存量历史建筑是上海文化的重要组成部分，在城市推进精细化管理的背景下，对于历史建筑的更新不再只关注于建筑本身的修缮和保护，更在于更新之后的空间如何被人们使用以及如何有机融入其所在的街区。

7月29日，围绕“存量历史空间更新的多维度探索与机遇”这一主题，城市建设的管理者、研究者、开发者和全产业链的参与者在杨浦区智慧坊创意产业园OUR Lab进行了思想碰撞。该场沙龙为即将在9月举办的上海国际建筑文化周的系列活动之一，由上海市建筑学会主办，上海市历史建筑保护事务中心作为行业指导单位，上海都市再生实业有限公司协办。

同济大学建筑与城市规划学院副教授刘刚在主题演讲中指出，当代城市更新的基本形式是竞争，包括基于实现各自经济发展目标的城市间竞争以及基于多元利益主体互动的城市内部竞争。从城市内部来看，机遇与挑战的把握在于认识到，更新是城市内部多元利益主体之间的一种博弈——各主体以促进公共利益为前提，提出有说服力的行动方案，最终在合作中程度不一地实现自己的目标。

在圆桌环节，上海市历史建筑保护事务中心主任蔡乐刚、瑞安房地产产品发展部副总经理阳磊、上海日报特约记者乔争月和豫园文化商业集团副总裁郭清分别从政策、开发和文化三个不同的维度探讨了历史建筑的保护和再利用平衡所面临的挑战和愿景。以下内容整理自圆桌实录，有删减。

圆桌现场，四位嘉宾从左至右依次为阳磊、蔡乐刚、乔争月、郭清。该场圆桌由OUR都市再生创始人凌颖松主持

历保政策与现实需求：中心城区历史空间更新的挑战与机遇

蔡乐刚：上海在历史建筑保护、更新和利用方面做了很多探索，也输出了多种模式。对于一些比较早期的项目，经过时间的沉淀，至今还有不同的声音，值得我们去思考。从管理的角度来讲，当时的有些更新模式放到今天，可能会面临更高的保护要求以及更多的利用限制。

更新项目通常会涉及到区域内的居民搬迁。虽然动迁可以改善居民的生活条件，很多老城厢居民也有动迁的需求，但是老百姓也会有其他方面的诉求，并且对于开发企业来说，动迁带来的前期成本投入非常高，目前政策带来的补偿也有限。因此，如何平衡前期投入、老百姓的诉求，以及管理者对整个片区的规划，包括平衡开发企业自身的投入与产出，是当前所有历史街区在更新中面临的最大矛盾。

如何去平衡不同主体的诉求？事实上，包括建业里、新天地、洛克·外滩源等项目案例中还未出现特别好的、可复制的模式，因为这些案例成功的背后有很多因素，而且并不是每一个更新项目都能成为网红点。

今年，上海有望颁布《城市更新条例》，这将是一个重要机遇。除此之外，解决上述矛盾的重要突破点将在于，如何找到合适的业态去融入更新后的空间。比如，今天这场沙龙所在的场所是典型的工业遗产建筑，虽然没有挂牌，但是已经被活化和有效利用。我认为，上海的城市建设既是开放、包容的，空间更新也应该继续开创新模式，将各方积累的经验叠加进来，如此既利于我们做好历史建筑的保护传承、提升软实力，老百姓的生活品质也能得到提升。

阳磊：作为开发商去做城市更新并不容易，因为在现有土地制度下，城市更新做得好的企业不一定能拿到想要的地，而拿到地的企业可能为了追求更高的经济效益，不一定做得好。如果城市管理者可以平台化地去运作存量历史空间的更新项目，或许可以从真正意义上改变城市更新的经济模型。

对于开发方来说，另一个比较大的挑战来自保护过程中涉及的城市规划相关的政策法规。譬如，开发方想像伦敦一样做创新的产品，将商业、活动、工作和居住空间融合在一起，以此吸引创意阶层，但这样的融合在当前政策对居住建筑有日照时长要求的情况下就难以实现，并且实际上，使用者对空间并不一定有这样的需求。因此，如果反过来从市场驱动的角度去看政策法规和条例，我希望未来还能有进步的空间。

郭清：我在工作中有幸接触过全国各地的更新项目，痛点很多，比如产权问题，其中还包含着承租问题，甚至是承租中的一租、二租和三租。这些挑战落到团队身上，需要抽丝剥茧，一层层地去调查研究，弄清楚以后实事求是地解决。

对于历史空间的更新，项目顶层设计非常重要，只有处理好了人力、资金、投入产出平衡等问题，项目才能得以启动。此外，在制定的顶层逻辑下，内容填充又是一个技术层面的问题，因为运营方从综合竞争力的角度，还要考虑新项目和已经建成、在运营的项目之间的错位匹配。

更新项目的顶层设计很复杂，但我很高兴地看到近年来越来越多不同领域的人参与到相关工作中，而且现在上海城市管理水平也提升得很快，这为未来的项目带来了更多可能。

历史建筑的价值判断需要多维度的标准

乔争月：我从2004年开始向海外读者介绍上海的城市与建筑历史，也在自己居住的武康路见证了它从一条安静的马路变成今天的网红打卡地。

去年，我在疫情之后开始关注上海医院里的历史建筑，经过探访，发现不少中国近代著名建筑师留下来的作品。我知道上海第一人民医院的前身是上世纪三十年代服务上海外侨的顶级医院——公济医院，但与院方联系后被告知已经没有遗存的历史建筑，反复查看地图后发现，还有一座历史建筑，位于天潼路乍浦路口，曾经是公济医院北侧的修道院大楼，现在是一家酒店的中餐厅。查阅酒店的官网，发现对这幢建筑只字未提，提出采访请求也被婉拒了。对于公济医院相关历史建筑群的拆除，我觉得比较可惜。这个案例也引发了我的思考——在做城市更新项目之前，参与方有没有做深入的历史调研，包括了解空间内居民的需求？引入的新业态是否真正与历史空间相匹配？

最近，我在制作内容的过程中进入了南京东路上的慈安里大楼，那里即将动迁。我以为居民的生活质量会很糟糕，但很多居民都自行对房屋进行了更新，例如在有限的空间中搭建隔层，使空间视觉上更宽敞；有位转角的住户在转角窗边摆放了方桌和水果，方便欣赏风景。在我们走访的过程中，可以看到邻里之间其乐融融的互动场景。有居民向我表示，动迁的补偿还可以，但不足以他们再在同样的地段购置房屋，而且离开之后不知还能不能找到熟悉又放心交托事务的邻居。

这些都是城市更新中面临的很具体的问题。反观我们之前对与历史建筑的研究视角往往局限于物化的建筑，考虑怎样让建筑更商业化，但其实，注重前期的历史研究以及了解居民的多元需求，项目后续成功的可能性才更高，也会为商业价值带来更多赋能的可能。当年，外滩18号的更新就先花了三四个月的时间，深入建筑内部，拍摄了两万多张历史细部的照片，为后来项目的成功打下基础。

蔡乐刚：2002年，上海颁布《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，首创了“优秀历史建筑”的概念，目的是保护历史建筑的同时兼顾利用。时至今日，我们更加强调保护与利用并举。

可以看到，开发商或者更新的参与者对历史建筑价值的判断存在差异——有些希望挂牌，有些则不希望。两种态度并不矛盾，但我认为，不论挂牌与否，历史建筑本身以及它对所在街区带来的价值是不变的。从现在的管理要求来说，挂牌与否，对于单栋建筑的再利用不会形成太大的障碍——我们打破了一些限制，只要不影响建筑保护的业态都允许做了。处理好历史建筑本身的价值、保护的重点与空间更新后引入的业态之间的矛盾成为关键。

尤其是现在更新概念扩大之后，不再只是一幢建筑的保护和利用，而是从点到线到面的空间利用，可能会出现更多冲突和区域内新老结合的问题。从管理的角度来说，上海在遵从国家法律规定的前提下，会尽量去考虑区域内的平衡，甚至是跨区的平衡，至于一些框架要更新到政府文件中，可能还有一个过程。从市领导对城市更新的重视程度来看，未来值得期待。我们希望社会各个方面多多参与，提出宝贵建议，共同推动城市更新与历保项目。

（薛之韵对本文亦有贡献，特别感谢。）