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唐·张固《幽闲鼓吹》：“白尚书应举，初至京，以诗谒著作顾况，顾睹姓名，熟视白公曰：‘米价方贵，居亦弗易。’”此为“长安居大不易”出处。

近些年北京房价大幅上涨，引发社会各界关注。中国房地产行业自上世纪90年代初期以来蓬勃生长，在大多数人的记忆里，一线城市的房价从未经历过短期大幅回调或者长期萧条的状况。那么，我们不禁好奇，在更遥远的历史时期北京房价经历了怎样的波动？

Daniel Raff, Susan Wachter和颜色于2013年发表在Explorations in Economic History的文章“Real estate prices in Beijing, 1644 to 1840”对北京房价历史走势进行了审视，测度了北京在前现代社会末期住房价格走势。作者从1644—1840年北京的498个房屋销售合同中，提取了交易价格和其他房屋属性信息，构建了北京房地产价格指数，回归分析和解释了房价差异的主要部分。研究发现：清代前半世纪的房价稳步上涨，到十八世纪晚期，房价的名义价格和实际价格均下降。名义价格从十八世纪晚期开始增长，十九世纪初重新下降。但住房价格变化与生活费用变动基本同期发生，实际价格在此时期内变化不大。

一 历史背景

1644年，清朝入关，定都北京。自此，北京的人口开始稳定增长（如表一）。1647年，北京城市居民大部分是满族，满族人口迅速增长。而内城人口，在十八世纪开始下降。在外城，满族和汉族人口都在增长。十八世纪末，清朝达到全盛时期，北京人口已超过75万人，再次成为世界上最大的城市之一。

当时住宅以“四合院”为主（如图一）。今天北京二环内还有很多四合院。四边形院子的大小可能会有很大的不同。一些特别大的由许多院落组成。

表一：同时期北京内外城人口情况

图一：北京四合院（三进）示意图

自1644年满族占领北京以来，北京房地产市场的结构发生了巨大变化。清朝初期，市场在严格的监管下运作，仅仅为满足满族军队和满族官员的需求。满族政府占领了内城的所有土地和房屋，并命令所有的汉族人、汉族官员和商人搬到外城，政府接管了他们的房屋并根据等级向满族军队政府进行分配（见图二）。居民有权使用，但不具备所有权。在内城购买和出售物业是非法的。汉人只能在外城拥有物业。

图二：北京政治区位示意图

与内城相比，外城财产在私有制方面是明确的：汉族人士通过向满族人购买的方式将这些物业出售给其他人是合法的。从十七世纪晚期开始，越来越多的汉族商人在内城开展业务。其中一些人跟满族人租房，有些甚至购买物业。

随后，清政府逐渐放宽官方禁令。从1681年起，允许满族人在外城购买房屋。1733年，允许满族人购买政府拥有的物业。从1758年开始，允许内城和外城满族人之间的所有物业交易。1782年，允许满族和汉族之间的物业交易。至此，北京的房地产市场逐渐形成。

二 数据处理

研究数据来源于保存在中国第一历史档案馆、中国社会科学院和北大图书馆的清代房契，这些契约是历史上有关北京房地产市场唯一的大规模数据。时间范围选定为1644年至1840年，这一时期没有经历长时间战争、政治动荡或显著的制度变迁。

本文利用了1644—1840年北京498个房屋销售合同。合同内容包括交易日期、买方和卖方信息、交易价格、房屋位置、房屋尺寸、建筑材料信息、房子某些特征（例如一个花园或一个井的存在），关于房子是否被用于商业或居住等等。作者从中提取变量并进行编码，以用于特征价格法估计（hedonic price model）。

三 清代北京的房屋价格指数

作者使用特征价格法估计，随着时间的推移调整样本属性的变化，以及控制各个交易的特征。因变量是每个交易财产的对数价格，回归结果显示（见表二）：主要解释变量房间数、庭院数、地理位置、商业性质和房屋状况等均对同时期北京的房屋价格有显著的影响；此外，时间变量能够用于建立北京住房价格指数。

接着，作者进行一了系列的稳健性检验：①仅使用外城的数据进行回归（外城受监管少、且更活跃）；②删除离群点进行回归；③控制每一“进”房屋后的回归；④将时间的虚拟变量以十年为界的回归；⑤将全样本划分为前后两个时期分别进行回归，结果依然稳健。

表二：基础回归

作者进行特征价格法估计主要目标是估计8期时间虚拟变量的系数，并获得1644—1840年房价指数。这个指数没有经过通货膨胀调整。同一时期，北京或中国没有类似于消费者物价指数（CPI）的现货价格指数。在此情况下，作者首先比较房价指数和大米价格指数。其次，建立了北京在十八、十九世纪新的消费者物价指数，并与房价指数进行了比较。通过这种方式，可以更好了解房地产价格波动的经济含义。

研究结果表明，从1650年到1750年，名义上的房价指数与大米价格指数和消费者价格指数的趋势不同（见图三）。大米价格指数趋势显示，1640年至1725年期间的价格水平仍然很低，但随后开始大幅上涨，表明经济增长明显。然而，估计显示：房价在十七世纪晚期飙升，在十八世纪初陡降。实际房价在十七世纪晚期增加了三倍，在十八世纪初期下降了大约相同的数量（按米价计算，在消费物价指数方面较少）（见图四）。住房价格的这种剧烈变化可能不是由经济状况造成的，而是政府的政策。

图三：北京1644-1840年房价及物价走势图

图四：北京1644-1840年房价走势图（经物价平减）

四 清代北京的房价高吗？

本文研究另一个重要问题是：清代房子贵吗？用来回答这个问题的一个基准是北京最近的房价。已有数据显示，2011年10月北京二手房平均价格为21852元/平方米。另外一个可比较的基准是2002年北京二手房每平方米均价4467元，中国主要城市房价在2002年后开始飙升。现有数据能够比较今天与清代的房价。为此，作者首先估计了清朝北京平均“典型房屋”的市值（见表三）。

鉴于本文尝试比较二百多年的房价，而在这两个世纪以来，中国的政治和经济变化剧烈，作者不能以单一的价格指数来平减房价。相反，作者尝试估计两个世纪以来房价、工资和代表性消费品的价格来进行比较。

作者用来比较不同时期的代表性消费品是大米。2011年和2002年，北京普通米的零售价格约为每公斤5元，则北京的房屋每平米价值在2011年约为4370公斤等量的大米，2002年约为893公斤。作者发现在18世纪初，1平方米的房子价值168至419公斤的大米（见表三）。以大米的价格来衡量，今天的房价是清朝的至少6倍，上限可能是40倍。清朝住房价格与北京的房价相比（以米价衡量，2002年）大约为一半。

表三：北京1644-1840年房价（特征房屋）及物价工资水平

鉴于今天房屋的质量改善和消费预算中稻米价格和大米份额的长期下降。作者又对不同时期的住房相对工资价格水平进行了计算。根据《2011年北京统计年鉴》，北京城镇职工年平均工资为65683元，每个员工平均需要120个工作日才能购买（无抵押）1平方米北京住房。2002年时，这个数字是73个工作日。

因为没有清代早期和中期工资的时间序列，作者只能收集一些观察结果来粗略估计（如表三）。根据《钦定大清会典事例》，1645年至1669年间，宫廷建筑普通工人的日工资为0.14两银。这一时期的典型房屋价值为111两银。因此，在这段时间内，要花2-5个工作日赚取一平方米。1720年至1744年，非技术工人日工资约为0.12两银，而典型房屋价值216两银，这意味着大约需要4.5-11个工作日来购买一平方米的房子。

十八世纪末，彭（2006）记录了“关于材料价格的条例和材料价格条例”的记录，即北京市周边直隶正规劳动者每天赚取约34至55个铜币，即每平方米约0.45至1.13银，则一个正规劳动者需要大约10到40天才能赚到1平方米。Gamble（1943）记录了十九世纪初北京一些工资观察。非技术工人的日工资约为0.083两银，这样约需8.5-20个工作日才能买到1平方米。

如果我们将这些估计与2002年1平方米的73个工作日进行比较，我们发现在1840年至2002年期间，房屋价格相对于工资至少贵了两到三倍。

五 本文贡献

首先，作者创建的数据集涵盖了清代的大部分时间段，这些房屋交易合同是清朝中国房地产市场发展唯一可靠的来源。除了价格之外，还收集了其余交易属性与位置，可以将地点与历史北京的政治和商业活动中心联系起来。

其次，作者通过特征价格法估计构建了近二百年的房价时间序列，以及其他经济序列，其中包括大米价格和消费价格，对比房地产价格指数，创造一个实际而不是名义上的房屋价格序列。特征价格法估计提供了历史时期归因于住房特征的价值，包括重要的位置因素。住房价格指数为房价随时间推移的时间路径提供了见解，并可以与其他历史趋势进行纵向和横向的双重比较。

文章来源：Raff D, Wachter S, Yan S. Real estate prices in Beijing, 1644 to 1840[J]. Explorations in Economic History, 2013, 50(3): 368-386.

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