第一章项目背景及调整理由第二章规划指标调整依据第三章规划指标调整指导思想第四章现状概况10第六章规划指标调整范围13第七章摸拟总平面设计14第八章建筑间距和退让分析16第九章经济效益分析20第十章市政公共服务设施承载力影响30第十一章街区风貌影晌分析与交通影响评价32第十二章建筑日照分析34第十三章结论与建议35第十四章附图与附件第一章项目背景及调整理由一、项目背景自1978年以来，中国城镇化水平在短短的30年由原来的20%迅速提高到50%以上，城镇化水平的飞速发展加快了城市的发展与建设步伐。近几年来，随着沪昆高速公路和洛湛铁路邵阳段的相继开通，邵怀、邵永高速、二广高速公路、衡邵高速公路建设的相继启动，邵阳经济发展逐步外向化，城市面貌日新月异，城市建设和经济发展步伐大大加快，人居环境也得到质的改善。城镇化水平的提高加速了城市的发展，同时提出了以科学方式进行土地开发的要求。2008务院颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，通知指出我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

基于城市用地的紧张局势，城市土地开发方式也必须由外延粗放型转向为内涵集约型，通过强化内部存量土地的盘活与挖潜，在符合社会和生态效应的基础上进行一定的高密度开发，掌握好城市土地的开发强度，提高城市土地的利用效率，优化城市土地的利用结构，具体来说即城市开发模式由原来的高建筑密度、低容积率模式向低建筑密度、高容积率模式转变，建筑高度由多层向高层发展。邵阳市历史文化街区中心路至沙井头路转角地段，外围为中国工商银行待处置的闲置房产，内为市房产局管理的直管公房危旧房。2002年邵阳市国家直管公房危房解围解困工作小组已将此地段列为亟需改造的危房项目之一。市房产局于2005年12月22日专题向市政府报告，请求同意该地段实施改造开发。周符波副市长批复“同意通过招商引资对此地段进行改造，具体实施方案请规划局把关。”由于各方面的原因，该项目至今尚未启动，该地段的改造工程已成为旧城区一燃眉重点工程项目。2010年，邵阳市德诚置业有限责任公司有意向对该地段并连同周边私房直至红旗路处一并进行新建改造，并委托湖南城建职业技术学院规划设计院进行规划策划，拟在该地段兴建嘉城大厦商住小区。在进行多方案比较基础上，规划设计中将商业建筑沿红旗路和中心路布置，同时基地内布置了三栋高层住宅楼，规划总建筑面积50923.60，容积率6.50，建筑密度50%，其中高层部分建筑密度21.9%，绿地率25.2%。

2007年《邵阳市历史文化街区控规》审批通过并进行实施，其中C-60号地块主要控制指标为：建筑控制高度24容积率为2.5，建筑密度40％，C-63号地块主要控制指标为：建筑控制高度45米，容积率为3.0，建筑密度30％，土地开发强度远小于规划拟建强度指标。基于此，2010月邵阳市德诚置业有限责任公司向市政府、市规划局递交了《关于开发邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程的请示》，申请将中心路东侧旧城危房改造工程区控制指标进行适当调整，建筑控制高度调整为80米，增大容6.5,建筑密度调整为50%。并做出进一步的专题研究论证。市规划局根据市人民政府答复意见要求邵阳市德诚置业责任有限公司对市中心路东侧旧城危房改造工程各项指标的调整委托设计部门进行专题研究，批准后的专题研究报告作为该地块指标调整依据。在此背景下，邵阳市德诚置业有限责任公司于2010月委托湖南城建职业技术学院规划设计院，对市中心路东侧旧城危房改造工程规划指标调整进行专题研究。二、指标调整理由1、美化城市环境景观，加快棚户区改造，改善人居环境，创造和谐社会。该项目地处老城区，建筑陈旧，多数为低层、多层危房，且中心路、红旗路沿街立面单调，结构单一，破旧不堪，区内建筑密度达60%多，且空间布局凌乱，很难单独改造。

邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程的启动，可以大大改善中心路、红旗路沿街现状街景风貌，对提升城市景观、美化城市环境起着非常重要作用，同时又能拉动该片棚户区的改造，改善人居环境，有利于改善民居，创造和谐社会。（图为基地现有破旧危房）2、解决社会矛盾，建设和谐型城市该地段作为传统的老城区，周边环境及城市面貌极为恶劣，2002年邵阳市国家直管公房危房解围解困工作小组已将此地段列为亟需改造的危房项目之一。该地段现有房屋均为砖木、土坯结构，建筑使用年限长久（均为40年至80等），残破不堪，无建筑间距，无法满足日照、采光、通风要求，同时建筑质量差，火灾危险大，且内部道路不通，消防车无法到达，一旦火灾发生，将对整个片区的居民生命安全和财产安全带来灾难性后果。该项目的建设将从根本上解决这些社会矛盾，有利于保障人民群众生命财产安全，建设和谐型城市。3、改善区域道路交通环境，解决交通问题。基地内部现有建筑均紧挨基地周边规划道路红线，沿沙井头路部分沿街建筑已占用规划道路用地，压过道路红线，加上基地作为红旗路与中心路交叉枢纽地带，人流车流量大，经常出现交通阻塞，严重影响区域的交通环境，随着卓嵩一城在基地西侧的改造，给区域的交通带来一定的好转，但是要从根本上解决该交叉枢纽地带的交通问题，本项目基地就必须加快改造步伐，整个交叉枢纽地段的交通环境才能从整体上达到改善。

包括沙井头路的交通环境才会得到改善，便于居民日常生活出行。（图为沙井路现况）4、因经济上的原因，必须进行指标调整根据本次规划设计方案以及对本项目所做的《经济效益预测分析报告》，具体详见第九章，邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程如果按原控制指标开发，项目将亏损646.8万元，只有容积率和建筑控制高度适当调高，项目才会有微薄的经济收益。5、有利于招商引资，改善投资环境邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程项目属老城区棚户改造公益性建设工程项目，项目成功实施，对全市招商引资、加快旧城改造建设、改善邵阳市城市面貌提升城市品位和经济发展将产生积极影响。第二章规划指标调整依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《邵阳市城市规划行政技术规定》号对《邵阳市城市规划行政技术规定》部分条款的解释。4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)5、《邵阳市历史文化街区控规》6、《邵阳市城市中小学布局专项规划》7、市人民政府关于邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程项目的批复意见8、市相关部门关于同意建设邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程的批复意见9、邵阳市德诚置业有限责任公司关于邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程修建性详细规划指标调整申请书lO、国家或地方相关的法律、法规及有关文件。

第三章规划指标调整指导思想l、适应社会经济的发展，建设节约型城市近几年来，随着沪昆高速公路和洛湛铁路邵阳段的相继开通， 邵怀、邵永高速、二广高速公路、衡邵高速公路建设的相继 启动，邵阳经济发展逐步外向化，城市面貌日新月异，经济 发展和城市建设步伐大大加快，人居环境已得到质的改善， 城市开发模式由原来的追求高建筑密度、低容积率向低建筑 密度、高容积率趋势转变，以便有更多的绿化用地来改善居 住环境。同时，随着社会经济的发展，城市土地供应日趋紧 张，为了充分利用有限的土地资源，从建设节约型社会出发， 住房建设日益由多层向高层发展。而《邵阳市历史文化街区 控规》中C-60 号地块主要控制指标为：建筑控制高度24 容积率为2.5，建筑密度40％，C-63号地块主要控制指标为： 建筑控制高度45 米，容积率为3.0，建筑密度30％，现两块 用地作为整体开发，为了贯彻国家关于建设节约型城市的策 略，同时基于基地的复杂用地背景和突出的商业价值，该用 地宜进行高建筑密度、高容积率开发建设。 2、保护历史文物，贯彻邵阳市历史文化街区保护性开发 的总指导思想。 邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程项目地处邵阳市旧城区商业核心地段，周边有红旗路商业步行街，以及中心路、 沙井头路等传统老街区。

因此该项目建设时，应注意规划建 筑风格和建筑色调与周边环境相协调。 3、依据《中华人民共和国城乡规划法》、国家或地方相 关的法律、法规及有关文件，处理好与周边地块的关系。 第四章 现状概况 邵阳市中心路东侧旧城危房改造工程项目用地位于《邵 阳市历史文化街区控规》中 C-60 和C-63 号地块内，基地西 面为中心路和卓嵩一城，北为红旗路，东临图书城，南为城 市支路沙井头路，基地道路通达，交通便利。基地地形南高 北低，高差较大，为不规则多边形。规划总用地面积为7834.40 平方米。其中 C—60 号地主要为多层商住楼，C—63 市物价检查所用地及其他私宅。现状建筑均为多层和底层建筑，多为砖木结构，建筑布局凌乱，内部环境质量极差。基 地内现有建筑密度达到 60%，两地块现状拆迁安置住宅总面 14710平方米，需赔偿商业门面约 2235.65 平方米，拆 迁量大，拆迁费用高。 基于该项目的特殊历史背景和基地存在的种种不利因 素，为了紧跟我国城市化发展步伐，让该项旧城危房改造公 益性事业工程尽快启动，同时也将该地区旧城区改造的历史 方法一：依靠政府资金启动该项目，来解决该地段存在的问题。方法可取但可行性小，根据目前邵阳市政府的宏观 调控政策来分析，为了加快城市化步伐，政府在宏观调控政 策上将大力发展新城开发，新区建设，以及市政基础设施建 设。

同时为了贯彻国家关于加大经济实用房和廉租房建设宏 观调控政策，政府将加大人力、财力、物力开发经济适用房 和廉租房，以解决城市住房问题，政府很难同时花大量资金 进行旧城棚屋改造，不进行拆迁改建，也很难从根本上解决 该地段的社会、经济、环境问题。 方法二：优惠政策，招商引资。由于该地段有利的区位 优势，故存在一定的商业价值，邵阳市德诚置业有限责任公 司对整个项目用地作出了总体模拟规划方案并顺利完成了前 期的准备工作。 如果按原控制性详细规划强度指标对该区域进行开发， 建筑高度控制在45 米内，容积率小于3.0，由于拆迁安置工 程量巨大，开发商会产生巨额亏损，因此，适当提高容积率 和建筑控制高度及建筑密度在保证开发商合理的经济效益的 前提下，对该区域优惠政策，招商引资，是加快该地段旧城 危房改建工程的一理想方法。这样既能解决该地段现有存在 的各方面问题，也将在交通、城市景观、区域经济等方面对 10 整个地段带来很好的效益。该开发模式可取又可行，同时我 们对新方案做出了开发强度的可行性研究。 第五章《邵阳市历史文化街区控规》简介 一、用地性质 集历史、文化、旅游、商贸、生活于一体，古今交融、 充满活力的多样性历史文化街区。