说起来，挺魔幻的。

又一位千亿房企的老板，要甩卖8亿元的别墅。

最近，杭州顶级豪宅市场挂出了一套房子——九溪玫瑰园楼王「白宫别墅」。

玫瑰别墅（玫瑰别墅现在是谁的）

据说这套房子的主人，是浙系房企祥生的老板陈国祥。

房子售价8亿起步，光验资就要5个亿。

8个亿啊！

曾经做过全球地产首富的许老板，甩卖的深圳湾一号980平大平层，网传售价也才2.7亿；

即便是其位于广州的顶级豪宅侨鑫·汇悦台，1500平的大平层，市值也就4亿左右。

把这两套加起来，都抵不过祥生老板陈国祥的一套。

祥生老板被逼到什么程度了？要把这种收藏级别的房子卖掉？

更难的是，这房子几乎是浙江最贵的房子之一了，估计很难找到买家，毕竟地产大佬、互联网大佬，都没啥钱了。

售价8亿，中介费或达800万

金庸曾是业主

来，话不多说！

呐，这次被挂牌出让的顶豪，正是下图这套看起来像“白宫”的房子。

不是像，坊间也称之为“白宫”。

不过，它可不是真的白宫，而是位于杭州之江国家旅游度假区绿城·九溪玫瑰园的楼王「白宫别墅」。

说是别墅，更像一座庄园，不仅坐拥一线钱塘江景，还拥有地上地下面积各2500㎡，加在一起，面积达5000㎡。

此外，「白宫别墅」还有一个占地约9000方的超级私家花园，包含室外泳池、草坪以及网球场。

嗯，想起了《夏洛特烦恼》里面那个庄园，艺术果然源于生活！

有热心网友帮忙算了一笔账：

如果单论2500方地上建筑面积的话，按照8亿挂牌价，单价则高达32万/㎡。

嗯，32万/㎡，是猫姐房子均价的10倍，贫穷限制了我的想象！

按照市场行情，豪宅中介可收取总价的2个点做佣金，扣除相关折扣，差不多也能拿1个多点。

也就是说，如果有中介幸运地卖出了这套顶豪，按照8个亿的售价计算，中介费或达：

800万！

很好，一单就赚走了猫姐一辈子的工资，够狠！

说到绿城九溪玫瑰园，杭州人并不陌生。

1996年开始开发的九溪玫瑰园，曾入围全国十大豪宅，为绿城打响了行业标杆名号。

九溪玫瑰园总占地230亩，容积率0.31，绿化率65%；园区有别墅126幢、公寓8幢80套、会馆1幢。

是的，别墅只有区区126套，并且早在2013年就已经宣告售罄。这样的地段，可以说卖一套少一套。

绿城九溪玫瑰园实拍景

这样的顶豪，也居住着杭州诸多大佬名流，比如绿城的创始人宋卫平先生。

更有意思的是，著名武侠小说作家金庸先生，也曾是这里的业主。

据传，1998年9月，金庸先生和夫人在朋友推荐下，来到绿城·杭州九溪玫瑰园参观，当即买下了一套房。

据传，因为琼瑶曾在隔壁的常安度假村购置过一套房产，金庸在买下这套别墅后曾打趣道：

“与清风明月为伴，与文人雅士为伍，我以后可以请隔壁房子的琼瑶女士喝龙井茶了。”

不过据了解，金庸先生并未在这里居住过，房子一直是毛坯状态。

同时，2019年10月，在金庸先生离世一年后，这套房子被以6800万元的价格挂牌出让。

图源网络，侵权删

网传金庸先生杭州九溪玫瑰园故居

除了金庸先生，据传还有一位著名的浙商，当时也在九溪玫瑰园买了房子。

那位浙商一买就是两幢，后期还耗资八九百万，请了国外建筑大师来设计装修。房子装修得气场强大，十分经典。

遗憾的是，有业内人士曾调侃，这个房子里面住的一直只有他的保姆、管家等十几个人。

让人不禁感慨：

再高规格的别墅区，也难免成为“保姆的乐园”，真是个魔咒啊。

说回本次要出售的「白宫别墅」。

据传，「白宫别墅」的主人，正是浙系房企祥生的老板陈国祥。

图源祥生官网，祥生创始人陈国祥

陈国祥和绿城曾经的二把手寿柏年是诸暨老乡。这套九溪玫瑰园楼王「白宫」，就是当年绿城给陈国祥的定制款。

至于陈国祥是不是上文提到的那位浙商，我们就不得而知了。

千亿房企老总甩卖豪宅

祥生还有救吗？

至于陈国祥为什么要甩卖这一套顶级豪宅，答案似乎很明显。

就在6月7日，祥生控股集团公告称，公司未能偿付一笔剩余本金总额2亿美元债的利息，又一次出现债务违约。

事实上，祥生爆发流动性危机，早不是秘密。

早在2021年11月18日，祥生控股遭遇了惊魂一刻，单日跌幅高达53.91%。

11月18日，本是祥生上市一周年的日子，但“周年庆”变成了“周年劫”，也是没谁了。

图源祥生官网，2020年11月18日，祥生控股上市敲钟

彼时，有声音猜测，祥生遭遇股价大跌，或与其上市前与大批私募基金签订的对赌协议有关。

一般来说，该种对赌协议都会规定股票限售期，而11月18日正值祥生股票上市流通一周年。

相较于一年前上市时的股价5.59港元，这一年时间祥生股价不涨反跌，未来前景也堪忧，因而限售期一过，合作伙伴便纷纷抛售股票，因而导致了股价大跌。不过，该种说法并未得到证实。

而对于股价闪崩，彼时祥生的回应是：“集团董事会确认本公司运作一切正常、现有债务并无出现任何违约，且本公司控股股东并未质押任何股份。”

但纸是包不住火的。早在今年年初，便有祥生控股离职员工在说财猫后台爆料称，自己不仅惨被裁员，之前认购的公司理财产品在被裁后也未完成兑付，真的是赔了工作又折钱啊！

该员工还爆料，祥生控股美元债已经发生了实质性违约，还被评级机构撤销了外债评级，资金流动性出现了重大危机。

随后于今年3月份，祥生控股因1200万美元票据未于宽限期届满前支付利息，正式宣告爆雷。

目前，祥生已触发交叉违约，面临债务集中到期的艰难处境。

说了这么多，那祥生这家曾经顶着“TOP30房企中最后一家上市的千亿房企”光环的浙系房企，到底还有没有救呢？

还是要用数据说话。

首先，从三道红线的指标上看，截至2021年底，祥生剔除预收款项后的资产负债率为77.61%，净资产负债率153.01%，现金短债比0.49，三道红线全踩，妥妥的红档房企。

其次，从有息负债上看，截至2021年底，祥生有息负债总额为343.86亿元，其中一年内到期的短期负债高达172.48亿元，占比超五成。

同期，公司持有在手现金84.48亿元，同比锐减超65%。

在手现金无法覆盖短期负债，缺口近百亿。

最后再来看看祥生今年的销售情况。

截至2022年1-5月，祥生控股合约销售总额约为133.71亿元。

曾经的千亿房企，今年前5个月只卖了一百多亿，同比下降66.36%。

显然，无论是在手现金还是销售回款，都填补不了庞大的债务窟窿。此前，

为尽快回笼资金缓解压力，祥生已出售旗下三个项目，但对比庞大的债务缺口，仍是杯水车薪。

这也就不难理解，陈老板为什么选择卖掉「白宫别墅」这一原本打算私家珍藏的房子。

在债务大山面前，千亿房企老总同样没有选择。

但，就算卖了8亿，也还是不够啊！