2006年是美国房地产市场高歌猛进、突破历史的一年，总值达到了25.6亿美元的峰值。两年之后，一场如海啸般的经济危机席卷了整个美国继而波及全球，人们意识到引发这场危机的元凶，是房地产市场在次级贷款泛滥下所造成的房屋价格和建筑成本倒挂的“泡沫化”。

相较而言，日本人在更早的20世纪认识到了房地产“泡沫”是经济危机的“催命符”，以“失落的二十年”为代价。美国房地产危机并没有持续那么久，只是直到新冠疫情爆发的前一年才回到了2006年的峰值。

新一轮的“泡沫”又席卷而来。今年，美国房价的最大半年涨幅甚至远高于次贷危机前泡沫高峰期。人们联想到14年前的情势，经济学家也在上半年发布报告警告“泡沫”的酝酿，他们的结论比较乐观，除了铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续之外，令“泡沫”破裂造成无可挽回的连带危机的元凶——房地产的过度金融化，并没有再次上演。

房子，何以成为了最为金融化的市场之一，继而成为了“危机”爆发的导火索？美国人经历了“次贷危机”之后，为何仍旧视房如命？在“泡沫”之中富裕阶层“爆买”全球高端房产，大城市低下阶层被挤压的、起码的居住权又该如何保障呢？

最近出版的《保卫住房：危机的政治学》一书的作者戴维·马登和彼得·马库塞，试图通过这一本薄薄的宣传小册子，将住房问题重新放回到政治经济领域来思考。以此书为契机和线索，本文试图通过回顾社会学、经济学领域对“住房问题”这一相当复杂话题的研究成果，来尝试解答以上三个疑问。

一、泡沫，后浪接着前浪

所谓泡沫化，是即使价格如鲜花着锦、烈火烹油般勇攀新高点，却不可免地走向伤筋动骨的衰颓之中。无他，市场唯一的真理是价值回归。

回顾以往数次房地产泡沫，屡屡刷新的史无前例的房价新高点，往往成为了泡沫破裂的征兆。1991年，日本东京的住宅均价超过了每平米12万人民币，全国的土地资产总额达到了惊人的2000万亿日元，是美国的4倍，然后“负增长”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。

2006年，在美国房地产市场的总值达到了前所未有的25.6万亿美元峰值后，增长放缓的显出颓势。两年后，全面的房地产泡沫破灭席卷美国，演变为海啸般的经济危机，美国的房价直到2011年后才爬升回25.6万亿美元峰值。

这就是今年美国房市不可思议地再次突破历史的繁荣之后，带给人们的恐惧未尝不大于欣喜。

自2020年以来，美国的房价在两年内上涨了43%。据《财富》杂志的统计，2022年5月前的半年里，美国房价上涨了19.8%，是历史年平均水平的四倍多，甚至远高于2008年经济危机前泡沫高峰期的14.7%的最大半年涨幅。

在美联储采取动作之后，到2022年10月底，美国的抵押贷款利率突破7%。这创下了一项历史纪录：20年来抵押贷款利率的最高水平。相对于收入水平而言，现在购买房产实际上比房地产泡沫最严重时更“贵”。“2022年房地产泡沫”已经成为过美国搜索引擎上的热门趋势，“2022年会和2008年一样房地产泡沫化吗”？成为了该词条的推荐搜索。

“我们的证据表明，自上一次两千年代初的繁荣以来（注：也就是2008年泡沫前的6年繁荣期），美国房地产市场的行为首次出现异常。”经济学家更早地闻见了危险的气味。

今年3月，达拉斯联邦储备银行研究部的一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》（RealTime Market Monitoring Finds Signs of Brewing U.S. Housing Bubble）的报告引起了震动，通过对于经济指标的缜密计算，特别是房价租金比和房价收入比，他们得出的结论是：这些迹象表明，美国的房价再次和基本面脱节，也就是说，处于泡沫之中。

作为“后浪”，时隔14年后，2022年的美国房地产泡沫接着前浪卷土而来，但值得庆幸的是，目前看来，它并不能压倒前浪，甚至不会达到重演的程度。简单来说，最重要的两个因素在于——铸就了这次市场繁荣的房地产的供不应求仍在继续；虽然金融化对这次繁荣仍有推动，但和2008年相比，恶劣的次级抵押贷款不再占据舞台。

说到此处，不得不厘清一下“房地产泡沫”的概念。对于房地产市场而言，和所有市场一样，在供需关系、可支配收入劳动力和原材料成本等诸多因素的推动下，造成价格快速上升并不意味着“泡沫”。

当人们普遍认为房价将持续上涨，争相动用一切金融手段或“上车”或“投机”，进一步哄抬起价格将房地产市场变相“金融化”以后，实际的房价不仅会背离市场的基本面，甚至会造就指数性的非理性繁荣。当投资者变得谨慎观望，政府不得不出面干预，流入房地产市场的资金流枯竭，而市场的调整乃至传导至整个经济的危机或者萧条将不可避免。

经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之一，就在于铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续。2020年新冠疫情席卷美国之后，房地产的供不应求成为了市场最早的反应之一，同年第四季度住房供应短缺达到了380万套。

疫情发生一年后，“总活跃库存比去年同期低53%”，美国访问量第二大的房地产列表网站realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）指出了这个空前的、令人难以置信的供求状况。

造成这种供求局面的原因是多重的：新冠疫情所造成的在家工作的政策，变相提高了对住房空间的需求，是供求急速上升的直接助推力，翻了三倍的木材价格所造成的原材料短缺和政府发放疫情津贴也为之推波助澜。

这种供不应求在两年后仍在继续。突破7%抵押贷款利率让美国房地产市场陷入了肉眼可见的回撤之中，但仍有100万套房屋短缺。此外，美国最大的人口群体，7200万的千禧一代正进入首次购房的节点，将会带来持续而强烈的需求。

这和2008年过度建设造成房屋造成库严重过剩，却在抵押贷款蜂拥进场下形成“泡沫”相当的不同，也正是后者摧毁了房地产建设的信心，造成了如今住房短缺的现实；在最近十几年中，美国的人均住房建设量和在建新房量暴跌到了令人不安的历史低点，“房地美”的首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）指出，2018年已有预估为250万套的住房短缺。

事实上，房地产的过度金融化，才是泡沫破裂造成了无可挽回的连带危机的元凶。经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之二，也正是房地产市场没有过度金融化，高风险的次级抵押贷款不再成为潜伏的暗雷。

在上文所提到的关于2022年“泡沫”的报告中，达拉斯联邦储备银行的经济学家从金融化层面考量后认为，2008年“泡沫”的惨烈破灭将不会重演。

首先，房屋抵押贷款在可支配个人收入的占比更加健康，在上一次“泡沫”最严重的时候，美国家庭将7.2%的可支配个人收入用于偿还抵押贷款，然而截至到报告提交的 2021年第四季度，这一占比仅为 3.8%。

此外，彻底炸响上次“泡沫”的“暗雷”，次级抵押贷款在这次“泡沫”中几乎没有登上舞台。从数据来看，过度借贷并没有助长这次房地产市场的繁荣。并且，美国 2010年颁布《多德-弗兰克法案》禁止了相当多“黑幕贷款”，借贷中高风险“次贷“的身影已经相当稀少。

因此，他们得出的最终结论是，“就规模或宏观经济严重性而言，这次住房调整的影响，并不会和 2008年金融危机相媲美。”

这个结论暂且令人心安。问题在于，本质上不过是用来住的房子，为何成为了最为金融化的商品、资产和投资？

“住房如今饱受争议，它被卷入的最为明显的矛盾是，作为生活及社交空间的住房与作为牟利工具的住房之间的矛盾，即作为家的住房与作为不动产的住房之间的矛盾。”《保卫住房》的两位作者将问题核心直接指向住房的过度金融化，此外糟糕的住房状况更牵连到个体权利和社会政治、文化各个层面的“住房危机”。

二、“房子就是命”：所有权和金融化

“住房”本身得以构成危机的前提是，美国人视“房”之重要如命。“美国与其他国家的不同之处，可能就在于人们对房子有着令人费解的执念。”在记录了 2008年美国房地产“泡沫”破灭后的止赎浪潮是如何让美国人纷纷失去住房的《房奴》中，记者戴维·戴恩感叹道：

“房屋不仅是住所或者融资抵押品，是承载着屋主一生美好记忆的宝库，也是实现财产安全的投资以及自我价值的综合体。”

对房子有执念的并不只有美国人。房子不仅是承载着个体安全感和幸福感的港湾，也承载了个体进入社会、国家寻求其政治、文化意义的“接口”的可能性。

“要逼着一个人站出来关心整个国家的事务，谈何容易？但如果说到要在他家门前开一条路，他就会立刻感觉到这件公共意义上的小事会对他的切身利益产生巨大的影响。”在前几年反响颇大的《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》一书的作者，引用了法国政治学者托克维尔的话，来证明房子所提供的家庭生活和其带来的认同，是人们真正“以公众事务为己任”的最重要契机。

有房子的人才会愿意将时间和资源投入到对于邻里、城镇、都市乃至国家有价值的、关乎公共利益的事中。

中国有句古老名谚，“有恒产者有恒心”，点破了为什么众多国家在制度层面对于房子重要性的回应，是对房屋所有权制度的重视和建立完善。1966年，在美国历史上推动采用“自有房”方案来解决住房问题的参议员查尔斯·珀西（Charles Percy）在竞选宣言中宣扬：

“仅仅变为房主这件事，就足以让一个人改头换面”，“这给了他立身之本和归属感，让他感觉自己的利益和社区息息相关。”

2008年房地产泡沫后，美国前总统奥巴马仍赞美房屋所有权制度为：“最坚实可靠的基石，美国梦的核心”。

在房屋所有权制度诞生之初，国家根本无法预料到金融市场以及金融工具令人眼花缭乱的发展，而为促进所有权所进行的政策补贴，实际上成为了鼓动房地产市场金融化的号角。

作为联邦住房政策核心的“住房抵押货款利息扣除”（Home Mortgage Interest Deduction， HMID），是所有号角中最响亮的。正如上文所述，随着二战后落实房屋所有权的“自有房”，成为新的“美国梦”代表之后，联邦政府将在税收上补贴买房者成为重要的住房政策，并在1986年写入到税法之中。

国会在立法说明中明确表示，“住房抵押货款利息扣除”的目的在于促进住房自有率的提高，也就是房屋所有权的普及。

作为国家对住宅所有权提供的最大补贴，“住房抵押货款利息扣除”允许住房的所有者从应纳的税额中扣除抵押债务（不超过100万美元）的应付利息，这实打实地促进了民众拥有自己的房屋。

在上次房产泡沫最鼓胀的时候，美国的自有住房率达到了史无前例的69%，这一现象的另一面是，美国人最大限度地动用杠杆借债来消费住房，不惜将全部身家作为赌注，在随后出现的层层嵌套甚至涉及灰色的金融工具的推波助澜下，房地产成为了最金融化的市场之一。

相较于《保卫住房》的两位作者将住宅所有权视为“不平等的体现和实现途径”，对“住房异化的原因”义愤填膺，哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）将房地产市场每每经历“非理性繁荣”所带来的泡沫破裂的循环阵痛，更针对性地归结到对“住房抵押货款利息扣除”的批评上：

“直接补贴肯定比鼓励人们借钱押宝房地产更加明智。2006～2008年间住房市场的暴跌充分证明，这是非常愚蠢的。”

不过，格莱泽的另一项研究也从侧面证明，房子的金融化属性，在某些程度上助推了“房子就是命”的观念，因为房子本身就成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富。他于2018年发表的一篇题为《住房供应的经济影响》（The Economic Implications of Housing Supply）的论文，在文中格莱泽根据消费者金融调查进行年龄分组的研究显示，只有在三、四十年前就成为了房主的最年长的人群分组的住房财富获得了急剧增加，成为了住房供应减少时的赢家，并且很可能相当持续地赢下去。

房屋净值的增长速度要比总的住房财富的增长速度慢得多，抵押贷款水平的上升已经抵消了房屋价值的上升。而已经在房价高位接盘的年轻人，不仅不会获得大量的财富增长，更有可能被抵押贷款挤压得难以喘息。

按这项研究的揭示，“上车”一词确实相当精准地贴合了买房者的心态。在一个房价长期向上的市场中，早买房就意味着早早搭上住房财富飞速增长的“顺风车”，比后上车者赚到更多的财富，而和没有“上车”还在租房的同世代者相比，他们将会积累起后者难以追赶的财富。

“任何情况下，住房财富的收益都不是平均分配的。”格莱泽指出，在住房价格一路上涨时，那些已经拥有了住房的人，基本上对冲了较高的住房成本，租房者则直接经历了住房成本的上升，并在实际中变得更加贫穷。

房子成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富的现实境况，也倒逼着美国人加深“房子就是命”的理念，将获得一栋房子所有权视为自己的终生目标。

这或许也能帮助我们理解，为什么即使经历了2008年泡沫破裂后滑坡式的住房资产贬值，三年后，在“房利美”所做的全国住房问卷调查中，高达66%的接受了调查的美国人仍旧认为拥有房产是安全的投资，“有助于改善自身经济状况”，将拥有自有房视为奋斗目标。

从表面上看来更难理解的是，在2008年“泡沫”破灭之后，出现了一波全世界范围内大都市中心地带房子的金融属性飙升的浪潮。榊淳司观察到，正是为了从 2008年危机后的经济萧条中走出来，包括英国、美国、日本在内的各国纷纷推行了“异次元货币宽松政策”，同时向市场投入大量的资金和压低利息。

世界性的货币宽松政策和低息所导致的全世界范围内的本国资金泛滥，自然而然地涌向海外。富人们纷纷在海外的核心大城市高价购置豪华不动产，作为投资的资产配置。这些高端房产不仅是他们的“财富保险箱”，可以轻而易举地通过金融交易转化为现金，甚至和逃税、洗钱等等掩饰可疑财产的行为勾连到了一起。

对于那些根本不敢妄想拥有自己房子，连负担租房的房租都很艰难的大城市里的穷人来们说，富人们“全球投机”的“买爆”核心地段的行为，让大都市的住房和土地的垄断加剧了，并抬高了房子的租售价格，无疑更加深了《保卫住房》两位作者口中的“住房危机”。

三、口号和现实之间：保卫生活而非住房

如果政府和人们都不再执着于“住房所有权”，这是否会让“居者有其屋”的乌托邦到来呢？

在《保卫住房》这本宣传小册子的结尾处，两位作者大声疾呼出了他们所设想的“保卫住房”的具体措施，最为首要的和最为直接的措施，就是“增加、保卫并改善公共住房”，和商品房相对，公共住房由政府建设并直接配租给穷人。

问题在于，这一措施同样正是历史上政府解决居住问题所采取的最为简单粗暴的措施，实际情况只能用糟糕透了来形容。20世纪中期，增加高层公共住房来取代贫民窟，成为了美国追求进步和发展的首要举措。

在住房经济学者路易斯·温尼克（Louis Winnick）的回忆中，大城市的市长和议员为了拉拢低下阶层，在选区疯狂盖起一栋栋摩登崭新的大楼以供入住，当穷人们看到“崭新无比、通透气”的新家、“绿草如茵，还有许多游乐设施”的社区环境时，兴奋不已地将之称为“度假胜地”。

然而，大量密集建设的公共住房最终成为了比贫民窟更可怕的存在，随着年久失修、缺乏保养，变得环境恶劣之余，成为了暴力犯罪的巢穴。有能力的住户都从这些电梯老化、水管堵塞、遍地垃圾的公共住房里搬走了，剩下的穷人只好在混乱和暴力中挣扎。

不到二十年后，这些被寄予着“进步和发展的首要举措”期望的“度假胜地”，就成为了被拆除的首要目标。著名的由33栋11层高楼组成的“普鲁伊特-艾戈公寓大楼”（Pruitt-Igoe Towers），在1972年万众瞩目的一场电视直播中被炸毁，最主要的原因是那里已经成为了罪犯们的藏身之地，按《扫地出门》作者德斯蒙德的话来说，“可怕到连警察都不敢越雷池一步”。

沸沸扬扬的“大拆除”运动开始了，铁球和炸药将那些成为了法外之地的、臭名昭著的公共住房项目，如芝加哥的“罗伯特·泰勒之家”（Robert Taylor Homes）炸毁。德斯蒙德评价此举“不仅省钱，而且人道”。

接替了“公共住房”乱局的政策，是“租房券”。美国《1974年住房法案》的第八条中设定了“租房券”项目，政府通过提供以租户收入为基础的补贴，在租户向私人业主支付租金时提供资助。虽然按《保卫住房》两位作者之语，这只是为了“扩大市场范围”，从而让房东“明显受益”。

“租房券”存在很多的问题，不过每年的“住房券”也让几百万美国人获得了容身之所和改善生活的余钱，起码那些大量密集建设的公共住房的“悲剧没有再度上演”，“美国也终于跟这些与公共住房画上等号的暴力、赤贫与政策失误问题分道扬镳”，“租房券”需要更加“完善而周详”，而非拍一拍脑袋便让之倒回到“公共住房”时代。

《保卫住房》的两位作者同样设想将“住房管理民主化”和“扩大住房斗争”作为“保卫住房”的重要措施，但这两项措施的问题又在于，美好的政治口号和除非经过考察否则难以推想的现实之间存在的天堑鸿沟。

所谓“住房管理民主化”和“扩大住房斗争”得以实施的前提是，这些贫穷的租房者自认为同属于一个阶层，为着共同的利益达成共识并团结起来共同抗争。现实是，对于真的生活在德斯蒙德笔下“拖车营”这样低下阶层聚集环境中的人们而言，他们其实拒绝有这样的群体认同，“对于穷人而言，这意味着他们必须认同所有的受压迫者，还必须承认自己也是受压迫的一员”。

德斯蒙德接触了形形色色生活委顿只能寄身于此的住户，在他们的口中，社区群体的底层生活不代表“真正的他们”，即使在这里度过了大半生，也不过像入住了间差劲“旅馆”，“并不属于这里”。“互帮互助”、“团结”更是奢谈，因为这意味着“必须坦诚自己人生中的种种失败”。

德斯蒙德经过审慎调研的结论是，这些低下社区中难以孕育“政治能量”，因为几乎所人有都对此丧失信心，“但凡租房者在社区中感受到高强度的创伤情绪——相信自己的邻居曾被监禁、被施虐、有药物成瘾和其他重大的打击——那他们就不太愿意相信可以通过团结一致，来改善生活品质。”

被房东压榨并对此充满愤怒和仇恨，可以一呼百应被动员起来进行斗争的租户们，不过是《保卫住房》两位作者一厢情愿的想象。德斯蒙德发现“拖车营”的租户们确实会对房东拿租金添置了些什么颇有八卦的兴致，但他们“尽量不去质疑自己和房东之间巨大的贫富差距”，即使议员告知他们房东的收入足有百万美元，其中一个租客的回答是：“跟我有什么关系？只要他管好这地方，不要让我担心他妈的天花板会塌下来，我完全无所谓。”

这些租客宁可相信他们的房东是好人，毕竟“有时间去抗议不公平，倒不如先想办法把地板上的破洞给补起来，免得女儿的脚又陷进去。”和宏大的政治口号和愿景相比，他们选择把心思放在具体的琐事上，因为他们岌岌可危地维持着自己处境，而底层生活向下跌落的下限永远超过虚无缥缈的愿景的美好的上限。

那么，对于现实存在的住房问题，我们到底可以切实地做出什么来进行改善呢？又或者更现实地说，如何让连拥有自己住房都困难的低下阶层，生活得起码好那么一些呢？

说到底，住房问题是个复杂且难以一下子提供系统性解决方案的问题。包括格莱泽在内的经济学家运用数据和模型进行了大量的假设和推算，却无法盖棺论定有解决此问题的“妙法”。经济学家的设想措施和《保卫住房》的作者相同的是，仍旧从市场的供需关系出发，但他们的重点在于优化对于需求方的政策，而不在于简单地增加供给方。

首先，必须承认的是，对于所有的低下阶层而言，住房资源会和教育、医疗等等资源一样，因“负担不起”而稀缺，这并不能简单地归结为住房市场的失败。美国住房市场真正的失败和危机在于供求失衡导致了“住房价格已经越来越远离建筑成本”的泡沫，越来越多的中等收入的美国人都开始难以负担起相应的住房资源投入了。

因而，对于《保卫住房》的两位作者所提出的低下阶层的“住房危机”，最恰当和对题的处理方法，是针对他们的“负担能力问题”额外提供资源。上文提到过的住房经济学家格莱泽在他的著作《美国联邦住房政策反思:如何增加住房供给和提高住房可支付性》中指出，他更倾向于用直接的收入转移或者是“住房券”来改善这一负担能力问题，而非对住房市场进行改变。

因此，他旗帜鲜明地反对“增加建造公共住房”，在他看来，倘若政府必须要建立起一个国家经济适用房信托基金，来对低下阶层的住房问题大刀阔斧地进行介入，“其资金的最佳用途是提供更多的‘住房券’”。

他强调直接补贴作为需求方的低下阶层的“住房券”项目，而非补贴作为供应方的房地产开发商的“低收入住房税收补贴项目”（Low-income Housing Tax Credit，LIHTC）。

这是因为在一般情况下，需求方政策比供应方政策更容易实施和监督，这正是涉及到诸多机构进行运转的“补贴”项目所需要的特性。供应方政策则涉及到管理方的“大量自由裁量权”，会使大量的浪费成为可能，甚至产生欺诈和腐败。

“补贴房地产开发商来为穷人提供廉价住房，与补贴汽车公司为穷人建造一系列的廉价汽车一样，没有任何意义。”格莱泽建议直接取消“低收入住房税收补贴项目”，《保卫住房》的两位作者和他在这点上的态度一致，不过后者的逻辑建立在否定所有“补贴”项目的正当性上。

格莱泽一针见血地指出，低下阶层住房问题在某种意义上并不是个经济学问题，而成为了衡量同情心的“价值观”问题。但数据证明，在美国已经尝试的众多用来改善低下阶层住房的政策中，“没有一项政策能像住房券那样有效”，而被《保卫住房》的两位作者寄予厚望的“公共住房”，“几乎能肯定会使得情况变得更糟”。

换句话说，在这个不理想的世界里，住房券作为“一种相对容易管理的直接转移手段”，是为最贫穷的美国人提供住房援助的最佳选择。在他看来，“住房券”符合提高穷人住房负担能力的“好政策”的好几个特点：

当然，“住房券”也有亟待解决的缺点：需要解决跨城市地区的流动使用问题，从而“不让穷人固定在缺乏经济机会的社区”，不过，这仍旧瑕不掩瑜。

“在房价远高于实际生产成本的市场，增加供应应该是新的国家住房政策的主要重点，而不是专门针对穷人。”“住房券”的优点也在于，可以很好地兼容进通过改革住房抵押贷款利息减免所产生的额外税收来激励房产建设供应，解决房地产供应失衡所产生的泡沫，真正地改善美国住房市场状况的政策方向的规划。

格莱泽建议，在那些缺乏弹性的区域房地产市场中，根据地方允许的新建筑数量向其提供援助，并将其挂钩起来，这将使得这些缺乏弹性的地方有动力允许建立更多的住房。

在这些缺少、甚至没有弹性的房地产市场中，“住房券”能够确保穷人能够享受更多的住房资源（可能通过减少其他人的住房消费），而在那些弹性较大的市场中，完全取消“住房券”也是没有意义的，因为会助长不公平。

所以，如果“住房券”能够在美国全国范围内移动使用，那么它存在的意义大于消失的政策（特别是和密集“公共住房”相比）。

“我们真正需要的居住政策，是大幅提供住房券计划的规模，不再有漏网之鱼。”《扫地出门》的作者德斯蒙认同经济学家通过研究对于“住房券”的普遍支持，这是他最终所得出的如何改善居住政策来保卫低下阶层的生活、甚至让他们跳上更好的生活的台阶的建议。

“穷人也并不想一直窝囊、或者苟延残喘地活下去”，正如德斯蒙所写到的，“他们也想发光发热、成为有用的人、想要美好的生活。”