片区开发的定义：片区开发也叫作区域综合开发，他的雏形是上世纪80年代的“开发区”，常见形式有：优质生活区、工业开发区、工业聚集园区、优势创新产业开发区、商住产综合开发区、特色产业新城、特色小镇、文化旅游综合体、棚户区域改造、区域乡村振兴、区域农业产业化和城市更新等。

片区开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，它一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性规划、改造，通过投资、建设、运营和维护，实现其预期效果。

近多少年来，片区综合开发新概念下的开发的路径：城市更新类、城乡发展战略策划、空间规划与片区规划、投融资规划、公共服务配套与城乡资源整合利用、新产业新业态项目落地等。一般是根据城市经济和社会发展的需要，以实现城乡规划为目标，从落实土地指标和土地一级开发切入点，将闲置土地或者废弃工业、厂房以及陈旧社区，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，引入有实力的社会资本协助地方政府负责产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域；其产出效果为：熟地出让金、产业税收和人民的幸福获得感等。

片区开发的模式：

（1）PPP模式：这种政府和企业共同主导的市场化传统模式，已经成为当今片区开发的主流模式，完善的政策指导，规范的流程操作，丰富的经验教训案例，不断创新的投融资模式助力，使得其成为这近十年的主流模式，比如“苏州模式”、“深圳模式”、“合肥模式”、“华夏模式”、“正平模式”等，尽管还有很多待改进之处，但这种产业新城的诱惑近乎合理，基本实现多方共赢目标。

PPP模式由于需要政府参与投资，片区开发本质还是经营土地，因此，对于一些城市，经济较为落后、人口数相对较少的城市，片区类开发需要对后期土地及产业导入等资源需要充分的研判，如不能合理化经营、实现社会资本导入，该类项目很有可能造成政府债务增加等负面问题 ，因此，片区开发不能跟风，需要因地制宜，不能盲目开发。

（2）PPP衍生模式：或者叫做类PPP模式，如ABO，它包括：政府加国企直接投资（财政支持、专项债等）模式，以当地资源为基础的引资合资开发，政府授权国企直接投资或联合引资投资的ABO模式等。

（3）社会投资人+联合开发模式：该模式本质还是从政府授权的投资类项目转换为政府授权的国企（企业）投资类项目，规避政府负债，将项目开发本身投向市场，由市场确定项目本身收益，让社会投资来参与项目投资，增加项目本身自融资能力。

社会投资人+联合开发模式，虽然通过社会投资人解决了项目资金的问题，但是从合规性就出现了瑕疵和风险，例如，片区开发其经营的本质是土地，以落实土地指标和土地一级开发切入点，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，由政府实现产业导入和二级开发，获取以土地开发为主体的开发类收益（政府基金类收益），实现按照《土地法》的要求，土地收储及一级整理后的经营权归属于政府，无论是企业和个人是无权实施的，因此，对于单纯的社会投资人+联合开发模式，就无法在经营方面合规的得到收益，同样，城投平台公司也存在这样的问题，土地收益无法合规的拨付给平台公司。

因此，在片区开发项目实施过程中发现，单一开发模式无法妥善解决项目在政策合规性和融资能力、风控避险等问题。因此，我们在项目的实施过程中，以项目“ABO+社会投资人+EPC+产业集聚导入”为模式。

依据《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而ABO模式属于政府采购行为，将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责，作为市场投资类项目进行操作，规避政府隐性债务问题。

整个项目实施步骤如下：

1）政府发起某片区开发特许经营项目；

2）政府通过竞争性采购，确立城投平台公司作为特许经营权人负责项目整体实施；

3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购“社会投资人+EPC”开发此片区；

4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目SPV公司。

5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。

6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我们可以帮助平台通过ABS、REITs来增加收入。

7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。

8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。

“ABO+社会投资人+EPC”解决了片区开发本身的项目建设问题，完成了土地一级整理及收储问题，但是对于片区开发项目而言，项目并没有结束，作为社会投资人因协助地方政府负责完成区域产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域，通过产业导入，实现项目开发区域产业集聚效应，以产业聚企业，以企业聚人才，充分发挥企业产值及产业带动人口流动等作用，改变项目原有生态和产业环境，让熟地出升值、增加产业税收，这样社会投资人的投资收入就能够有保障性的退出。

因此，我们近期尝试实施“以产带融，以融带产，以产带建”的新模式，既与当地政府及平台公司（投融资公司）共同搭建产业基金，帮助城投平台公司转型，同时导入3~4家拟上市公司，将企业总部落地当地，实施的“社会投资人+EPC+产业”，建立产业集聚区，助力产业落地，帮忙扶持企业上市，推动当地产业和人才集聚，推动技术发展和科技创新，科技为民，造福一方。

【9月课程推荐线上+线下】

《地方政府债务化解、存量盘活、项目谋划、融资、落地及平台公司转型》高级研修班

培字【2022】第8号-总第267期

一、【课程背景】

为培养熟悉基建市场化运作、片区开发、乡村振兴、两新一重等公益性或半公益性政府项目的投融建运营一体化人才，助力地方政府创新投融资方式，用足用好专项债限额，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金，规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，高效精准、规范有序化解地方隐性债务、拓宽融资渠道、进一步推进“基建项目落地”，充分发挥“新平台公司”、投资施工企业、金融机构等相关单位在区域经济发展中的作用，搞清楚专项债、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投资人+EPC等模式的优点和缺点，使项目少走弯路,北京光环时代国际咨询有限公司特举办本研修班。

本研修班旨在解决以下痛点：

如何完成任务（目标）：债务化解、片区开发、城市更新、EOD、TOD、XOD、乡村振兴、老旧小区改造、两新一重、存量资产盘活、平台公司做大做强做优、平台公司可持续融资、融资渠道拓宽等；

如何选对工具（模式）：专项债、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投资人+EPC等。

如何解决痛点（问题）：

【地方政府痛点】

1、“十四五”期间的项目已谋划，钱从何来？

2、专项债要自平衡，PPP准备时间长，如何用足用好两者限额？

3、F+EPC、投资人+EPC是否合规，会不会增加隐性债务？

4、EOD、TOD、乡村振兴、片区开发、公益或半公益项目用什么模式，怎么能融到资？

5、存量资产怎么盘活，如何注入现金流，如何做大做强做优现有平台公司？

【城投/平台公司痛点】

6、平台公司在区域经济发展过程中是什么角色？

7、平台公司对项目稳定推进有什么作用？

8、平台公司对于降低政府债务有什么作用？

9、平台公司如何帮政府拓宽融资渠道？

10、如何快速打造一个有用的新平台公司？

11、平台公司历史债务如何化解？

【投建企业痛点】

12、传统施工项目越来越少，纯施工企业不转型会不会没活干？

13、大基建项目的投融资重点有哪些，投资人/F+EPC模式能不能干？

14、投建企业如何在“两金”压控背景下合规参与投资类基建或PPP项目？

15、投建企业如何解决项目资本金、项目贷和抵押物的搭配，从而能持续地干项目？

16、投建企业参与片区开发中的合规问题和风险有哪些？

17、央企与城投公司合作的投资人/F+EPC模式合规问题和风险有哪些？

【关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见】

18、如何控制好资产负债率；

19、国有资产的保值增值；

20、建设资金的筹集；

21、债务风险的防范；

22、优化资产结构；

23、符合条件的基础设施REITs项目发行上市；

24、具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产；

25、充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用；

26、存量资产与新增投资的良性循环；

27、提升基础设施项目的运营管理水平；

28、拓宽社会投融资渠道；

29、降低政府债务风险；

30、合理扩大有效投资；

31、盘活存量和改扩建有机结合；

32、资产证券化；

33、战略投资方和专业运营商的引入；

34、如何提升资产质量和规模效益；

35、如何完善项目市场化运营机制，提高项目收益水平；

【关于融资方案】

36、资金来源、构成以及节点

37、股权劣后的作用

38、资金退出的顺序（成本优先、比重优先、债股优先）

39、融资不到位的补救

40、融资渠道以及成本分析（公募与私募、资金使用受限）

41、债项资金到期的搭接

42、抵押物（包括但不限于股权、在建工程、未来收益权等）

43、运营过程中基准利率上下浮动的风险控制

44、政府项目补贴等的处理（冲抵费用、充当股权、利益共享）

45、政府平台公司的作用（代言人、劣后、移交）

二、【研修对象】

政府、平台公司、投建企业、金融机构决策层和实操层相约一起参加，效果最佳。

包括但不限于：

1、副县级以上领导干部或分管投融资领导（书记、市长/县长/区长带队效果最佳）；

2、市/区/县各平台公司主要负责人及所属项目负责人；

3、市/区/县委常委部门第一副职，人大机关、政协机关联系经济工作的同志；

4、发改委、财政局、国资委（局）、乡村振兴局、教育局、工信局、民政局、自然资源与规划局、住建局、交通局、农业农村局、林业局、水利局、商务局、文广体旅局、卫健委、审计局、统计局、市场监督管理局、大项目办、扶贫办、各街道办事处等单位负责人及项目主管负责人；

5、参与片区开发、新型城镇化、大基建和政府项目的央企、国企、民企、上市公司高管及项目负责人；

6、证券公司、商业银行、借贷公司、基金公司、担保公司、评级公司等。

三、【研修内容】

第一天：全天上午9:00-12:00下午14:00-17:00

主 题：《投融资项目的策划分析与风险管控，利用资源盘活存量做大做强平台公司》

主 讲 人：宋老师--光环咨询首席专家，高级经济师、PPP双库专家、国开行融资专家。

某AAA平台公司投融资部总经理、中关村某集团董事、某上市公司董事，拥有30年片区开发、基建项目、资产盘活和平台公司转型操盘经验。

课程大纲：

A、《目前的宏观经济发展与政策调整的解析》

B、《投融资项目的策划分析与风险管控》

C、《平台公司转型在区域经济发展过程中的机遇与挑战》

第 二 天：上午9:00-12:00

主 题：《2022新形势下盘活存量资产、地方专项债券暨基建投融资工作实务培训》

主 讲 人：杨老师 光环咨询创新中心主任，长期从事基建投资咨询、地方债务与财政研究；在工作中为多个地方政府与城投提供咨询服务，从事基建投资咨询、PPP咨询、专项债券咨询、平台投融资与转型咨询，拥有数十个项目实操经验；持续研究基建政策、财政动向与地方债务；长期为《上海证券报》、《中国经营报》、《第一财经》提供政策解读与专业见解。

课程大纲：

A、新形势下的地方专项债券“借、用、管、还”

B、盘活存量资产及基础设施REITs操作实务

C、县城新型城镇化及县域公共服务综合提升运作

D、基建项目市场化运作及城投公司转型

E、城市更新与片区开发实务的要点难点

第二天：下午14:00-17:00

主 题：主 题：《项目谋划方法实务与投融资模式设计》

主 讲 人：主 讲 人：唐老师 光环咨询专家，广东省工程咨询协会常务理事、广州市造价行业调解中心发起者、广西咨询协会副会长、广西工程咨询协会首批行业专家、海南省建设工程造价管理协会常务理事。

课程大纲：

A、项目谋划的重要意义

B、项目谋划的方向实务

C、项目谋划技术路线和原则

C、项目谋划关键要素保障

D、项目谋划组织形式与案例

四、【时间地点】

2022年9月15日（周四）报到，9月16日-17日培训，地点：济南

五、【收费标准】（含结业证书）

1、会员单位：培训免费，资料费200/人。

2、非会员收费：2800元/人/期；2人及以上2600元/人/期；3人及以上2500元/人/期

（含：培训、资料、场地、茶点、结业证书及税费；不含：食宿及交通费）。

3、线上同步课程一月内可回放。

详情咨询：杨老师13020065002

人数30人以上可提供个性化专题内训，专家上门讲课，不限人数。

最近和几个圈子好友一起组建了【项目融资交流】群里有政府、发改、财政、城投、投资施工企业，也有金融机构的朋友，大家平时在群里聊聊天、诉诉苦，顺便谈谈项目经验，时不时的组织实地交流，我们很多思路都是和群友们闲聊的时候聊出来的，很喜欢看群里聊天，别人吐槽的内容，交流多了可以让自己在实际应用中少走弯路。顺便做了个痛点调研，一些不愿意透露姓名的行业老司机提供了很有共性的痛点：

1、地方政府如何谋划项目？如何用有限的资源拓宽融资渠道做更多的项目？

2、地方政府如何让大基建/政府项目又好又快的落地还没有后遗症？

3、地方政府如何让投资人和建筑施工企业《明天还依然爱我》？

4、建筑施工企业参与土地一二级开发中的合规问题有哪些？模式如何搭建？

5、国企压控“两金”背景下，施工企业如何合规参与政府项目、投资类或PPP项目?

6、建筑施工企业如何通过表外公司既出表又不担保且能解决资本金和项目贷？

7、表外公司对于建筑施工企业合规参与投资类项目有什么意义？

8、以“投资人（PPP）+EPC”模式参与园区综合开发的投融资如何安排？

9、专项债发行及市场化融资的如何结合运用？

10、REITs干什么？怎么干？谁来干？

11、暂时把政府财政转移支付资金作为spv资本金，用以撬动社会资金，撬动的是资本金还是银行资金？另外社会资本或银行能否同意这笔资金短时间退出？

12、专项债用于重大项目资本金的条件和标准是什么？可否用于轨道交通的开发建设中？

13、县级平台公司融资工具除了项目贷、流动贷之外，还有哪些有效的工具和方法，比如融资租赁、私募、信托等，可否简要介绍下？

14、公益性资产可以划进国企，请问医院、学校等的资产可以划进国企不？

15、交通类公益性项目怎样破除没有经营性收益导致融资困难的瓶颈，以达到交通先行的效果？？

16、政府投资建设的水利基础设施如管网、交通基础设施如公共停车场和路内公共停车泊位等可以作为资产注入国有企业吗？有没有法律法规限制?

17、今年5号文对片区开发是利好还是利空？

18、REITs模式在交通领域的适用项目 可否用于轨道交通的投资建设？

19、Reits 的融资模式，他的应用范围及方式。政府方该如何操作？

20、ABO模式中 政府预算支付通道路径？

21、地方财政以5000万元撬动100000万元投资案例中，政府投资的5000万元是否要进行核算管理?将来政府要减资3000万元，这3000万元是否可以作为政府的财政收入核算管理?

22、F+epc城投做怎么才合规?

23、交通建设类基本属公益性的，无法产生收益,项目融资难，怎样包装？

24、目前各地abo模式都是正规招标确定的投资人，有几个能够确实落地，最后完整收回投资？

25、江苏省关于规范融资平台公司的指导意见中，所提及的融资平台公司是指银保监会城投名单的公司还是广义上理解的地方城投公司？

26、片区开发项目以土地出让金作为还款来源是否合规？

27、目前片区开发有哪些合规性模式，搞不好终身问责怎么办？

28、15号文对城投的影响？

29、15号文对银行的影响？

30、15号文后专项债项目还能从银行贷款吗？

31、40文后的机遇

32、专项债用途调整指引实际工作当中的问题

33、推进以县城为重要载体的城镇化建设怎样参与？

对于组建的这个交流圈，不少朋友表示不错，比同类群更优质、有意思。群里不定期分享：债务化解方案、片区开发可行模式，两新一重和乡村振兴项目谋划和融资，存量资产盘活，平台公司转型如何摆脱低评级、专项债前期准备、PPP项目融资不到位的补救措施，ABO和F+EPC怎干才合规等等话题。

入群流程

欢迎感兴趣的朋友加入（非本圈子的就不要凑热闹了），入群流程：

1、长按识别下方二维码，添加群管理员好友；

2、提交名片审核；

3、邀请入群，修改群名片「单位+姓名」，自觉遵守群规，营造良好交流氛围。

往期精选

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】

【推荐】