近代中国建筑大致可以分为三个发展阶段：

1、19世纪中叶到19世纪末

鸦片战争后，清政府被迫签订一系列不平等条约。1942年，开放广州、厦门、福州、宁波、上海五个通商口岸，到1894年甲午战争前，开放的商埠达24处。这些商埠有的设立外国人居留地，准许外国人租地盖房，建造洋行、栈房，进行商业贸易；有的开辟租界，外国人攫取了领事裁判、土地承租、行政管理、关税、传教、驻军等特权。在租界展开商业、外贸、金融、工业、运输业、房地产业和市政建设等活动，租界充当了资本主义列强侵华的据点，也成了中国国土上的西方文化“飞地”，在客观上带来了资本主义的生产方式和物质文明。

19世纪60年代，清政府洋务派开始创办军事工业，到70年代继续开办了一批官商合办和官督商办的民用工业。中国私营资本也在1872－1894年间创办了一百多个近代企业，商业资本由于通商口岸的增加和出口贸易的兴起，也有一定程度的发展。

外国资本主义的渗人和中国资本主义的发展，引起了中国社会各方面的变化。随着封建王朝的崩溃，结束了帝王官殿、苑囿的建筑历史。颐和园的重建和河北最后几座皇陵的修建，成了封建皇家建造的最后一批工程。中国古代的木构架建筑体系，在官工系统中终止了活动，而在民间建筑中仍然在不间断地延续。由于本时期新疆、东北农业的开展，大量内地人口的迁徙，以及甘肃、云南、贵州等少数民族地区农业、手工业的发展，形成了民族间、地域间的本土建筑交流。

本时期城市的变化主要表现在通商口岸，一些租界和外国人居留地形成了新城区。这些新城区内出现了早期的外国领事馆、工部局、洋行、银行、商店、工厂、仓库、教堂、饭店、俱乐部和洋房住宅。这些殖民输入的建筑以及散布于城乡各地的教会建筑是本时期新建筑活动的主要构成。它们大体上是一二层楼的砖木混合结构，外观多为“殖民地式”或欧洲古典式的风貌。在此之前，由于封建政权实行闭关政策，阻挡了西方建筑文化进入中国。从16世纪到18世纪，除了外国传教士来华建立教堂，对外贸易机构在广州设立“十三夷馆，，和长春园内建筑的一组西洋楼，中国本土基本上没有触及西方建筑。出现于本时期的这批外来势力输入的西方建筑和中国洋务工业、私营工业主动引入的西式厂屋，就成了中国本土上第一批真正意义上的外来近代建筑。它们构成了近代中国建筑转型的初始面貌。

总的说来，本时期是中国近代建筑活动的早期阶段，新建筑无论在类型上、数量上、规模上都十分有限，但它标志着中国建筑开始突破封闭状态，迈开了现代转型的初始步伐，通过西方近代建筑的被动输入和主动引进，酝酿着近代中国新建筑体系的形成。

2、19世纪末到20世纪30年代末

19世纪90年代前后，各主要资本主义国家先后进入帝国主义阶段，中国被纳入世界市场范围。列强除扩大商品倾销外，竞相加强对中国的资本输出。1895年“马关条约”的签订，迫使中国解除机器进口的禁令，允许外国人在中国就地设厂从事各项工艺制造。

由此，外国资本得以合法进入中国，外资工业迅速增多，在许多工业部门占据垄断地位。外国金融渗透力量也大大加强。1895年前，在中国设立的外国银行只有8家，连分支机构也不过16所。而在1895－1913年间就新设立13家银行，85个分支机构。修建铁路历来是西方国家开拓殖民地的重要手段，1895年后迅速形成各国争夺中国铁路投资权的热潮。到1911年止，中国共修铁路9618.1公里，其中各国直接投资、间接投资修建的就近9000公里，占总里程的93.4%0。此同时，通商口岸的数量大幅度上升。1895年后根据各项条约又新开口岸53处。中国政府为抵制被动开埠而实施的“自行开放”口岸也陆续开辟了35处。上海、天津、汉口等租界城市都显著地扩大了租界占地或增添了租界数量。胶州湾、广州湾、旅大、九龙、威海等重要港湾被“租借”，沙俄在中东铁路沿线，日本在南满铁路沿线相继圈占附属地，青岛、大连、哈尔滨、长春等租借地、附属地，分别成为德、俄、日先后占领的城市。

表现在建筑上，租界和租借地、附属地城市的建筑活动大为频繁；为资本输出服务的建筑，如工厂、银行、火车站等类型增多；建筑的规模逐步扩大；洋行打样间的匠商设计逐步为西方专业建筑师所取代，新建筑设计水平明显提高，出现了像1923年的上海汇丰银行和1927年的上海江海关大厦那样的建筑规模和建筑水平。

甲午战后，民族资本主义有了初步发展。第一次世界大战期间，民族资本进入“黄金时代”，轻工业、商业、金融业都有长足的发展。南通、无锡等城市新的工业区都在这时期兴起。在民主革命和“维新”潮流冲击下，清政府相继在1901年和1906年推行“新政”和“预备立宪”。这些政治变革带动了新式衙署、新式学堂以及谘议局等官办新式建筑的需要。引进西方近代建筑，成为中国工商企业、宪政变革和城市生活的普遍需求，显著推进了各类型建筑的转型速度。早期赴欧美和日本学习建筑的留学生，相继于20年代初回国，并开设了最早的几家中国人的建筑事务所，诞生了中国建筑师队伍。1923年，苏州工业专门学校设立建筑科，迈出了中国人创办建筑学教育的第一步。

在这样的历史背景下，中国近代建筑的类型大大丰富了。居住建筑、公共建筑、工业建筑的主要类型巳大体齐备，水泥、玻璃、机制砖瓦等新建筑材料的生产能力有了明显发展，近代建筑工人队伍壮大了，施工技术和工程结构也有较大提高，相继采用了砖石钢骨混合结构和钢筋混凝土结构。这些表明，到20世纪20年代，近代中国的新建筑体系已经形成，并在这个发展基础上，从1927到1937年的10年间，达到了近代建筑活动的繁盛期。

这个繁盛期局面主要表现在：

(1)1927年南京国民政府成立，结束了军阀混战的局面，相继采取了收回海关主权、实施工业统税、发展国家资本、推行币制改革等经济政策，取得10年经济相对稳定的发展局面，中国的城市近代化和建筑近代化获得一段相对安定有序的发展机会。

(2)在军阀混战和革命斗争高涨的形势下，一些军阀、买办、地主、商绅纷纷向上海、北京、天津以及各省会城市迁移，他们大量地在租界内投资进行商业活动，经营房地产业，修建私人住宅，这些建筑活动加快了一些城市，特别是租界区的急速发展。

(3)20世纪30年代，资本主义世界发生严重经济危机，世界市场银价下跌，吸引华侨纷纷向国内输银投资，外商在华资本也将以银计价的利润留存中国投资，使得中国沿海都市得到充裕的资金。加上世界经济危机引发的建筑材料倾销，各国房地产集团和中国财团，利用廉价材料和劳动力，竞相向房地产投资，掀起了一股在中国大城市建造高层公寓、高层饭店、高层商业建筑的浪潮。上海、天津、广州、汉口等地新建了一批近代化水平较高的高楼大厦，特别是上海，这时期出现了30座10层以上的高层建筑。

(4)国民政府定都南京后，以南京为政治中心，以上海为经济中心，1929年分别制定了“首都计划，，和“上海市中心区域计划”，展开了一批行政办公、文化体育和居住建筑的建设活动。在这批官方建筑活动中，渗透了中国本位的文化方针，明确指定公署和公共建筑物要采用“中国固有形式”，促使中国建筑师集中地进行了一批“传统复兴”式的建筑设计探索。

(5)1931年发生“九一八”事变，东北大片国土沦为日本殖民地。早在“九一八”事变前，日帝已控制了东北的军事、政治、工业和交通，并通过关东军参谋部和南满洲铁道株式会社支配着东北城市的规划和建设。“九一八”后，沈阳、长春、哈尔滨、鞍山、牡丹江等都根据殖民统治的需要，进行了城市规划。1932～1937空五年间，这些城市进行了频繁的建筑活动。

(6）从20世纪20年代后期开始，建筑留学生回国人数明显增多，在上海、天津等地相继成立了基泰、华盖等建筑事务所，中国建筑师队伍明显壮大，进行了颇为活跃的设计实践。在1925年中外建筑师参与的南京中山陵设计竞赛中，吕彦直、范文照、杨锡宗分别获得一、二、三等奖。1929年中山陵建成，标志着中国建筑师规划设计的大型建筑组群的诞生。1927～1928年，中央大学、东北大学、北平大学艺术学院相继开办建筑系；1927年成立上海市建筑师学会，后改名为中国建筑师学会；1931年成立上海市建筑协会两会分别出版了《中国建筑》和《建筑月刊》；中国营造学社也于1930年成立并出版《中国营造学社汇刊》。这些形成了在建筑创作、建筑教育、建筑学术活动等方面的活跃局面。

(7)早在20世纪初，欧洲新建筑运动已对近代中国建筑发生过影响。从20年代末开始，当时盛行于美国的，从新建筑运动转向现代主义建筑的一种被称为“装饰艺术”的新潮风格，以相当快捷的速度传入了上海、天津、南京等地，以上海最为集中。上海的外国建筑师设计的工程，如公和洋行设计的沙逊大厦、汉弥尔敦大厦、都城饭店、河滨公寓、峻岭寄庐，匈牙利籍建筑师邹达克设计的国际饭店、大光明电影院，业广地产公司设计的百老汇大厦等，都是这种“装饰艺术”风格。中国建筑师也创作了一批很地道的“装饰艺术”建筑和带有中国式图案装饰的“装饰艺术”作品。进入30年代后，在上海、南京、北京等一些城市，还出现了一批中国建筑师参与设计的现代派建筑，这些标志着当时中国建筑跟踪世界潮流的新进展。

总的说来，这10年是中国近代建筑发展的鼎盛阶段，也是中国建筑师成长的最活跃时期。刚刚登上设计舞台的中国建筑师，一方面探索着西方建筑与中国固有形式的结合，试图在中西建筑文化碰撞中寻找合宜的融合点；另方面又面临着走向现代主义建筑的时代挑战，要求中国建筑师紧步跟上先进的建筑潮流。可惜的是，这个活跃期十分短促到1937年“七七”事变爆发就中断了。

3、20世纪30年代末到40年代末

从1937到1949年，中国陷人了持续12年之久的战争状态，近代化进程趋于停滞，建筑活动很少。

抗日战争期间，国民党政治统治中心转移到西南，全国实行战时经济统制。一部分沿海城市的工业向内地迁移，四川、云南、湖南、广西、陕西、甘肃等内地省份的工业有了一些发展。近代建筑活动开始扩展到这些内地的偏僻县镇。但建筑规模不大，除少数建筑外，一般多是临时性工程。

40年代后半期，欧美各国进人战后恢复时期，现代派建筑普遍活跃，发展很快。通过西方建筑书刊的传播和少数新回国建筑师的影响，中国建筑界加深了对现代主义的认识。继圣约翰大学建筑系1942年实施包豪斯教学体系之后，梁思成于1947年在清华大学营建系实施“体形环境”设计的教学体系，为中国的现代建筑教育播撒了种子。只是处在国内战争环境中，建筑业极为萧条，现代建筑的实践机会很少。总的说来，这是近代中国建筑活动的一段停滞期。