原创 遗产发展分院 清华同衡规划播报

大栅栏历史文化街区观音寺片区老城保护更新方案

项目思路

北京大栅栏被吴良镛先生评价为“一部中国城市史活的教材”，是北京格局最完整、历史底蕴最深厚、街道和建筑最具特色和最具胡同文化代表的历史文化街区之一。2020年8月，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年-2035年）》正式获批，观音寺片区老城保护更新项目（以下简称“观音寺片区项目”）作为总规中13片文化精华区中的“琉璃厂—大栅栏—前门东”文化精华区，是首都核心区建设的重要门户，也是核心区老城更新改造的典型代表。

本次保护更新规划对象为大栅栏街区中的观音寺片区，处于街区中心地带，占地15.4公顷。该规划作为大栅栏街区落实《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》的技术手段之一，直接指导2020年北京市最大规模的申请式退租项目（观音寺片区）的顺利开展，并为后续的保护更新和利用工程有序推进提供实施路径和项目清单，片区计划于 2024 年整体亮相。

观音寺街方案效果

空间布局

通过打造“一轴”（大栅栏西街-杨梅竹斜街-铁树斜街形象展示轴）、“两核”（五道庙核心、观音寺核心）、“三区”（传统文化艺术体验区、生活服务腹地、西街传统商业区）、“四片”（五道相会片区、共生家园片区、文化之芯片区、繁华商荟片区）、“多节点”（大栅栏西街入口、梅兰芳故居、谭鑫培故居、五道庙广场、五道街等节点）的空间结构，在核心区控规文化探访路的基础上形成涵盖建筑文化、会馆文化、梨园文化等六条文化探访和街区体验路径，全面彰显“斜街为轴、一寺一庙、宜居宜商”的特色历史空间结构，实现规划目标。

一轴、两核、三区、四片、多节点的空间结构

规划策略

文化篇

1、多角度打造文化体验路径

通过提炼观音寺片区的特色文化价值，以文物节点、重要公共空间及特色景观节点串联，通过差异化统筹利用运营，打造“寺庙文化”、“梨园文化”、“商贾文化”及“会馆文化”四条文化主题路径，加强片区内非物质文化遗产传承，保留具有历史价值的老字号、老物件、老手艺、老剧目，留住京味，形成京韵京调的文化体验带。

打造多重文化体验路径

2、分类分级风貌保护

结合观音寺片区现存文物、景观、交通、市政等现状，遵循上位规划要求，明确统一导则，通过实施分级分类进行建筑保护性修缮；针对胡同空间内部的沿街立面、道路铺装、绿化种植、城市家具等方面进行风貌统一设计与管理，实现区域内5条主要胡同及16条次要胡同实现整体环境全面提升；对片区第五立面实施整体管控；重点对片区内建筑违建、牌匾、标识导览等进行分类整治，实现分级分类的风貌保护，打造传统街区的宜居典范。

日常养护与改造相结合的针灸式商业立面改造模式

3、业态优化与运营管控

根据对观音寺片区内现存295家商铺的全面调研，借鉴杨梅竹斜街的成功发展经验，提出差异化定位引导业态布局，完善业态综合管理体系，制定业态准入导则与管控标准的更新策略。根据街道定位，对现存“经营类”“准经营类”及“非经营类”等不同业态进行减密提质补缺，采取多种实施路径和股权合作方式，鼓励多种业态运营模式并存，实现一店一策，提升店铺坪效，优化片区业态布局与管控。

精准调研摸底片区业态分布

“三街”差异化定位及业态提升指导

人居篇

1、从共生院到共生街区升级

扩大更新统筹范围，首先利用街区内申请式退租产生的腾退空间，以单元属性划分，结合新老居民的不同需求并依据零散腾退空间的特征，明确3类15项细分公共服务内容，优先配置公共服务设施和公共空间。例如利用相对完整的公共服务院落配置社区博物馆、图书馆，零散建筑补充作为公共洗衣房、社区会客厅等公共场所，实现街区整体升级改造。

其次，采用“一套流程、两种类型”的申请式改善实施模式，针对未腾退居民建立申请式改善资金池，明确政府、企业和居民改善工作的资金投入模式以及各自承担的内容。明确申请式改善的具体流程和12个步骤，促进街区自我更新长效机制的建立。

共生单元及公服设施布点

零散腾退空间与公服布局

申请式改善资金池

2、交通体系提升

根据片区现状机动车、非机动车停车占道现象严重的问题，提出近期内结合核心区控规和现存道路空间资源梳理，路侧停车挖潜等方式，补充约80个机动车停车位；对零散资产整合，提供约200个非机动车停车位，按共生单元配给。计划同时于2020-2022年启动一、二期交通微循环。远期规划根据街巷的保护级别和宽窄长度，形成一、二级慢行道，打造实施步行街区，并在外围通过立体停车、地下停车解决静态交通需求。

近期非机动车停车位调整

3、全生命周期管理体系建立

以区政府为主导，指挥部统筹，街道深度参与，授权主体单位市场化运作，健全服务机制，全面整合服务资源，构建起全生命周期的管理架构。同时授权主体公司搭建两大运维体系，建立城市更新全产业链服务“六合一”运营闭环平台和搭建非公组织平台，从商业运作角度有效支撑观音寺片区项目全生命周期的管理需求。

项目团队全流程参与

实施效果

1、为观音寺申请式退租工作顺利推进提供规划技术支撑，是2020年北京市最大规模的申请式退租项目。在保护更新方案基础上，申请式退租于2020年10月26日启动，12月25日签约完毕，共有1103户居民进行签约，占项目内总户数的46%。有效降低了大栅栏街区的人口密度，改善了居住环境，落实了核心区控规和北京新总规的降密目标。

媒体报道观音寺项目完成签约

2、多种措施并举，推进核心区首个“共生街区”建设。结合申请式退租情况和规划划定的共生单元，选取琉璃厂区域的姚江胡同作为“共生街区”改造试点，对37户退租和11户留住居民进行统筹考虑，针对性落实申请式平移、申请式改善等政策，配置公共服务，激发居民改善家园参与意识，并初见成效。

姚江胡同“共生街区”改造前后

北京卫视《向前一步》深度报道

3、通过文化注入和资产增值，引领片区走向精细化运营更新阶段。充分发挥规划与策划联动、文化和资产相辅相成的优势，通过详细资产盘点，为片区内所有可利用的资产制定了分类业态招商及管控建议，将护国观音寺、五道庙、西单饭店旧址等文化精华场所串联成线。结合不同类型腾退空间，已成功引入包括旗舰文化空间、休闲茶饮、文创工作室等业态。结合文化探访路，形成大栅栏专属“实景剧本杀”和CityWalk线路，打造了一批广受年轻人欢迎的“网红”项目。

腾退资产助力街区打造高品质商业空间

4、多方关注，媒体报道，为老城其他街区提供可借鉴的经验。观音寺项目规划和设计实施的过程，得到了包括央视、北京电视台、北京日报、腾讯、网易等数十家主流媒体持续关注，北京电视台《我是规划师——城南新事》、《向前一步——走与留的“共生”记忆》、《历史文化街区保护与更新的问题思考》等都对观音寺片区保护更新进行深度报道，引发了广泛的社会关注与讨论，为其他街区更新工作提供了可借鉴的范例。

北京卫视《我是规划师》第二季十一集《城南新事》

结 语

大栅栏是北京历史文化街区的一面镜子，当前，观音寺片区整体保护更新工作仍在如火如荼地开展，通过实践大栅栏观音寺片区老城保护更新项目，进行机制创新、路径创新，探索兼顾老城风貌保护与人居环境改善两大目标的保护更新模式，对推动北京老城历史文化街区保护更新提供一些切实可行的解决思路。

工作团队：

指导专家

张 杰 北京建筑大学建筑与城市规划学院院长、清华大学教授、博导/全国工程勘察设计大师

主管院领导

霍晓卫 清华同衡规划设计研究院副院长

项目负责人

阎照 清华同衡规划设计研究院 遗产保护与城乡发展分院 文化创意产业与城乡发展所 所长

解扬 清华同衡规划设计研究院 遗产保护与城乡发展分院 产业策划运营室 室主任

楼吉昊 清华同衡规划设计研究院 遗产保护与城乡发展分院 文化创意产业与城乡发展所 项目负责人

王晨溪 清华同衡规划设计研究院 遗产保护与城乡发展分院 产业策划运营室 项目负责人

设计团队专业人员

文化创意产业与城乡发展所：秦昆 王健 王博 高雅 薛杨 高洁

产业策划运营室：赵超 鹿益 曹明瑞 吴珩 安郡

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