“养孩子难的时代已经过去了，不生孩子就亏了”

第一财经一财号2023“年度财经思想者”盛典上，青年财经思想者温义飞表示，年轻人还想要暴富现在非常难了，我们的社会从之前追求高速度发展，到现在更多的去兼顾公平，所以暴富的故事，很少见了。但是，人生的捷径还是有。那今天聊我们眼下看到的，概率比较大的三个机会。

当前经济增长已进入高质量时期，年轻人所能抓住的最大机会包括以下几个方面：一是关注“城市半衰期”机会，即关注那些曾经辉煌但现在没那么热门的城市，这些城市可能有隐藏的机会；二是关注结构性机会，如股市配合国家发展基调的机会，以及市场带来的资本机会；三是关注少子化带来的生育机会，即在人口变局下，少子化的好处。

第三个结构性机会，就是现在生孩子，等于二十年前买房子。随着全球化工业化进程的推进，生育率的下降在全球是一个必然事件。整体发达国家的生育率早就跌破1了。反过来讲，当生育大潮退去之后，对于我们未来几年出生的孩子和他们的父母来说，未来养孩子，可能更加很容易。所以，我们人口变局下的第三个结构性机会，就是少子化带来的生育机会。在这个时代，不生孩子，你就亏了。

当生育大潮退去之后，对于未来几年出生的孩子和父母来说，未来养孩子可能更加很容易。下一代小孩，几乎不需要担心没地方住，去年和前年出生的人口不可能再增长了。

经过住建部的统计，中国一共有6亿栋城乡房屋建筑和80多万处市政设施。对比中国人14亿人口，以后住肯定是没问题的。

他表示，未来住房和教育资源相对充沛，养孩子贵且难的时代已经过去了。

教授建议退休人员卖房去乡村养老

在第一财经一财号2023“年度财经思想者”盛典上，北京交通大学经济管理学院的教授阮加谈如何促进经济繁荣与房地产繁荣相辅相成时表示，鼓励住在城市中心的退休人员卖掉自己的房子去城乡结合部、小城市、乡村养老，这增加了城市中心的住房供给，也抑制了城市中心的房价过快上涨。

他还建议，无论大城市、小城市还是农村，同时放开限购，不限买也不限卖，自由交易。

全文实录1：

现场的朋友，线上的朋友，大家好。我是温义飞。

每个时代有每个时代的机会，60后，70后，80后，分别赶上了改革开放、全球化、房地产和互联网几大波致富浪潮。这几波机会，就属于是，你但凡参与一点，都不需要做到头部，就能轻易的向上跨越一个阶层，要是你还完整的参与了两波或三波，比如我在杭州租的房子，房东上个月把房子卖了，她就是二十年前加入阿里巴巴，阿里上市赚到钱，去卖了杭州的房子，当初七八百万买的房子，现在卖了三千万，害得我需要重新出去找房子住。不过，这就是时代的大机遇，只要你能粘上一点，就有可观的财富。

那我们现在，经济增长进入了高质量时期，年轻人接下来，能够抓住的最大的机会是什么？

首先，我觉得还想要暴富现在非常难了，我们的社会从之前追求高速度发展，到现在更多的去兼顾公平，所以暴富的故事，很少见了。但是，人生的捷径还是有。那今天聊我们眼下看到的，概率比较大的三个机会。

第一个，以前我们鼓励大家去高速度增长的新城市，比如30年前的深圳，10年前的杭州，去得早，就有大量的机会。但是现在，可能反过来了，年轻人是不是可以开始考虑去低增长的老城市，特别是老的大城市，这个第一个机会，就叫城市半衰期的机会，所谓的半衰退城市指的是那些曾经辉煌过，但是现在没那么热门的城市，他们看似老了陈旧了，没有高速度增长了，但是这里面却有隐藏的机会。

从2000年到2020年，我们国家的城镇化率从30%多，提升到了60%多。将近4个亿的人从农村搬到了城市，相当于一整个美国。而这些年的城市建设，都是在以这个速度在超前布局。

但并不是每一个城市都能继续维持这种增长。你不要觉得半衰期这个名字不好听，好像城市完了。

我跟大家说几个数据，2023年在东北参加高考的学生，一本录取率，是一本录取率，不是本科录取率，黑龙江24%，辽宁有30%。这什么概念？经济最发达的广东浙江，一本率也就在15%左右，只有辽宁的一半，而且因为竞争太激烈了。这些地方发达地区的家长，买一套学区房可能要几百万，还要想法设法搞培优，不然别说高考了，高中都不一定能上。而东北，很早就完成了社会基础建设，年轻人都往外走，那么享受这些基础服务的人就少了，性价比就出来。再比如养老，东北老龄化比较早，新产业还在发展相对较少，但是，未来东北养老服务应该能搞好。因为这是它很大一块财政来源，东北的养老金要靠中央补贴的。2022年，东三省获得了1800亿的养老金转移，全国养老金转移的86%都到了东三省，所以东北一定要想方设法留住老人，因为这些老人一旦去了南方，等于这些补贴就跟着去了南方。1800亿养老金，就是1800亿的消费，算上钱的流转，就能带来几倍的GDP，这对东北太关键了。所以养老是必须要做好的产业，钱到兜里了必须留下来啊。如果你觉得东北太冷，类似的城市还有很多，现在人口流出的地方，特别是年轻人外流的地方，很多城市本身不差，交通，教育，医疗，都过得去，你说当地的学校、医院，一时半会也不会马上关掉，你这一代人可能都能享受到。

你要说生活，现在大城市小城市的商圈，里面买的牌子差距已经很小，都是连锁店，该有的都有。但是生活成本， 就低了太多了。像相对大一点，比如西安、南昌、天津这些，也许它们未来的经济增速，发大财的机会，不如深圳，不如上海，但在医疗教育完全合格。比如有人觉得天津发展慢，深圳发展快，但是你们知道天津的医疗仅次于北上广，三甲医院33所，而深圳只有26所，天津有4所985和211大学，深圳除了哈工大深圳校区就没有了。很多发展快的大城市，欢迎年轻人，但是不欢迎中老年人，社会服务是绑定房价的，价格极高，根据10月份的数据，深圳买一套上车的房子，就是刚需的房子，单价是5万多，而天津只需要1万多。你说这些半衰期的城市找不到工作，其实一线城市不也就那样吗？以前一线城市还能有个发财梦，现在工资高个几千块，真的划算吗？

我前两天看到高善文教授的一个论点很有意思，他说最近县城特别是中小城市受经济的影响波动比大城市少，原因就在于那些所谓的高薪行业像教培、金融、互联网都在一二线城市，但是现在这些行业都收到了更严格的监管更好的优化，所以收入就没有之前那么高了。那反过来看，一线城市很多高薪岗位可能没有以前那么容易找了

所以，我们看到，人生花钱最多的四件，不就是教育、医疗、养老、住房，作为普通人，这几件事少花点，其他的地方根本花不了太多钱。不是深圳杭州住不起，长沙南昌更有性价比，老城市表面在衰退，其实已经跌出了时代的机会。

过去十年人口流出多的地方，房价会跌，但是生活压力也会小很多。其实不少人已经开始行动了，在去年的人口流动上，流入最多的已经不再是北上广深，前十里有七个是中西部城市，分别是长沙、合肥、西安、南昌、昆明、武汉、郑州。往这些地方去，不是最头部的城市，但可能会是最适合你的城市。

除了房子外，我的粉丝们问的最多的，就是钱的问题。大家都想知道，买啥赚钱？股市今年会不会涨？什么时候能涨？

第二个我们说的结构性机会。就是市场带来的资本机会。中国的股市总是让人有点爱的有点苦。上市公司治理有各种问题，但是每次股市到三千点以下，然后大家编各种段子去表达情绪的时候，调侃的时候，其实都是布局的机会。

这个涉及到一个股市配合国家发展基调的问题，其实市场化资本，是我们市场里的重要力量，但可能并不是决定性力量。理解这个事情，就知道，在经济没有重大变化的前提下，两千多点的股市，安全性其实相当高。这种机会这两年每年都有那么一两次，并不常见，所以出现的时候，可以花点时间琢磨一下。

第三个结构性机会，也是我最爱讲的一个，也是我们去年就聊的问题，就是现在生孩子，等于二十年前买房子。去年我跟大家说过，随着全球化工业化进程的推进，生育率的下降在全球是一个必然事件。整体发达国家的生育率早就跌破1了。反过来讲，当生育大潮退去之后，对于我们未来几年出生的孩子和他们的父母来说，未来养孩子，可能更加很容易。所以，我们人口变局下的第三个结构性机会，就是少子化带来的生育机会。估计大家会说，唉！你看这人，绕来绕去最后又绕到催生这个事上了。虽然大家可能会嫌弃，不过我在这里依然得提醒大家，在这个时代，不生孩子，你就亏了。

很多人说，现在生活感觉很累，正儿八经大学毕业的人都很难找到高薪工作了，不希望再生个小孩，让下一代继续受累。这里做一个说明，日本当年加班是全世界出名的，大家知道，上世纪5，60年代，日本卷得最狠最高峰的时候大约是每年工作2700小时，上班族几乎就成了工作机器。后来，日本的出生率下来了，一个断崖式下降从49年的3.3%，跌到了66年的1.3%。然后一路下滑到现在。但相对的，等这些稀少的小朋友长大进入工作之后，日本的工作时长也降下来了，泡沫经济时期基本稳定在2100小时，在15年左右。近几年更是从2100缩短到1644小时。比高峰的时候降低了百分之三十九，将近百分之四十。还有人觉得养孩子成本太高了，为了培养高学历子女需要倾注大量资源。中国家庭养育一个孩子到18岁的平均成本为48.5万元，是人均GDP的6.9倍，也就是说，一个人将近7年，不吃不喝才能养一个孩子，几乎是全球最高的。

而日本，美国，加拿大这些低生育率发达国家最多也就是3，4倍。现在养孩子难，但他不会一直难。这一点，从大方向上看已经很明显了。中国孩子在吃穿用上的花销，其实花不了多少，真正把养育成本拉上去的最花钱的只有两个部分，一个是教育，一个是房子。我们国家是义务制教育，学费其实花不了多少钱，所谓的高昂的教育成本中间夹杂了很多额外的支出。比如说，补习班，学习班，特长班，算算又是一大笔。K12最火的时候，每年能融几百亿。但教育是老百姓的立身之本，它火过但是也不会一直火。现在双减已经实施几年了，教培融资今年都不到20亿，23年还出了教培处罚暂行办法，进一步压缩孩子们补习的成本。不仅是教培，上学也是。中国有3000多所大学，9万多所高中，15万所小学，29万幼儿园。这些教育机构减少的速度，肯定比孩子减少的速度慢，未来有近1/2的人可以接受高等教育。我举个例子，我自己孩子的幼儿园，在他们这一届毕业从幼儿园升小学之后，整个幼儿园的学生人口将会减少一半。所以在未来即将在幼儿园开始的减少，逐渐传递到小学初中和高中。有家长现在需要为了孩子上学费尽心思，没完没了地去抢入学名额，未来这种情况可能会越来越少。而住房，只会更加宽松。我在这大胆说一句，下一代小孩，几乎不需要担心没地方住。因为别的事情可能会发生改变，但是去年出生的人口，前年出生的人口，他不可能再增长了，他已经是一个既成事实了。

经过住建部的统计，中国一共有6亿栋城乡房屋建筑和80多万处市政设施。这里的6亿是栋而不是套，对比中国人14亿人口的总数，以后住肯定是没问题的。就住房和教育这两块已经非常确定，以后会相对充沛非常多，这是一个确定的事情。

房子的总量也在那里，这是个既成事实，学校的总量也在那里，也是既成事实。换句话说，孩子贵养孩子难的时代已经过去了。我们国家改革开放至今40多年，我们现在享受的基建设施，社会服务，是我们一代又一代积累了半个世纪的成果。

设计的时候，是为了满足14亿人口的衣食住行，还有些超前的规划，为了支持巅峰时期每年2000多万个新生儿健康成长。而孩子少了，能支持这2000多万新生儿的资源，就会都凝聚在每年八九百万孩子身上。我们不用去猜测或者去推论，只是简单的罗列一下这些事实，就知道以后下一代获得的资源将比现在充沛地多。但归根结底，养孩子这个问题本质上不是钱的问题。现代社会人总是在衡量，衡量成本，衡量利弊，衡量收益。养孩子不是投资，不是交易，不是今天你养他，就是为了明天让他将来养你。人是社会动物，有不同的社会属性，我们首先是别人的孩子，然后有朋友，老师。等自己有了孩子，成为父母，在抚养孩子的过程，多了一个去体验父母这个社会属性的机会，学会承担更多责任，享受下一代的悲欢，体验一种全新的人生。这或许是生孩子的隐藏款意义。

21世纪，生孩子其实才性价比最高的事情。

全文实录2：

大家好，我是北京交通大学经济管理学院的教授，阮加。

2023年9月我在《第一财经一财号》发表一篇短文谈“房地产的结构性短缺与结构性过剩并存”问题，引起共鸣，登上热搜第一，被40多家媒体转载，超1.5亿的阅读量。

今天我们继续来聊聊房地产。

国家统计局2023年11月16日公布，中国70个大中城市10月新房价创八年来最大跌幅。2023年12月1日《百城价格指数报告》，百城二手房均价已连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百强房企中已经发生资不抵债、流动性困难的有42家。

面对房地产行业的困难，人民银行、金融监管总局、证监会在2023年11月17日联合召开金融机构座谈会，重申要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企“不惜贷、不抽贷、不断贷”。

今天想聊的第一个问题：房价，越低越好吗？

这个问题没有标准答案，只说几个事实。

事实1，房价稳中有升的地方多经济繁荣，房价持续下降的地方暂时差强人意。

国内外都一样。

如中国。经济发达地区也是过去三十年房价上升最多的地方，而房价最便宜的地方是经济相对落后的地方。房价很低的地方就业机会也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房价高的经济发达地区。

一线城市人均收入较高，在国民经济中的地位举足轻重，也是中国房价最高的地方。

在经济落后的地方，有很多遗弃村落，那里旧房子的价格几乎为0。

如美国，在平均房价上，旧金山是底特律的14倍。旧金山是高科技企业的重镇有谷歌、苹果、Facebook，英特尔，甲骨文等等，底特律则是日渐衰落的城市。

再如日本。1990年后东京房价下跌伴随着“日本失去的30年”，反之，日本经济、金融好转的时候房价也是稳步上升的。

那段时期，日本需求萎缩，物价低迷，房价、股价下降。

1990年日本经济总量是中国的7.9倍，而33年后的今天，日本经济总量不到中国四分之一。

事实2，买房，不可能是因为预期房价下降。普通老百姓之所以买房大多是因为预期房价上升，否则，租房同样可以解决居住问题。

大家一定还记得前几年房价快速上升期间很多楼盘开盘需要排队、抽签购买，而今天的房价下跌期间一些房子无人问津。

对于房价，大多数人是言不由衷的。买房前，很多人“希望房价下降”，但是，买房后，这些曾经“希望房价下降”的人则变成“希望房价上升”，即，希望自己的房子价格上升。

普通大众不会希望自己的房子价格下跌。

事实3，“认房不认贷”并没有取得如意的效果，原因同样在于对房价的预期上，而且，三季度末中国房地产贷款余额出现有记录以来的同比下降。

如果预期房价下跌，谁还愿意买房？谁还敢贷款买房？

相反，如果坚定预期房价上升，谁不愿意买房？谁不敢贷款买房？

事实4，人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》表明，中国户均住房资产187万元，占总资产比重为59%。如果房价大幅下跌，普通老百姓的财产损失最大，例如，城镇房价平均下降10%相当于每个家庭的资产减少18.7万元。

公众消费与投资主要取决于他们的资产总量，次要取决于当期收入。资产下降，当然会抑制消费、抑制投资。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房价下降、股价下降导致消费不振、投资不振”的实例。

事实5，贷款买房后“资不抵债”，不是因为“债”增多了，而是因为“资”减少了，是因为房价下降后资产减值导致的。

比如，首付100万贷款900万买一套1000万的房子后，房价从1000万下降到800万，买房人的自有资产首付100万亏损殆尽，还资不抵债100万元，在这里，“债”没有增加，资不抵债，是因为“资”减少了。

中国执行信息公开网截至2023年12月3日的数据显示，中国失信被执行者达854万人，比2020年初的570万人增加近50%。房价、股价等资产价格下降，是很多人、很多企业包括房企资不抵债的主要原因。

事实6，A股市值超过40%与房地产直接或间接相关，例如，我国商业银行目前的房地产贷款余额超过50万亿，房产成交量与家电销售直接相关，等等。

从历史维度看，当房价、股价同时持续下降时，暂未有经济能够保持繁荣的先例。

所以今天想谈的第二点是经济繁荣与房地产繁荣相辅相成

我们每天都要住房子。

对于大多数家庭来说，房子是家里最大的一笔资产。

无论是经济发达国家还是经济落后国家，房地产都是支柱产业。中国也不例外。

改革开放四十年来，房地产的繁荣让国人的居住条件大幅度改善。在当前，促进经济繁荣与房地产繁荣建议采取如下措施。

措施1，帮助房企“保交楼”，防止出现烂尾楼，是政策底线，是当前最大的百姓民生。

防止出现烂尾楼的主要目的不是救房地产企业，是为了防止众多的买房者出现惨重损失：花掉几代人的积蓄，贷了很多款，但没得到房子；也是为了防止大规模出现银行的烂账、坏账，防止房地产市场风险外溢成为经济风险、金融风险。

措施2，无论大城市、小城市还是农村，同时放开限购，不限买也不限卖，自由交易。

这也是市场经济的基本要求。

经济城市、文化中心、候鸟旅游城市、休闲养老地、人口大量外迁的乡村，每个地方的情况都不同，不建议全国执行一个统一的房地产政策。自由交易才可以有效提升全国住房的使用效率。

鼓励住在城市中心的退休人员卖掉自己的房子去城乡结合部、小城市、乡村养老，增加了城市中心的住房供给，也抑制了城市中心的房价过快上涨。

措施3，增加高房价城市的住房供给，抑制房价过快上涨。

增加高房价城市的住房供给需要从多个方面入手，包括土地供应、新住房建设、旧城改造，等等。只有综合施策，才能有效增加高房价城市的住房供给，缓解高房价城市居民的买房压力。

措施4，维护整体房价稳中有升的预期，激发购房欲望。

央行行长潘功胜在2023年11月28日引述标准普尔的报告称：“中国房地产价格已接近见底。”

提示房价见底也是建立房价将上升或不再下降的预期，这个预期如果被公众接受，也能激发购房欲望。

措施5，正常情况下，货币政策是经济繁荣与萧条的主要控制变量。

稳健的货币政策，要对最新宏观经济状况采取迅速、明确、肯定的应对措施。

对于今天的经济形势来说，降息，降低资金成本是重要的货币政策选项。

目前中国的人均GDP不到美国的五分之一，中国还有20年以上年均经济增长8%以上的潜力。

过去的一年里，人民币降息0.2%左右，相对于经济形势来说这个降息步伐太小。

2023年12月9日公布的2023年11月最新全国居民消费价格指数（CPI），同比、环比双双下降0.5%，同比创下三年来最大降幅。

对于今天的经济形势来说，降息，降低资金成本，是迫切的货币政策选项。如果没有出现＋3.5%以上的通货膨胀，人民币需要以坚定的步伐大幅度降息。

降息，同时会促进消费和投资，不仅会降低购房者的资金成本，更有利于整个实体经济，有利于全社会的劳动就业。

房价是复杂的经济问题，也是复杂的社会问题。长期在维护收入增长、资产增长、消费繁荣的均衡方面，是宏观经济管理部门重中之重的工作。