中国的近现代的社会管理形态曾处于剧烈的演变中，整个社会付出过巨大的代价。

如今，中国大陆通过改革开放，引入市场经济机制等战略性举措，使得中国社会的经济生活发生了翻天覆地的改变，释放出了中华民族巨大活力和创造力，出现了商品房，颁布了《物权法》，后来又颁布了《民法典》等。但是，也必须看到，在引进市场经济机制的同时，并未形成较为成熟的信托和信用管理体系，相关法律体系亦尚待完善。而从宏观社会管理角度上看，这些是形成深度市场经济的前置条件。

社区治理是社会管理的组成部分，已经引起国家管理层面的高度重视。新近中共中央社会工作部的成立，是重要标志性事件之一。党的第十九次全国代表大会报告就曾提出：“打造共建共治共享的社会治理格局。加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制，提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平”，同时，“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。但是，在具体执行和实施层面怎样有效推进治理战略，达到治理目标，获得治理成果，仍然需要很多思考并做大量工作。

一个时期以来，成都、上海等地开展的社区治理和社区营造尝试和实践很具代表性。有的通过推广文化活动整合了社区资源，有的通过社区空间打造优化了社区生态，还有的开展社区服务达到了某些治理目标，更有依靠党建引领或由地区基层组织提供一定的扶持资金完成了社区环境改善。这些努力都是值得肯定的。

不过，社区的根本意义在于复合性的社区功能和价值体现，其作为物业资产形态的存在，以及与此形成关联的人际和人群关系是关键性的指标。虽然通过社区文化活动、社区环境改善等举措，有利于社区治理某些目标的实现，甚至可能出现祥和欢愉的社区场景，但如果基本权益被触碰或受到伤害，那么前面所做的诸多努力便会迅速大打折扣甚至某种意义上的“归零”。

在中国的物业管理界，曾有究竟是“物业管理”还是“物业服务”的争论，以至于后来把“物业管理费”的称谓变更成了“物业服务费”。虽然不同的视角会得出不同的结论，物业管理本身也具有显著的“服务元素”，但毋庸置疑的是，物业管理本质上既是对建筑物及其系统的管理，同时又涉及物业相关的权益关系的管理，而物业管理企业本身，也是权益链条上的不可或缺的一环。

笔者曾经向北京市某物业管理行业专家提出过这样一个问题：北京地区小区物业管理取酬模式采用包干制和酬金制的比例是多少？对方回答：大约百分之九十是实行的是包干制，实行酬金制的占百分之十。

经验推论，全国的比例应该接近，甚至“包干制”所占的比重会更高。这其实是一个非常严峻的事实，应该按照信托原则实施的物业管理或服务，被演绎成了一种交易买卖行为，即物业管理公司有机会获取暴利，亦有可能要承担巨大风险。最为可悲的是，在物业管理及服务不能正常进行或严重不能达标的时候，社区物业业主或使用权人将会为这一切“埋单”，成为承担最终损失的主要受害者。

北京电视台有个栏目《向前一步》做得很有意思，不久前播出过这样的案例——北京某小区业主说，我们的物业服务费标准是每平方米5.5元/每月（这个物业服务费标准在北京地区应该是比较高的），但我们看不到相应的服务体现。物业管理公司总经理则反唇相讥，收款率只有百分之四十几，你们想看到什么？

还有一个新鲜热辣的事件。2023年年底，北京某街道办事处为某个小区的物业管理问题发出了一个社区公告，因为该社区原有的物业服务费补贴被相关机构停止了，而业主们未能与该项目的物业管理公司就物业服务费标准提升问题达成一致，所以承担着该社区物业管理责任的那家公司准备撤出。出于必须履行的社会管理责任，街道办事处出面协调，要求该物业管理公司作为应急服务提供单位再延长三个月的服务期，以便由业主委员会组织业主大会来讨论是否提升物业服务费标准以及是否可以继续续聘现有的物业管理企业问题，并为此做出一个决定。该物业管理公司同意了街道的要求，愿意提供应急服务，暂时继续服务三个月。

这两个案例很典型，在一定意义上也体现出了中国大陆许多社区正在面临或未来可能面临的某种困境。如果问题解决不好，则会给社会管理带来严重影响，甚至会对社会稳定带来冲击。

有人可能质疑，小区是不是可以不聘用物业管理公司，而采用业主完全自治的方式来自行管理并有效降低成本。这种想法非常质朴而且在理论上是可以的，也的确有极个别的社区这样操作过。但是，对这种模式可能发生的风险也必须有足够的认知。物业管理看似简单，但实际真正运作起来头绪很多，责任重大。据悉国内曾出现过某个实施业主自我管理的物业社区发生火灾导致人员伤亡、业委会主任被告上法庭并被要求承担赔偿责任的情形。

综上所述，社区治理是一个大课题，不能为治理而治理，不能搞“运动式”治理，必须脚踏实地开展系统性工作，做到抓大放小，有的放矢。必须充分意识到物业管理作为社区治理的重要模块可能产生的影响。

积极推动居住社区的物业管理企业取酬模式由广泛实施的“包干制”向“酬金制”转变，应当阶段性成为社区治理工作的重要内容之一。

通过社区治理来达到社会管理的目标，维护社会稳定，实现公平权益，是我们的重要责任。中国的社会更大的进步，应当从更有效的社区治理开始。

物业管理企业取酬模式

*包干制

包干制是目前中国大陆最为普遍的物业管理企业取酬模式。其基本形态是物业管理企业向业主收取物业服务费并实施物业管理，服务费盈余或亏损匀由物业管理企业享有或承担。

*酬金制

酬金制在中国大陆被较少采用的物业管理企业取酬模式，相对较多地用于商业物业管理项目。其基本形态是物业管理企业预先向业主收取物业运行资金并实施物业管理，按合同约定数额或比例在物业服务费中提取服务酬金，物业服务费结余或不足，匀由业主享有或承担。

*参考评价

“包干制”取酬模式是在较为简单形态的管理架构下的一种选择，一般适用于特定项目或福利型低端物业项目，甚至某些时候需要给予补贴。

“酬金制”取酬模式则是在商业信托规则下的一种行权，是在明确物权的前提下，由受托企业履行管理责任并按约定获取酬劳的管理形态。一般适用于商品住宅或大型公建项目类别。

对具有商品属性的物业，包括商业物业和商品住宅，应该行业管理和法规订制方面，就规定物业管理取酬必须采用“酬金制”，坚决杜绝“包干制”。

物业管理成本会随着时间的推移发生变化甚至巨大改变，那么物业项目或社区如果想要维持一定的服务水准，维系物业价值，减少政府或社会组织资源的浪费，推动实现公平权益，促进社会稳定，就应该采用最能经受时间考验的信托型管理形态即物业管理企业取酬模式酬金制，来最大限度地规避未来可能发生的风险。

需要提醒的是，物业管理企业“酬金制”取酬模式，是对信托管理的一种“落地”，但在具体执行层面仍然需要专业支持和系统把控，而不是挂个“酬金制”牌子就进了“保险箱”，或就能解决一切问题。

来源《现代物业》