（一）物业费第三方评估。改变开发商和物业企业单方面定价行业现状，并逐步替代政府指导价，维护物业企业和业主共同权益，为化解物业纠纷提供一个出口；

（二）物业交接第三方承接查验。在新项目的交接和新老物业企业的项目接撤管的交接中，第三方机构承担为物业企业和业主查清物业家底、评估清楚物业现状现况，把物业服务管理责任边界内容量化到值；分清物业专有、共用共有物业服务管理边界的职责，为物业物权确权消除物业纠纷源头奠定制度基础。

（三）物业服务质量第三方评估监理。通过专业化评估机制对物业服务管理质量进行评估监理，根据物业合同履约率、物业服务标准符合率、物业费及公共收益收支账目等指标内容，每月予以透明公示，在物业纠纷矛盾中，通过标准规范的制度和信息的公开透明，维护业主和物业企业共同利益。

（四）业主组织建设与运作中的第三方。第三方机构可以在以下方面提供专业化的服务，帮助业主组织成立、备案，帮助业主组织在物业费价格、服务质量的性价比评估，以及预决算，通过透明公开的程序帮助业主获得知情权，在选聘物业企业和进行物业交接中的专业服务，帮助业主查清共用部位、共用共有设备设施、规划配套设施、物业面积家底，收回共有共用物业资产，帮助其经营管理共有部分，如供暖（冷）系统、停车场、自行车库、人防层、会所、架空层、物业用房、公共管理用房等。最后，帮助业主对专项维修资金划转、管理和规范使用。

三、第三方机制的社会价值

（一）对开发建设单位的价值

1、物业项目前期介入查验

在物业项目中的前期介入承接查验机制，对开发商具有重要价值。一个建筑项目从开始到完成，规划部、设计部、工程部、销售部、预算部……各有非常具体的职责、各有分工。此外，开发商中参股、合资、合作形式较多，所以内部派别林立，山头众多。同时，建筑商、施工方、工程监理方、供应商的质量维保期都不同，各职能部门间经常出现相互掣肘的情况。

因此，从开发商拟开发建设的物业各阶段环节，项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，如引入专业化外脑第三方机构参与介入，就物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布局、房屋租售、施工质量、竣工验收等N方面提供专业化、实效性、平衡型、多出口等建议案，有利于配合完成销售目标，赢得业主信任，占领市场制高点、增加市场份额、规避事后追诉责任风险，提高投资回报率。

2、物业项目承接查验

开发项目完成后的物业承接查验。依据《物权法》住建部2010（165）《物业承接查验管理办法》，规定建设单位必须履行承接查验义务，承担承接查验评估费用。建设单位未履行承接查验评估，依法承担赔偿责任。而建设单位所履行的承接查验义务，其实是由施工单位、建筑商、供应商必须向建设单位履行的，也就是承接查验评估卡住的不是建设单位，而是建筑商、施工单位、供应商，是替建设单位把关，免除建设单位的连带责任。

（二）对物业企业的价值

1、物业企业与开发商之间的物业项目交接

物业交接中，规定建设单位是应向业主进行专有面积交付，即交房；建设单位向业主或前期物业公司进行共用部位，共用设备设施物业交接，即物业交接。业主专有面积与开发商基于购房合同约定标准由业主接收，共用物业基于购房合同、前期物业合同约定由前期物业公司代为接收。物业公司基于代为接收的共用部位、共用设备设施是否符合规划设计指标，建设安装技术标准，配套公建和配套设施是否齐全完整，是否依法依规予以交付，其交付的共用物业质量是否符合法定标准呢？通常情况下，前期物业公司基于获得这个项目的服务管理权，被逼着照单全收，符合不符合规定都硬着头皮替开发商打掩护，卸掉其违法违规责任。如果，前期物业交接是第三方评估监理机构来负责评估呢？前期物业公司公司还用如此犯难吗？所有的开发商应付责任都必须全部符合法定标准，第三方评估监理机构才会出具符合结论的承接查验评估报告，因为如果报告有假，第三方评估监理机构承担赔偿责任！物业公司没有法律风险，等着一个运行有效，配置齐全完整，不用任何资金投入的真正的新项目，物业公司也不用不干这个小区服务时，新旧物业交接时没法子给业主委员会交接，还被业委会追诉，这个原属开发商的责任。

2、新老物业企业的物业项目交接

二手楼盘小区物业交接时，上一个老物业公司所管理的共用部位，共用设备设施现状现况究竟是什么样子呢？其责任如何分界呢？承接时状态是什么程度？物业图纸资料、物业费、公共收益、专项维修资金、代收代缴、预收欠费如何分割呢？公共能源及专项服务项供应系统如何分界或过户？如何与业委会之间进行责任认定与分割呢？或者老物业企业不干了怎么与业委会进行物业交接呢？等着做被告吗？承担赔偿吗？如果有第三方评估监理机构进行物业承接查验评估，各项责任分界十分清晰明了，承接的安心，运行维护责任分界清晰，将来你进行物业交接时有凭有据。随着法律法规日趋完善，业主组织日趋成熟起来了，业主组织已经知道使用第三方评估监理机构来为业主维权了。

3、物业服务标准评估

物业企业与业主之间是经济合同关系。因物业行业近30年的单边市场发展思维，物业企业垄断物业信息，排斥业主组织的发展，使物业合同的购买服务主体，即《物权法》下的业主大会及业委会难以成立和运作。造成了业主只有交物业费的权利，没有能力参与物业管理的机会，市场经济基本原则：商品服务性价比对等性，也就是物业服务质量的履约值，近30年来《物业条例》《物权法》……都没有给出市场化可以使用的第三方评估机构，也就是业主永远也不可能知道物业服务合同约定的物业服务标准的具体值？政策法规、各级政府、法院、物业行业、业主全都说不清物业服务质量是什么？所有的评估标准都是：“好与坏”，这是什么评估标准啊？所以，政府、法院、物业企业、业主、业主委员会相互之间谁也说服不了谁，物业纠纷就这样吵闹中逐渐升级为社会矛盾。

物业费收费难，涨价难。物业服务质量与物业费性价比缺失评估机制，一味的强调物业费收费难，物业服务质量不好，发自片面的单边本位意识形态对物业服务管理核心价值没有意义。物业服务管理质量必须与物业费购买服务核心价值：物业保值增值率相一致，即物业服务合同约定：物业合同履约率、物业服务标准符合率、物业费及公共收益收入共管下的收支透明，才是解决物业费收费难的唯一出口。这也是物业企业、业委会急迫需要构建的物业管理新秩序制度建设，不要寄希望行政强制措施，因为那是违反《物权法》《物业条例》《物业服务收费管理办法》。也是激化业主对抗物业费，物业企业和业委会的矛盾源头。物业纠纷核心是物业费与物业服务质量性价比失真、失实、不透明、无依据，而物业公司又拿不出能说清楚自己服务质量符合物业合同约定标准的具有公信力的依据。

因此，第三方机制提供对物业服务质量评估报告，包括：物业服务与管理的四界，服务标准的四界，物业费的四界，增值服务项四界，并且公示物业费年度收支情况。如果这还不行，业主拿着第三方评估报告去法院起诉，法院就有了判决依据。所以，第三方评估监理服务，基于化解物业纠纷的市场化性质，可以为物业公司具体化解物业纠纷、稳定物业合同关系，构建和谐社区提供帮助。

（三）对业主组织的价值

业主组织很难成立，即使成立，遇到任何难题，业主开始质疑业委会：“业委会啥也不干，业委会就是上来捞钱的，业委会私吞了物业费，业委会私分了公共收益，业委会被开发商收买了，业委会被物业公司收买了，业委会不交物业费、停车费、供暖费……”各种谩骂攻击、诽谤造谣，甚至打砸业委会主任和委员、攻击业委会主任和委员家人、攻击业委会委员单位…”都可能发生。业主组织成立难，运行难，除了上层制度建设缺乏可操作性、缺乏双边市场经济关系平衡发展思维，业主作为小区物业管理人，是不专业化的。市场经济原则，专业人士干专业化的事，对物业服务质量评估是极其专业化的技术活，业委会聘请第三方评估监理机构给物业服务质量评估具体价值值、物业费收支明细清数值、公共收益收支明细数值。当面对业主前往业委会质疑时，业委会拿出第三方评估报告，请看，我的水平跟您一样很有限，我能解答多少给您解答多少，我解答不了的请您给第三方评估监理机构打电话，若还是疑问那就拿着报告去法院起诉物业公司和第三方机构。

业主大会，是一个物业区域内业主形成共同决议的会议平台，业主委员会是业主大会常设执行机构，定期或不定期形成业主委员会共同决议的会议平台。笔者因指导业委会工作，近几年参加数百次业委会会议，看到几乎90%的会议都是在争吵下无结果的会议。究其核心，如何开会，如何议事儿，如何做决议，如何公示？如何做才符合法定程序，符合议事规则，在一两个任期内让做公益活动的业主（业委会委员）予以熟悉掌握，几乎不可能。

业主委员会委员、主任最为缺乏的是《物权法》《物业条例》立法关于业主组织运行的基本原理的掌握。业主自主治理议事规则是依据民主自治及社团组织自我管理的理论体系，会议规则是依据《罗伯特议事规则》延伸而来。即主任委员是业委会、业主大会会议召集人，也就是《罗伯特议事规则》中的会议主席，征集业主（物权人及使用人）所申请议题，提交业主委员会、业主大会“议事”、表决通过形成决议并予以实施。也就是主任委员征集业主、物业使用人的提议议题，提交业主大会、业委会会议进行观点、主张、建议逐一发言（注意：也就是提前发布议题给各位业主、物业使用人，业委会委员），公示期结束后，由业委会主任委员召集业主大会、业委会会议，大家逐一发言在业主大会、业委会会议中予以记录；然后，由业委会主任委员发起投票表决程序，即业主大会共同决定，即业委会会议共同决定。（注意：无论是业主大会的业主、物业使用人有多少不同意见；无论业委会委员有多少不同意见；原则是要保留意见记录在案，以投票表决通过为准（业主大会、业委会会议都是过半数通过原则）。这就是我国《物权法》等法律法规的核心立法精神。这也是我看着N多的业委会会议，开的无头无尾，没有意义、难以结果的关键所在。试问：作为公益性质的业主，被选为业主委员会成员，在缺乏培训和实践的情况下，从法规程序、理论知识、专业能力多方面要求他们即刻具备这种能力，其期望值是不现实的。

作为专业化第三方评估监理机构，若以顾问指导、评估形式介入业主大会的筹备方案、参选资格核查、投票程序、开票程序，业主大会决议形成程序，报备程序。不就为业主、业委会、建设单位、物业企业、政府主管部门、街道办、居委会各方解决了纠纷化解依据吗？因此，依法依规治理社区，怎么能没有第三方机制呢？

（四）对政府公共管理的价值

业主组织问题很多，但政府因此就认为业委会就被灭掉或者被取代，那是对《物权法》和《合同法》的践踏。目前一些街道办和居委会动不动就强行介入业委会事务既不合法、也没有效果，甚至会激化和加剧物业纠纷与冲突。请别忘了物业服务合同的甲方，业主组织是基于《物权法》界定和保护的私有财产权而诞生的私人共有物业管理事务，不是政府公共管理事务。构建依法治理社区平等民事主客体间的双边市场规则制度，是十八大四中全会的精粹。政府应因势利导引入第三方专业化机制，弥补业委会的不专业性，规范业主组织和物业企业依照小区契约和物业合同管理自身的事务。

政府因势利导引入第三方评估机构作为顾问指导、评估形式指导业主委员会的会议发起程序，议事程序，决议程序，公示程序。政府主管部门及街道办引入第三方评估机构，提供专业化指导监督业主大会各阶段法定程序，维护全体业主的合法权益同时又规避自身专业能力低下，错误指导监督下的被行政复议，连带政府公信力的丧失，业主的不信任。这种非行政许可事项，本属市场经济事务，政府主管部门及街道办为何不舍得这块鸡肋呢？让业主大会回归市场，市场法则第三方机制自我化解，何乐而不为！

北京市自2010年成立第三方机构，应用第三方机制规范物业管理、化解物业纠纷，为区县政府排除了大量的群访事件，稳定了小区的物业秩序。物业服务第三方评估监理机构作为的社会第三方的专业性、客观性、科学性、证据性地位，成功地为市政府、法院、区县政府及街道办事处、建设单位、物业企业、业主、业主委员会就物业费、物业服务质量、物业交接的纠纷，社会矛盾的化解做出了巨大的贡献。其市场化第三方调解评估监理机制，为政府调解、化解、司法判决物业纠纷提供了专业性证据支持，为业主构建了物业信息知情平台，专业化监督平台，赢得了业主、政府、司法、媒体高度认可。

附文：典型案例

1、北京市朝阳区S区

2010年11月，中物联盟第三方评估监理公司受业主委员会委托，对开发商SOHO中国、前期物业公司香港港铁物业公司与业主委员会间做物业交接查验评估。进入到开发商、前期物业企业、新聘物业企业、业主委员会四方间关于怎么交接、交接什么、如何交接、各自责权利分割分歧纠纷调解中。通过正确解释和适用国家与北京市法律法规及其配套政策，中物联盟成为四方都认可的独立调解机构。历时5个月的调解，最终达成了物业交接四方协议书，并与2011年4月17日正式进行物业交接，实行了平稳有序交接。这是在全国第一例由第三方评估监理机构成功介入和实行的物业交接。该四方协议，化解了开发商、前期物业企业、业主委员会之间关于物业费结算分割，并为全体业主追回了140万元预收物业费，还就共用设备设施损坏评估的结果，达成了前期物业企业一次性对价支付给业主大会300万元。同时，业主委员会也协助前期物业企业继续收缴业主欠费1200万元。新聘物业企业则在没有风险和包袱的情况下，顺利接管了这个32万平米的综合物业项目。调解完成后，四方权利主体之间的纠纷没有再走上司法诉讼、上访、投诉等状况。

2、北京市海淀区L小区

2011年12月，中物联盟机构接受小区业主委员会的委托，对这个前期物业企业管理下的50万平米小区设备设施进行评估。接受委托后发现业主委员会与开发商永泰地产集团公司、前期物业公司（博安物业）之间有太多的怨恨，敌对状态相当严重。2012年6月通过实地评估，更深入了解各方的责权利分歧，通过评估结果，在适用法律法规及配套政策下，逐步调解各方的责权利分歧，一个问题一个问题地达成一致意见，最终于2013年3月三方正式达成三份协议：业主委员会与开发商、前期物业企业握手言和，并签署了酬金制物业服务合同。在专业协调指导调解下，开发商一次性投资500万元，对小区整体绿化进行改造，还为小区整体封闭并更新全部安防设备设施投入120万元。对既定事实不明确的物权归属分歧，采取维持现状，对明确的共有部分权属的13年既往所得归开发商，签署物业合同之日起归全体业主所有。这是通过第三方评估和调解的方式把这么大小的区群访、上访事件逐一解决，并化解了三方之间的宿怨，使之成功走上了合作共建小区的良性道路。

3、北京市东城区B小区

2012年8月，中物联盟机构接受小区业主委员会委托进行物业承接查验评估。由于小区业主之前已经群访至北京市委市政府，东城区政府由2位区长带队18个委办局共同组成该小区物业交接政府工作组。中物联盟作为业主委员会聘请的第三方评估机构，参与区政府物业交接工作组，通过对法律法规和配套政策的正确解读，对小区纠纷问题逐项指导并给予依法进行的程序设计，联合办公会历时13天后接受中物联盟的要求，以区政府作为物业承接方代表与开发商、前期物业企业签署了物业交接协议，并由区政府指定的专业机构联合18个委办局进行交接工作程序设计、流程安排、结果汇总，并与第三方机构一起参与政府现场接待业主上访化解纠纷。第三方的介入，帮助政府化解了由政府出面组织物业接管交接的法律风险和执法风险。第三方的工作，还化解了开发商、前期物业企业、业主之间的重大纠纷，逐一签署协议并将全部物业交割清楚，使新聘物业企业有序接管了小区。这次参与区政府的物业接管模式赢得了区政府、区各委办局、业主、开发商、物业企业的高度赞赏，充分体现了第三方评估机构在物业行业中的重要作用。

4、北京市朝阳区W小区

2012年12月，中物联盟机构接受小区业主委员会委托小区物业承接查验评估。该小区小区物业状况非常复杂，建筑面积80余万平方米。由北京长庆房地产开发有限公司等7家房地产开发企业在13年期间分别分期开发了A、B、C、D、E、F1、F2、F3、F4，共9个区域，由三家物业企业曾经分别承担前期物业服务。业主大会通过决议“解除前期服务服务合同”，并通过招标，北京盛世物业服务有限公司成为中标人。但物业交接的协调过程非常艰苦，由政府出面主持的协调会的谈判时间每天超10小时以上。2012年11月7日，朝阳区房管局发文要求三家老物业公司无条件按期交接，并就不按期交接的物业公司下发整改通知。中物联盟接受委托，参与朝阳区政府、望京街道办事处协调7家开发商、3家物业公司依法依规进行物业交接谈判协调指导工作，逐一指导调解分歧，终于于2013年6月，在评估出四方责权利边界，共用设备设施状态下，使开发商、前期物业企业、业主委员会、新聘物业企业四方间签署了物业费分割协议、停车位归属协议、供暖归属协议、物业交接协议等一系列协议。

5、北京市海淀区D小区

2015年初中物联盟受小区业委会委托后经过几个月的前期准备工作，终于在2015年4月27—30日进行新老物业正式开始交接阶段，顺利进行了第三方交接查验。根据北京市的强制性规定，物业项目交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

在前期物业期间，该小区业主与前期物业公司公司、开发商，经历12年的双方博弈。虽然业主大会/业委会与前期物业公司签署了酬金制合同，但是，在18个月的时间内，物业企业提出物业费亏损278万元债务。不解决所谓债务问题，物业更替交接事实不可能。第三方评估监理机构必须帮助业主大会/业委会解决所面临的进退两难的境界。前期物业公司在招标中未能中标，面对业委会的“物业交接告知函”，前期物业公司开出交接物业的两个条件：第一，业委会还钱就交接，第二，物业公司只交接共用部位及共用设备设施。同时，一些业主发起所谓的20%业主动议，要推翻业主大会更换前期物业公司的共同决议。业委会陷入了无法与物业公司对清账，左右都得认了这278万元物业费亏损的境地，不得不寻求政府支持。街道办、房管所都一致性的认为，业委会与前期物业公司自己对账，业委会必须归还前期物业公司的欠款278万元。

在此情况下，在协调会中，第三方评估监理机构通过政策法规指导原则解答了酬金制物业合同约定，使街道办、房管所同意由第三方评估监理机构协助查账，尽快完成物业交接。第三方评估监理机构应用酬金制物业合同约定，现行法律规定，逐项与前期物业公司查验18个月物业费收支、公共收益收支，最终复核出这278万元的真实财务结果是只存在30多万元欠款。同时，第三方协调业委会让步认可了地下车库的秩序员费用40多万，合计支付给前期物业公司78万元。

同时第三方评估监理机构依法依规指导业委会、新物业公司、前期物业公司三方一步步对图纸资料、共用设备设施、物业用房、地下室、地下停车场、地上底车场、物业管理系统、物业财物工具工料、物业收费台账、物业设备设施台账、各项财物资料予以审核和评估，实现了有序交接，在分割三方之间的债权债务，电梯、水电、专项维修资金密匙盘使用名过户等手续情况下进行交接。确保了当代家园30万平米住宅小区实现了平衡、和谐、有序的物业交接。

第三方评估监理机构，在新老物业实施正式交接一个月后，介入了业委会与开发商遗留问题的解决：关于五栋楼的临时用电、主干路、环红线路的修复、地下人防层车位、出租房、公维划转关联手续配合等五大问题的纠纷调解。第三方评估监理机构通过对应用土地、规划、产权登记、专有、共有、配套设备设施、配套公建、配套商业、公摊系数法、物业管理权、物业所有权、物业收益权等一系列法律法规、进行专业性政策解读和权属的梳理，最终说服了开发商同意就上述五大历史遗留问题，逐一谈判并予以限时解决，作出如下决定：原全部被开发商拿走的人防层500个车位（300元/月/个，其中物业公司占有120个），现在开发商配合新物业公司去办理合法手续，业委会拿回120元/月/个。12年里业主在人防层车位中没有得到过一分钱的收益，今天总算有了一个安慰性结果，拿到了一部分收益收入；12年未解决的5栋楼临时用电遗留问题，开发商同意与业委会确认改造方案，报电力局核准开始施工进行改造，业主们12年随时停电、每月额外多出电损费用的日子总算熬到头了;原被开发商出租的地下室房间，现由双方共同清理并归还给业委会；历史遗留的小区主干路、环线路的塌陷、凹凸不平的纠纷，开发商承诺与临电改造一起施工，达到业委会认可的道路标准后交付给业委会；历经6年交涉无果的业委会划转专项维修资金工作，因必须与开发商进行数据关联、复核等配合手续，得到了开发商的承诺将与以积极配合。

在与开发商谈判中，第三方评估监理机构承担了巨大压力，但是，通过应用法规、政策的专业能力，得以与开发商有效对话、协商解决。解决的过程显示，物业信息的不对等，不光体现在业委会与开发商之间，也存在于开发商自身与法规政策之间信息的不对等。最终能够通过新老物业交接查验的制度契机，化解了业委会与开发商12年的恩怨，争取到开发商一次性投入300万元改造费用，使双方开走上了握手言和合作建设小区的建设之路。